주택투자와 양도소득세 > 경제예측 돈의흐름

많은 한인들이 본인 거주 목적이 아닌 투자용으로 주택을 구입한 후 임대 수익을 올리고 있다. 가장 보편적인 부동산 재테크 방법이다. 지난 수년간 부동산 호황에 힘입어 맨하탄과 허드슨 강변의 콘도, 팰리세이즈파크와 플러싱의 투패밀리하우스 그리고 학군 좋은 버겐 카운티의 단독 주택 등에는 한인들의다양한 임대용 투자가 이루어졌다.

최근 부동산 경기의 침체로 매물이 쏟아지고 그동안 투자용으로 구입했던 주택을 처분하여 이익을 챙길려는 사람들이 늘고 있지만, 시세 차익의 기쁨도 잠간, 매각 이익에 대한 세금 문제로 또 다른 고민을 하는 한인들을 많이 본다.

부동산은 낮은 가격에 구입하여 높은 가격에 팔아도 그 매각 이익에 대하여 세금을 많이 내고 나면 수익률이 떨어지게 되므로 세법을 잘 활용하는 것이 부동산 재테크에 있어서 가장 중요하다.

현행 세법에 의하면 최근 5년 중에서 2년 이상 주거지로 거주한 주택에 대해서는 판매시 매각 차익에 대해서는 부부당 최고 50만달러 (독신은 25 만달러)까지 면세가 된다. 그것도 일 회에만 국한 되는 것이 아니고 평생 사고 팔 때 적용되는 무제한 반복해서 누릴 수 있는 강력한 혜택이다.

얼마전 ‘당신도 백만장자가 될 수 있다’라는 베스트셀러가 있었다. 헌 집을 사서 수리한 후 2년간 살다 비싸게 팔고 또 헌집을 사서 수리 후 2년간 살다 비싸게 되파는 것을 몇 번 반복하다보면 세금 한톨 안내고 백만 달러를 쉽게 모운다는 내용이 소개되었다. 현행 세법을 이용한 완벽한 재테크 방법이다.

그러나 주거용이 아닌 임대용 주택은 상황이 달라진다. 임대용 주택은 투자용 부동산, 즉 상용 부동산으로 취급되어 세금면제 혜택을 볼 수 없고 매각 소득에 대하여 양도소득세, 즉 Capital Gain Tax를 내어야 한다.

그러나 뜻이 있으면 길이 있는 법. 투자용 주택이라 하더라도 세금을 연기 또는 면제 받을 수 있는 방법이 있다.

첫 번째는 1031 교환 (1031 Exchange) 프로그램을 이용하는 방법이다. 1031교환을 통해 다른 수익용 부동산을 구입하면 세금을 유예 (연기)시킬 수 있다. 교환 대상은 투자용 주택뿐만 아니라 상가 오피스 아파트 호텔 등 모든 수익용 부동산이 될 수 있다.

두 번째는 임대용 주택을 주거용으로 바꾼 뒤 2년 이상 살다가 판매하는 방법으로 주거용 세금 면제 혜택을 받는 것이다. 더 나아가, 1031교환을 반복적으로 이용 한 후 마지막 교환 대상이 임대용 주택일 경우 그 주택을 주거용으로 전환하고 주거용 면세 조건을 충족하면 그 간의 유예 세금이 면제 될 수도 있는 상황을 만들 수도 있다.

이때 1031 교환 주택을 임대용에서 거주용으로 인정받기 위해서는 반드시 소유한 지 5년이 지나야하고 2년 이상 거주해야 그 혜택을 받을 수 있다.