미국의 부동산 공인중개사 제도 > 부동산 살까말까

1. Sales Person License

18세 이상인 자로서 초급대학과정 부동산 원론(Real Estate Principle)을 이수한 사람만이 응시할 수 있으며 4지 선다형 150문제의 70% 이상 점수를 취득하면 된다.

신청인은 또한 아래 과목 중에서 2과목을 추가적으로 이수해야 하며 만일 2과목의 추가과정이 Sales Person License를 받기 전에 끝나지 않는다면 조건부 라이센스를 받게 되며 18개월 내에 과정을 이수하지 않으면 라이센스는 자동적으로 정지된다.

-Real Estate Law(부동산 법률)

-Real Estate Practice(부동산 실무)

-Real Estate Finance(부동산 금융)

-Real Estate Economics(부동산 경제학)

-Real Estate Appraisal(부동산 감정평가)

-Property Management(부동산 관리)

-Mortgage(주택담보대출)

-Loan Broking & Lending(융자 알선 및 대출)

-Accounting(회계학)

-Escrow(에스크로우)

2. Broker License

18세 이상인자로서 Sales Person으로 최소 2년 이상 근무 경력자 또는 미국 4년제 대학졸업자이며 4지 선다형 200문제의 75%이상 점수를 취득해야 한다.

중개사 제도는 주(State)에 따라서 약간씩 다를 수 있으며 Sales Person과 Broker는 독립된 계약관계이지만 미국 부동산 관련법에는 Sales Person을 Broker와의 고용관계로 간주하여 부동산 활동에 있어서 Sales Person에 대한 책임은 Broker가 지게 된다.

또 미국 부동산 협회인정 계약서에는 “수수료는 법이 정한 것이 아니라 각 Broker가 의뢰인과 협의하여 결정한다”고 명시되어 있다.

같은 Broker 사무실에서 일하는 두 사람의 Sales Person이 각각 Listing Agent와 Selling Agent로서 매매를 성사시켰다면 Broker는 매도인으로부터 받은 수수료를 각각의 Agent에게 지급하며 Listing 회사와 Selling 회사가 다른 경우는 Selling회사가 50%의 수수료를 가진다.

License의 유효기간은 4년이며 갱신하려면 45시간의 다음 교육과정을 이수해야 한다.

-윤리과정

-대리관계 부동산 중개 실무과정

-소비자 보호관련 과정

미국의 중개사들은 Broker와 Sales Person이라는 Title에 얽매이지 않고 철저하게 실적위주로 영업을 한다. 큰 회사의 Sales Person으로서 성공적인 실적을 거두고 있고 회사운영이나 부하직원을 다루는 일이 적성에 맞지 않는다고 생각한다면 일생을 Sales Person으로 지내면서 실무에 필요한 지식을 각종 Program을 통해서 습득하도록 노력하면 된다.

반면 한국인 교포 부동산업자는 대체로 Broker License를 취득하려는 경향이 강하다. 그리고 중개사들 중에서 미국부동산협회(NAR : National Association of Realtors) 회원으로 연방정부에 정식으로 등록된 공인중개사들을 Realtor라고 한다.

참고로 NAR의 Web Site는  www.realtor.org 이오니 관심있는 선배님들은 방문을 하시길...^^**^^

(용어해설)

* Listing(중개의뢰계약)

부동산 판매를 목적으로 부동산 소유자와 부동산 중개사 사이에 성립된 부동산 매도대리계약이며 서면화된 계약서(Listing Agreement)에 중개사와 매도인 모두 서명해야 함.

* Exclusive Right to Sell Listing(독점중개권)

중개의뢰계약의 일종이며 특정 중개사를 설정하여 일정기간 동안 매물을 독립적으로 팔 수 있는 권리를 주는 계약. 계약기간 내에 매도자가 직접 판매하더라도 수수료를 지불해야 함.

* FSBO(For Sale By Owner)

중개인 없이 직접 부동산을 거래하는 집주인으로서 “부동산 직접 매도자”를 의미함.

* Multiple Listing Service(공동중개)

독점중개권을 가진 중개사가 부동산을 빨리 좋은 가격으로 처분하기 위해 다른 중개사들과 매물을 공유하여 내놓는 매매방식. 수수료는 나누어 가짐.

* Closing Statement(거래완료문서)

부동산매매 시 매도인과 매수인에게 자금결제 상황을 알려주는 문서.