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융자금체납 으로인한 공매(Foreclosure) 


        은행으로부터 융자를 받아서 주택을 구입한  경우에는 융자조건에 따라 지켜야 할 의무가  몇 가지가 있다. 먼저  융자조건에 따른 월부금  (통상 원리금)과 부동산세를 꼬박꼬박  내고 화재보험료도  제때에 납입해야  한다. 또 그 부동산은 은행의 담보인 만큼,  시설물을 적정수준으로 유지하거나 수리를 하는 등과 같이, 담보물의 가치를 훼손시키거나 훼손할 우려가 있는 행위를 하여서도 아니 된다. 예를 들어 내  집이라고 임의로 차고를 허물어 없앤다던가, 지붕위로 쓰러질 위험이 있는 고목을 방치한다던가하는 일이다.
이런 의무를 이행하지 않는  것을 융자은행에서 발견하면, 즉시  이를 시정하도록 요청할 수 있고, 그래도 시정되지  아니하면 은행 변호사로 하여 금 소위 Foreclosure라고 부르는 유질 절차에 들어간다. 현실적으로는 이 절차는 월부금을 장기 체납하는 때에 주로 발생하고 있으므로 이를 위주로  소개 드린다.
매월 내는 융자월부금  (Mortgage Payment)은 당초융자조건에  따라 이자와 일부 원금을 말하나, 대개의 은행은 원리금 외에도 부동산세를 월 예상액으로 분할한 금액과 화재보험료를 함께 징수한다.
월 불입금을 체납할 경우에는, 연체이자와 함께 벌과금이 높게청구되어올 뿐만 아니라, 개인 신용자료에 치명적인 기록이 남는다는 것을 잊지 말고, 되도록 빠른 시일 내에 밀린 것을 내도록 하는 것이 유리하다.
그래도 단시일 내에 상환이  어렵다고 판단될 경우에는, 즉시  융자은행과의 상담을 통하여 불입금을 조정할 수 있다. 예를 들어 일정기간동안 불입을 유예하거나, 당분간은 소액으로 시작하여 일정기간  후에는 좀 더 많은 금액으로 보충하는 방법 등을 모색할 수도 있다.
그래도 상환능력이 도저희 어렵다고 판단되는 때라해도,  '될 대로 되라.'든지 또는 '은행이 차압해서 내 쫓을  때까지는 무료로 사는 덕이라도 보자.'면서 그냥 방치해 두는 것은 바람직하지 못하다. 이런 막바지 상황에서라도 현재의 재정상태와 금후의 계획을 은행과  상의해서, 은행의 동의하에 집을 매각해서 원금을 최대한 회수해주면서 일부 또는 나머지 전액을 탕감  받을 수도 있다. 또는  부동산을 팔아서 갚고,  남는 잔액을 극히  일부만 한두 해 동안 무이자로 분활 상환하는 식 등의 방안을 강구하여 은행채무를  절충정리(Settlement)해야만 개인신용상태를 크게 훼손시키지 않는다.
은행과의 절충도 안되고 또 앞으로 사업전망도 도저히 없다고 판단될 때에는 파산신청을 하는  최종방법이 있겠지만, 집의  모게지 융자금 말고도 다른 부채가 있어 함께 심각하게 시달리지 않는 한, 주택융자금만 가지고 파산신청을 하는 경우는 드물다. 앞서 말한바와 같이 융자은행은 일정시일동안 월부금을 불입하지 않으면 어차피 집을 압류하여 처분할 것이고  개인신용기록은 마찬가지로 파괴될 것이므로, 일부러 비용을 들여가면서 파산절차를 취하거나 서둘러 두 손을 들을 이점이 없기  때문이다. 또 은행이 압류하여 부동산을 처분하고 퇴거를 명하기까지는 상당시일이 소요되므로, 현실적 그 기간 중에는 경제적인 부담 없이 주거지를 확보할 수 있기 때문이다.
이렇게 주택융자금을 받고  월부금을 납입하지  못하거나, 또는  집을 팔거나 재 융자를 해서라도 상환자금을 마련하지 못하는 때에는, 융자은행은 저당권설정계약에 따라 유질(Foreclosure) 절차에 들어간다. 보통 2개월 정도 연체하면 한두 번의 최고장을 내고 4개월 정도에 이르면, 은행변호사로 하여금 유질 절차를 착수하도록 한다.
은행은 피저당부동산   소재지 카운티   법원에 부동산의  유질  신청 (Petition to Foreclose)을 하여 명령을 받으면 곧 공매 공고를  한 후에 부동산은 공매 처분하여 그 대전으로 융자금을 상환시킨다.
이렇게 요약하면 간단하고 단 시일 내에 종결될 것 같지마는 실제로 이 절차는 시일이 오래 걸린다. 법원절차를 통한다는 것부터 시간이 오래 걸리는 일인데, 그 위에 이해당사자인 모든  채권자가 반드시 전원 출석해야하는 것도 쉬운 일이 아니다. 채권은행이나 변호사 그리고 법원의 업무량에 따라 다르겠으나, 보통은 적어도 6개월 이상이 걸리며, 또 절차진행 중에  채무자인 집주인은 합당한 이유가 있으면 2회까지 공매를 연장시킬 수 있다.  또 절차 진행 중이라도  밀린 월부금과 연체이자 등  그 동안 발생한 모든 비용을 지불하고 은행으로부터  유질된 집을 풀어 낼  수가 있다. 일단 경매에까지 가면, 상당액의 비용이 빠져나가야 하므로 융자은행도 유질 처분하는 것보다는 절충하는 편을 좋아한다. 참고로  이때 발생되는 비용이란 법원의 각종 수수료 외에 은행변호사비는  물론 공매에 부수하여 발생하는  공고료, 경매집행비 등  적지 않은 비용을  감당해야하고, 이  비용들은 경매가 액에서 우선적으로 공제되기 때문이다.
법원에 유질 신청을 한 후에 은행변호사는 카운티 총무처에 "법적 절차 중 (Lis Pendens)"이란 등록을 해서 그 부동산에 관한  조사를 하는 사람은 누구든지 쉽게 알 수 있도록 한다. 그 후에 피저당부동산에 대한 모든 이해관계자 앞으로 소환장이 발부되고, 이들이 각자 자기 채권내용을 제출하면 이를 심사한 후에 법원은 유질 신청을 허락한다. 그후의 모든 경매절차는 법원의 집달리(Sheriff)에 의해 주관되고 먼저 지역의 일간지에 공고된다.
이런 공매는 원칙적으로  최고액으로 경락자(Highest Bidder)를  정하는 일반공개입찰방법을 택하도록 되어 있다. 입찰이  시작되면 우선 이를 신청한 채권은행이 최저입찰가역을 $100불로 시작하며, 경찰가격은  $100 단위로 올라 갈수 있다.  만일 입찰금액이 $100,000을 넘어서면 그 때부터 $1,000단위로 경찰한다.
이때 모든 이해당사자들도 경매에 참가할 권리가 있을 뿐 아니라, 만일 경매에 참가하지 않는 경우에는 그 부동산에 가진 권리는 상실하게 된다. 물론 당초의 채권은 살아 있지만 부동산에 설정된 저당권만은 상실한다.
        경매에서 낙찰되면 그 자리에서 즉시 경락 가격의 10% (뉴저지 버겐카운티는 20%) 해당 액을 현금이나 보증수표로 지불해야 한다. 따라서 미리 입찰하려는 가격을 예상해서 자금을 준비하고,  보증수표인 경우에는 지급인을 입찰하는 본인 앞으로 준비해 두었다가 여기에 이서를 해여 지급한다. 잔여액과 명도증 발급 실비 (약 $35)는 통상 30일 이내에 납입해야 하며, 이와 교환으로 집달리로부터 명도증 (Sheriff's Deed)을 교부  받는다. 만일 이 잔액불입이 지연되면 주정부가 부과하는 연체이자를 물어야 한다. 만일 매입을 포기하게되면 20%의 입찰보증금은 돌려 받지 못한다.

        이때에 받는 명도증은 일반  주택의 매매 시에  교환하는 명도증과는 달리 많은 부분의  보증약관이 생략되므로, 미리  등기내용이나 기타 기록의 조사 (Title, Tax, Judgement Search)를 해 보고 경매에 참가하는 것이 현명하다. 또 이 명도증은 경매에 부쳐지게 된 채무이외의 다른 채무나 제한물권이 말소되지 않은 채로 양도되므로, 이를 말소하는 것은 사는 사람의 책임이 된다. 물론 이 명도증을 등기하려면 등기료도 사는 사람의 부담이다.

        은행이 부동산을 압류해서 처분했다고  해서, 융자금 채무가 다  청산되었다고 생각하면 오산이다. 경매대전으로는 경매비용을 우선하여, 밀린  부동산세와 연체이자 그리고 저당순서에 따라  법정채무를 모두 변제할 수  있으면 모르되, 만일 그래도 부족한 때에는 그 부족차액이 그대로 채무로 남는다. 은행융자는 약속어음에  의해 채무가 발생한  것이고 모게지인 저당권은 그 담보에 불과하므로 담보를 처분한 후에도 남는 미상환 채무는 판결에  의해 발생하는 채무와 같이 채무자의 다른 남은 자산에까지 집행 가능한  법적 효력이 있다.

        그러나 경매가 되어 집이  팔려버렸다고 해도, 채무자에게는 다시  한번 집을 찾을 수 있는 기회(상환매입: Redemption)가 주어지는데, 대개의 주에서는 1년 이내에 전소유자가 빚을 청산하고 되찾을  수 있지마는,  뉴저지에서는 그 기한이 경매낙찰 일로부터 10일이 표준이고 그 이상이 될  경우에는 반드시 경매를 시작하기 전에 알려 준다.

        모게지 체납에 의한 경매의 대상은 부동산에 한하며, 부속시설물이나 동산은 이때에 포함되지 않는다.  그리고 경매일자로 공고된 날짜라도,  채무자의 연장신청이라든가, 도중에 합의를 이루어 내던가 또는 파산신청을 함으로써,  흔히 연기되는 수가 빈번하므로 반드시 당일  오전에 그 일정을 다시 확인해보고 참가하는 것이 좋다. 
       만일 세를 들어  있는 임차인이 있는  부동산이라면, 그 임차인을  내 보내는 것은 입찰인의 책임이지,  집달리가 비워줄 책임까지 지지는  않는다. 이것이 일반매매에 비해 경매가 주는 보호가 미흡한 하나의 예다.
        경매 공고된 부동산에 관한 문의를 할 때는  반드시 카운티 집달리실 (Office   of  Sheriff)로   하여야하고,  경매목록번호   (Sheriff's   Reference Number)를 먼저 대고 문의하시기 바란다.