부동산 거래에서 타이틀 회사 역할은 거래 부동산관련 명의 확인 보험 제공
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작성자 harvard 댓글 0건 조회 958회 작성일 10-12-31 01:05
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부동산 거래에 있어서 일반적으로 거래과정에서 셀러와 바이어의 당사자 외에 가장 큰 역할을 하는 제3자는 에스크로 회사와 타이틀 회사입니다. 거래과정에 있어서 직접 대면하는 에스크로 회사와는 달리 타이틀회사를 바이어나 셀러가 직접 대면할 기회는 없지만, 부동산 거래에 있어서 빼놓을 수 없는 역할을 하는 곳이 타이틀 회사입니다. 타이틀 회사가 하는 가장 대표적인 역할은 거래하는 부동산에 관한 명의(Title)를 확인하고 또한 보험을 제공하는 것입니다.
미국에서 부동산을 거래할 때 셀러가 완벽한 명의를 소유한 것을 보증하는 방법은 바이어가 직접 등기를 확인하는 것이 아니라 일반적으로 부동산 명의를 보증하는 보험회사의 명의 보험을 구입하는 것으로 합니다. 부동산 명의보험은 부동산의 명의에 관련하여 분쟁에 따른 피해를 보상하는 보험입니다. 즉 구입한 부동산이 린(lien)이나 명의에 관한 문제로 인해서 발생하는 손해에 대해서 부동산을 구입할 때 명의에 관한 보험을 구입하여 피해보상을 받는 것입니다.
부동산 명의 확인은 부동산이 위치한 카운티 등기소에 소장돼있는 부동산 거래 기록(Grantor -Grantee Index)을 검토 확인하는 방법으로 할 수 있습니다. 그러나 실질적인 부동산 거래에서는 바이어가 카운티 등기소에 소장되어있는 부동산 거래 기록(Grantor -Grantee Index)을 직접 검토 확인하는 것이 아니라, 보험회사가 발행하는 명의보험에 의거하여 명의 확인을 하게 됩니다. 따라서 명의 보험을 발행하는 보험회사는 부동산기록을 검사확인하고 그 결과에 대하서 보험을 제공하는 서비스를 합니다.
부동산 보험회사가 부동산에 대한 보험을 발행하기 전에 일반적으로 Preliminary Title Report 즉, 임시 명의 보고서를 발행합니다. 임시 명의 보고서는 보험회사가 확인한 명의의 상태를 보험증서를 발행하기 전에 바이어에게 보험이 가능한 명의의 상태를 알려주는 역할을 합니다. 따라서 바이어는 에스크로가 개설되자마자 임시 명의 보고서를 구입하여 명의의 상태를 확인하고 문제가 있는 점이 발견될 시에는 셀러에게 명의의 문제점을 알리고 이에 따른 조치를 해야 합니다.
명의를 확인할 때는 단순히 담보설정에 관한 내용만 확인하는 것이 아니라 조닝 이나 재개발에 관한 정부관계기관의 Notice도 확인할 필요가 있습니다. 예를 들어 구입하는 부동산에 셀러가 개발을 하려고 할 때, 정부의 재개발 계획은 중요한 영향을 미칠 수 있기 때문입니다. 또한 타이틀회사는 일반부동산 거래에서의 부동산의 명의 확인과 명의 보험뿐 아니라, 신탁인 매매 (Trustee's Sale)에서 차압절차를 진행하는 신탁인을 보증하는 서비스 (Trustee Sale's Guarantee), 부동산에 관한 사법차압결정이 났을 때 차압되는 부동산에 대한 보증 (Litigation Guarantee) 등의 서비스도 제공합니다.
한가지 명심할 것은 명의 보험을 구입했다고 해서 부동산 구입 후 명의에 관한 분쟁이 없을 것이라는 것을 보증하는 것은 아닙니다. 명의 보험의 역할은 보험회사에서 확인한 명의보고서에 의하여 분쟁이 발생했을 때 방어와 피해보상을 해준다는 것입니다. 또한 보험증서에는 일반보험과 마찬가지로 예외조항이 있으므로 보험구입 전에 자세히 살펴보아야 합니다. 예외조항에 따라서 보험회사마다 보험의 범위가 다르므로 단순히 보험이 발행됐다고 해서 바이어가 기대하는 명의보험이 발행되는 것은 아닙니다. 이와 같이 명의보험에 관한 역할을 이해하시고 부동산 거래할 때 구입목적에 따른 명의 확인을 하고 또한 명의보험을 자세히 검토하시기 바랍니다.
미국에서 부동산을 거래할 때 셀러가 완벽한 명의를 소유한 것을 보증하는 방법은 바이어가 직접 등기를 확인하는 것이 아니라 일반적으로 부동산 명의를 보증하는 보험회사의 명의 보험을 구입하는 것으로 합니다. 부동산 명의보험은 부동산의 명의에 관련하여 분쟁에 따른 피해를 보상하는 보험입니다. 즉 구입한 부동산이 린(lien)이나 명의에 관한 문제로 인해서 발생하는 손해에 대해서 부동산을 구입할 때 명의에 관한 보험을 구입하여 피해보상을 받는 것입니다.
부동산 명의 확인은 부동산이 위치한 카운티 등기소에 소장돼있는 부동산 거래 기록(Grantor -Grantee Index)을 검토 확인하는 방법으로 할 수 있습니다. 그러나 실질적인 부동산 거래에서는 바이어가 카운티 등기소에 소장되어있는 부동산 거래 기록(Grantor -Grantee Index)을 직접 검토 확인하는 것이 아니라, 보험회사가 발행하는 명의보험에 의거하여 명의 확인을 하게 됩니다. 따라서 명의 보험을 발행하는 보험회사는 부동산기록을 검사확인하고 그 결과에 대하서 보험을 제공하는 서비스를 합니다.
부동산 보험회사가 부동산에 대한 보험을 발행하기 전에 일반적으로 Preliminary Title Report 즉, 임시 명의 보고서를 발행합니다. 임시 명의 보고서는 보험회사가 확인한 명의의 상태를 보험증서를 발행하기 전에 바이어에게 보험이 가능한 명의의 상태를 알려주는 역할을 합니다. 따라서 바이어는 에스크로가 개설되자마자 임시 명의 보고서를 구입하여 명의의 상태를 확인하고 문제가 있는 점이 발견될 시에는 셀러에게 명의의 문제점을 알리고 이에 따른 조치를 해야 합니다.
명의를 확인할 때는 단순히 담보설정에 관한 내용만 확인하는 것이 아니라 조닝 이나 재개발에 관한 정부관계기관의 Notice도 확인할 필요가 있습니다. 예를 들어 구입하는 부동산에 셀러가 개발을 하려고 할 때, 정부의 재개발 계획은 중요한 영향을 미칠 수 있기 때문입니다. 또한 타이틀회사는 일반부동산 거래에서의 부동산의 명의 확인과 명의 보험뿐 아니라, 신탁인 매매 (Trustee's Sale)에서 차압절차를 진행하는 신탁인을 보증하는 서비스 (Trustee Sale's Guarantee), 부동산에 관한 사법차압결정이 났을 때 차압되는 부동산에 대한 보증 (Litigation Guarantee) 등의 서비스도 제공합니다.
한가지 명심할 것은 명의 보험을 구입했다고 해서 부동산 구입 후 명의에 관한 분쟁이 없을 것이라는 것을 보증하는 것은 아닙니다. 명의 보험의 역할은 보험회사에서 확인한 명의보고서에 의하여 분쟁이 발생했을 때 방어와 피해보상을 해준다는 것입니다. 또한 보험증서에는 일반보험과 마찬가지로 예외조항이 있으므로 보험구입 전에 자세히 살펴보아야 합니다. 예외조항에 따라서 보험회사마다 보험의 범위가 다르므로 단순히 보험이 발행됐다고 해서 바이어가 기대하는 명의보험이 발행되는 것은 아닙니다. 이와 같이 명의보험에 관한 역할을 이해하시고 부동산 거래할 때 구입목적에 따른 명의 확인을 하고 또한 명의보험을 자세히 검토하시기 바랍니다.
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