미국부동산 매매계약, 매매비용 및 제 세금 > 부동산 살까말까

미국부동산 매매계약은 통상 아래와 같은 절차에 따라 이루어진다.

1. 부동산Broker 상담.

바이어 대리 계약(Buyer Agency Agreement)에서 Broker는 리스팅계약서(Listing Agreement)에 나온 사항을 Buyer에게도 알려주어야 하며 이용 가능한 대리계약의 형태, 계약당사자의 권리 및 책임, 구체적인 제공 서비스, 보수 등을 알려주어야 한다.

Listing Agreement란 Seller와 부동산 Broker와의 고용계약(Employment Agreement)이며 Listing의 종류, 계약기간, 세부적인 조건, Commission 등이 포함된다.

2. 원하는 물건의 검색과 결정.

3. Seller에게 Offer Sheet 발송.

4. Seller와 가격 및 거래조건 협상.

5. Contract 작성.

6. Escrow 절차(Title Search, Financing, Title Insurance 부보 및

   Settlement).

7. 소유권 이전등기 및 완료.

현재 캘리포니아의 주택 구매계약서는 2002년 10월에 개정된 "RPA-CA"라는 양식을 사용하고 있다. CAR이 2002년 10월 개정한 이 양식은 총 8 Page, 33개 조항으로 구성되어 있으며 Offer Sheet와 동시에 Contract Sheet가 된다.

* RPA-CA : California Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions(For Use With Single Family Residential Property-Attached or Detached)

* CAR : California Association of Realtors

이 양식은 다음과 같은 역할을 하고 있다.

(1) 바이어(Buyer,매수자)가 셀러(Seller,매도자)에게 보내는 구입의사를 서면으로 작성한 오퍼장(Offer Sheet)이다.

(2) Buyer와 Seller 간의 승낙이 되면 서명이 완료되고, 마지막에 카운터 오퍼(Counter Offer, 원래의 오퍼 조건을 변경하거나 새로운 조항을 추가해 다시 제시하는 오퍼)를 보낸 사람이 상대방의 승낙을 구두나 서면으로 통보 받았다면, 이 서류는 완벽한 계약서의 역할을 한다.

(3) Buyer가 Offer를 작성하고 에이전트(Agent)에게 주는 Deposit Check(계약금)에 대한 영수증의 역할을 하는 중요한 서류다.

(4) Seller와 Buyer 간의 계약이 성립되고, 이 서류가 Escrow(공탁계좌)에 전달되어 Escrow Holder(에스크로 책임자)에 의해 서명이 완료되면 Escrow 서류로서의 중요한 역할을 하게 된다.

(5) Seller와 Buyer 간의 분쟁이 생겼을 때를 대비한 해결방법에 대한 절차와 그것에 대한 상호간의 합의서 역할을 한다.

(6) 각 Seller와 Buyer를 대변하는 서로 다른 부동산 회사로서의 책임과 의무가 시작되는 중요한 서류이다.

(7) 부동산 회사(Broker)에게 지급되는 Commission 승인서의 역할을 한다. 커미션은 개인 에이전트(Sales Person)가 받을 수 없으며 회사 대표인 브로커(Listing Broker)만이 받을 수 있는 자격이 있다.

이렇듯 복잡한 역할을 하는 주택 매매 계약서이지만 Seller나 Buyer 모두에게 계약의 단서가 되는 중요한 서류이므로 신중을 기해야 한다. 물론 서명하기 전에 에이전트의 설명을 잘 듣고 충분히 이해를 해야 하며, 스스로 알아야겠다는 열의도 필요하다고 본다.

Buyer는 Offer작성과 함께 계약금으로 통상 전체 대금의 1~3%를 지불하게 되는데 이때 개인수표(Personal Check)나 약속어음(Promissory Note)을 쓰게 되며 이로써 유효한 Offer가 된다. 우리나라의 계약금과 마찬가지로 Buyer가 기간 내에 잔금납부 등의 채무불이행을 할 경우에는 계약금은 Seller에게 귀속되며, 이 때 Seller와 Seller의 Listing Broker(매도자의 중개인)는 별도로 정한 내용이 없을 경우 50:50으로 나누어 가지게 된다.

반드시 알아야 할 주거부동산 용어

* Appraisal(감정)

감정사가 부동산 자산 가치를 평가하고 그 이유를 설명한 보고서. 여기에는 해당 부동산의 위치, 규모, 건축연도, 재산보고서가 첨부되어 있다. 또 인테리어 디자인 등 부동산에 관한 모든 것이 자세히 설명되어 있다.

* Credit Report(신용조사서) 대출을 하려는 사람의 금융거래 내역이나 직장, 거주지 이전 등 대출자의 개인 역사를 기록한 보고서.

* Escrow 변호사가 매매 부동산에 관련된 서류, 금액 등 모든 사항을 점검하여 부동산 매매가 문제없이 성립될 수 있도록 하는 공탁 절차.

* Closing 부동산 거래 시의 마지막 절차. Closing이 되면 부동산 매매가 서류상으로 완전히 끝나 부동산 매입자에게 법적 소유권이 넘어가게 된다.

* PITI  융자를 신청한 사람이 지불하여야 할 원금(Principal),이자(Interest),재산세(Taxes)와 보험료(Insurance)를 말한다.

* Closing Costs 부동산 거래가 종료될 때까지 Buyer와 Seller가 지불하여야 하는 비용의 총합계.최종 Escrow 과정에서 지불되며 여기에는 융자비용, Escrow 또는 변호사비용, 양도세, 등록세, 타이틀 보험료, 중개수수료 등이 포함된다.

*PMI(Private Mortgage Insurance) 주택 Buyer가 융자받은 금액을 상환하지 못할 때 융자기관의 손실을 방지하기 위한 보험이다. Buyer의 Down Payment 액수가 20% 미만일 경우에는 반드시 가입하여야 한다.

* Preliminary Title Report 매매나 융자가 이루어지기 전에 현재의 부동산 소유권 상태를 보여주는 보고서. 해당 부동산에 대한 저당권, 전 소유주의 매입가격, 건축연도 등 모든 매매기록 및 저당 기록이 적혀 있다.

*Title Insurance(소유권 보증보험) Buyer가 부동산의 소유권이나 손실대비를 목적으로

가입해야 하는 보험. 즉 소유권과 관련된 예기치 않은 분쟁

혹은 사기행위로부터 융자기관과 소유주를 보호하기 위한보험