담보 부동산 처리 방법은?
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작성자 harvard 댓글 0건 조회 775회 작성일 10-12-31 01:12
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Q. 사법절차 거치지 않는 차압 진행 하려면 계약 불이행 통지서 채권자에게 보내야
A. 대부분의 부동산 거래는 현찰 거래가 아닌 금융기관이거나 개인을 통한 융자가 동반한 거래입니다. 융자가 동반된 거래일 경우 융자를 제공하는 채권자는 융자 지불에 관한 안전 조치로 부동산에 담보를 설정하게 됩니다. 담보를 설정하는 방법은 여러 가지가 있지만 대부분의 부동산 융자는 신탁증서 (deed of trust)를 작성함으로써 담보설정을 하게 됩니다. 신탁증서를 통한 부동산 융자에서 채무자가 융자를 지불하지 못했을 경우, 채권자는 사법절차를 거치지 않는 차압 (Non-Judicial Foreclosure)과 사법절차를 거치는 차압 (Judicial Foreclosure)을 할 수 있습니다.
사법절차를 거치는 차압과 사법절차를 거치지 않는 차압에는 여러 차이가 있지만 크게 두 가지 차이가 있습니다.
첫째는 차압을 한 후 차압된 부동산을 처분하고도 융자액을 지불하지 못했을 경우 부족 부분에 대한 추가적인 법적 조치의 권리가 다릅니다. 사법절차를 거치지 않는 차압에서는 부족 부분에 대한 추가적인 법적 조치를 할 수 없지만 사법절차를 거치는 차압에서는 담보 부동산을 처분 후, 부족 부분에 대한 추가적인 법적 조치를 할 수 있습니다. 둘째는 담보 부동산을 차압하는 과정에서 차이가 납니다. 사법절차를 거치는 차압에서는 차압을 하기 위해서는 차압 소송을 해야하며 모든 차압 절차는 법원의 명령 하에 이루어지므로 시간과 비용이 많이 들어가지만 사법절차를 거치지 않는 차압에서는 신탁인이 차압절차를 진행하기 때문에 시간과 비용이 적게 듭니다. 이러한 이유 때문에 대부분의 차압이 사법절차를 거치지 않는 차압으로 이루어집니다.
사법절차를 거치지 않는 차압을 진행하려면 먼저 계약 불이행 통지서를 (Notice of Default)를 채권자에 보내야 하고 또한 부동산이 위치한 해당 카운티에 기록해야 합니다.
계약불이행 통지서를 보낸 후 석달이 지나간 후, 경매통지서 (Notice of Sale)를 채권자에게 보내야하고, 경매 통지서는 담보 부동산의 경매시간, 장소, 부동산에 관한 정보 등 법에서 규정한 내용이 포함돼 있어야 합니다. 경매통지서의 내용이 법에서 규정한 내용을 포함하지 않았을 경우에는 차압절차가 무효화 될 수도 있으므로 경매 통지서를 작성할 때 세심한 주의가 필요합니다. 경매통지서는 경매 날로부터 최소한 20일전에는 통보되야 하고, 또한 경매 통지서는 발송함과 동시에 신문에 경매 공시를 해야하고 경매일로부터 최소한 14일 전에는 부동산이 위치한 해당 카운티에 기록되어야 합니다. 채권자는 차압을 피하기 위해서는 경매 전 융자금 전액과 이자와 비용을 지불하면 차압을 막을 수 있습니다.
담보 부동산의 경매는 신탁인이 진행하며 부동산이 위치한 카운티에서 경매절차가 이루어져야합니다. 또한 담보 부동산의 경매는 부동산을 사고자 하는 구입자의 가격이 신탁인이 제시하는 최소가에 미치지 못했을 경우에는 신탁인은 경매를 취소할 수 있고 추후 재경매를 실시할 수 있습니다. 담보 부동산의 경매에서 부동산 구입은 현찰이나 cashier's check이어야 합니다. 경매가 이루어지고 부동산 구입자금이 확인되면 경매는 완료됩니다. 경매에서 후순위 채권자가 경매를 진행하는 선순위 채권자의 채권가격을 경매가격을 제시할 경우 부동산은 그 후순위 채권자가 구입하게 됩니다.
위에서 간단하게 사법절차를 거치지 않는 차압에 관하여 설명을 했으나 지불 불이행 통지부터 경매가 끝나기까지는 매우 복잡한 법적 규정이 있으므로 전문가와 상의하여 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다.
A. 대부분의 부동산 거래는 현찰 거래가 아닌 금융기관이거나 개인을 통한 융자가 동반한 거래입니다. 융자가 동반된 거래일 경우 융자를 제공하는 채권자는 융자 지불에 관한 안전 조치로 부동산에 담보를 설정하게 됩니다. 담보를 설정하는 방법은 여러 가지가 있지만 대부분의 부동산 융자는 신탁증서 (deed of trust)를 작성함으로써 담보설정을 하게 됩니다. 신탁증서를 통한 부동산 융자에서 채무자가 융자를 지불하지 못했을 경우, 채권자는 사법절차를 거치지 않는 차압 (Non-Judicial Foreclosure)과 사법절차를 거치는 차압 (Judicial Foreclosure)을 할 수 있습니다.
사법절차를 거치는 차압과 사법절차를 거치지 않는 차압에는 여러 차이가 있지만 크게 두 가지 차이가 있습니다.
첫째는 차압을 한 후 차압된 부동산을 처분하고도 융자액을 지불하지 못했을 경우 부족 부분에 대한 추가적인 법적 조치의 권리가 다릅니다. 사법절차를 거치지 않는 차압에서는 부족 부분에 대한 추가적인 법적 조치를 할 수 없지만 사법절차를 거치는 차압에서는 담보 부동산을 처분 후, 부족 부분에 대한 추가적인 법적 조치를 할 수 있습니다. 둘째는 담보 부동산을 차압하는 과정에서 차이가 납니다. 사법절차를 거치는 차압에서는 차압을 하기 위해서는 차압 소송을 해야하며 모든 차압 절차는 법원의 명령 하에 이루어지므로 시간과 비용이 많이 들어가지만 사법절차를 거치지 않는 차압에서는 신탁인이 차압절차를 진행하기 때문에 시간과 비용이 적게 듭니다. 이러한 이유 때문에 대부분의 차압이 사법절차를 거치지 않는 차압으로 이루어집니다.
사법절차를 거치지 않는 차압을 진행하려면 먼저 계약 불이행 통지서를 (Notice of Default)를 채권자에 보내야 하고 또한 부동산이 위치한 해당 카운티에 기록해야 합니다.
계약불이행 통지서를 보낸 후 석달이 지나간 후, 경매통지서 (Notice of Sale)를 채권자에게 보내야하고, 경매 통지서는 담보 부동산의 경매시간, 장소, 부동산에 관한 정보 등 법에서 규정한 내용이 포함돼 있어야 합니다. 경매통지서의 내용이 법에서 규정한 내용을 포함하지 않았을 경우에는 차압절차가 무효화 될 수도 있으므로 경매 통지서를 작성할 때 세심한 주의가 필요합니다. 경매통지서는 경매 날로부터 최소한 20일전에는 통보되야 하고, 또한 경매 통지서는 발송함과 동시에 신문에 경매 공시를 해야하고 경매일로부터 최소한 14일 전에는 부동산이 위치한 해당 카운티에 기록되어야 합니다. 채권자는 차압을 피하기 위해서는 경매 전 융자금 전액과 이자와 비용을 지불하면 차압을 막을 수 있습니다.
담보 부동산의 경매는 신탁인이 진행하며 부동산이 위치한 카운티에서 경매절차가 이루어져야합니다. 또한 담보 부동산의 경매는 부동산을 사고자 하는 구입자의 가격이 신탁인이 제시하는 최소가에 미치지 못했을 경우에는 신탁인은 경매를 취소할 수 있고 추후 재경매를 실시할 수 있습니다. 담보 부동산의 경매에서 부동산 구입은 현찰이나 cashier's check이어야 합니다. 경매가 이루어지고 부동산 구입자금이 확인되면 경매는 완료됩니다. 경매에서 후순위 채권자가 경매를 진행하는 선순위 채권자의 채권가격을 경매가격을 제시할 경우 부동산은 그 후순위 채권자가 구입하게 됩니다.
위에서 간단하게 사법절차를 거치지 않는 차압에 관하여 설명을 했으나 지불 불이행 통지부터 경매가 끝나기까지는 매우 복잡한 법적 규정이 있으므로 전문가와 상의하여 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다.
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