차압 > 경제예측 돈의흐름

차압(Foreclosure)이란 모기지 페이먼트를 제때 내지 못했을 때 채권자인 은행이 담보 부동산을 처분하여 빚을 받아내는 절차다.

미국은 채무자 보호를 위한 여러 법적 장치가 마련되어 있는데, 뉴져지 주의 경우, 뉴져지차압법 (NJ Fair Foreclosure Act)에 의해, 집소유주에게 차압경고서 (Notice of Intent to Foreclosure)를 먼저 보낸 후 30일 이후에라야 차압 조치에 들어 갈 수 있다.

체납 초기에는 밀린 돈만 내면 모기지는 다시 정상으로 회복되지만, 일단 법적 소송이 시작되면 밀린 페이먼트 외에 융자 잔액 전체와 법적 경비까지 모두 지불해야한다. 이처럼 융자금액 전체를 일시에 변제해야 하는 의무는 융자서류에 있는 Acceleration Clause라는 소급변제의무 조항때문이다.

소유주로부터 아무런 회복조치가 없으면 은행은 차압 소송 (Complaint)을 내고 주택소유주에게 솟장 (Summons and Complaint)을 발송한다. 동시에 리스팬던스(Lis Pendens)란 소송계류를 알리는 등기를 하여 소유권 전매가 금지된다. 타이틀서치 후 다른 담보권자들에게도 차압사실을 통보한다.

솟장이 전달되고 기간내 소유주의 이의신청이 없으면 법원은 체납판결후 소유주에게 체납판결통지(Notice of Default-NOD)를 등기우편으로 보내는데 이것이 바로 차압, 즉 포클로져 세일 의 첫 시작이다. NOD를 받고 실제 경매까지 3개월 정도의 시간이 있다. 많은 한인의 경우 심리적인 공황 상태에 빠져 자포자기하게 되는데 이럴때일수록 정신차려 반드시 전문가와 상의해야 한다. 대책없이 경매까지 가면 집에서 쫒겨나게되고, 집 값이 헐값에 팔리면서 부족분에 대한 변제의무는 그대로 남아있다. 크레딧은 나빠질대로 나빠져서 미래의 모든 경제 활동에 제약을 받는다.

이러한 최악의 상황을 피할려면 일단 차압 전에 집을 싸게라도 빨리 팔아야 한다. 얼마 더 건질려다가 두고두고 후회한다. 경우에 따라서는 숏세일 (Short Sale)이 좋은 대안이 될 수도 있다. 소유권 양도포기증서(Deed in Lieu of Foreclosure)를 은행에 넘길 수도 있다. 비용이 적게들고 차압 절차를 밟는 것보다 심리적으로 안정되며 크레딧 손상도 덜할수 있다. 차압 대안으로 파산(Bankruptcy)도 검토할 수 있다. 경매 직전까지 가능하다. 그러나 파산 결정은 정말 신중해야한다. 쉽게 도피할려는 마음으로 파산 결정했다가 후회하는 한인들이 많다. 파산은 신용인생의 끝이다. 파산을 결정했다면 챕터 7과 13 중에서 어느게 좋은지 전문가와 상의하라.