정연중 칼럼: 인생은 선택의 연속 > 부동산 살까말까

실제로 복권 당첨 같은 극적인 상황의 변화는 느끼는 행복의 수준에 일시적인 ‘충격’을 줄 뿐이며, 대부분의 경우 짧은 시간 안에 원래 자신의 행복 수준으로 되돌아간다고 한다. 결국 행복은 조건이 아니라 선택인 것이며. 일상에 감사하는 마음을 통해 자신이 만들어가는것 이라고 생각된다. 그리고, 사람의 진정한 행복은 인간관계에서 나오는 것이고 그런 관계의 기본이 되는 것이 가정이며,가정이 평안하게 되도록 노력 하려는 마음가짐 조차도 결국은 ‘선택’이라고 결론지어 진다.

이제 벌써 유월이다. 그리고 여름방학이 끝나는 앞으로3개월 정도가 본격적인 집장만을 위한 샤핑과 이사철이다. 그리고 가정을 위한 행복의 그릇인 주택 즉,집장만의 적절한 타이밍이 되는 때이기도 하다. 더우기 요즈음은 부동산경기가 살아나는 기미가 보이고 있기 때문에 부동산 에이젼트들과 관련된 업계가 잠시 바쁘고 일감이 많을것으로 예상된다. 그래서 오늘은 홈샤핑하는 사람들을 위해 집에관한, 아주 기초적이지만 알아두면 좋을‘주택의 형태’에 대해 조금 나열해 본다.먼저 미국의 주택 유형은 땅의 소유권이 확실한, 말 그대로 한 가구만 사는 단독주택(Single Family House)인데 대부분의 집들이 옆 집과의 사이에 공간이 있고 앞, 뒷마당이 있다. 이런 주택들은 당연히, 지상권, 지하권, 공중권등 모든 부동산의 권리를 가지게 된다. 다음엔 한인 타운 인근에서 많이 볼 수있는 2유닛,3-4유닛이 있는데, 단독주택과 소규모의 임대용 아파트의 복합형태라고 보면 되고, 여러모로 장점이 많아서 상당히 인기가 있다. 그 다음이 타운하우스(Town House)이고, 소유권 면에서 단독소유분과 공동소유분이 있다. 즉 건물은 개인 소유이나 , 건물 앞 뒤로 있는 작은 마당이나 집과 집사이의 벽, 주차장 등은 공동소유이다. 그리고 약간 다른 형태로 콘도(condominium)가 있고, 이 콘도는 부동산 소유권 중 공중권, 즉 본인이 차지하고 있는 실내 공간과 시설은 온전히 본인것이고, 나머지는 공동소유로서 지분만 소유한다. 도심에 있는 고층 콘도들의 경우 최근에는 주상 복합의 형태로 지어지는 경우가 많다. 다음이 임대를 위한 아파트(Apartment)인데 다세대의 공동건물로, 투자용으로 구입하기도 하고 그중의 한 유닛에 거주하며 직접 관리를 할 수도 있다. 도심지역의 고층아파트도 있지만 대부분은 2-5층 정도 높이의 가든 스타일로 지어져 녹색 공간과 수영장이나 놀이터등 편의시설을 갖춘 경우도 많다. 마지막으로, 주택의 구조나 외양에 따라 분류해 보면 다음과 같다. 랜치(Ranch Style): 캘리포니아의 대표적인 단층 주택이다. 한 층에 거실, 부엌, 침실등이 모두있는 소형주택에 활용하는 건축 양식이나 대저택의 경우에도 넓은 대지에 랜치 스타일로 집을 짓기도 한다. 콜로니얼/케이프 콜로니얼(Colonial/Cape Colonial)방이 4~5개 이상인 주택에 흔한 형태다. 1층에는 거실, 부엌, 식당, 화장실 (1/2 bath), 가족실 등이 있고 2층에 침실이 3-4개, Full bath가 2-3개정도 있다. 현관 등 집의 전면을 독특한 스타일로 설계해 다른 집과 차별화 하는 경우가 많다. 스플릿 레벨(Split Level), 바이 레벨(Bi Level) : 현관을 열고 들어가면 위쪽으로 올라가는 계단이 있으며 동시에 반 지하로 내려가는 또 다른 계단이 있다. 계단으로 올라가면 나오는 위층에는 주방과 침실 등이 있다. 케이프 카드 (Cape Cod) : 미국 전통가옥중의 하나인 이 양식의 주택은 작지만 경제적이면서 동시에 고풍스러운 분위기를 준다. 겨울에 눈이 많고 추운 지방에 흔한 양식의 집으로 지붕의 경사가 가파르기 때문에 보온이 잘되고, 눈이 지붕 위에 많이 쌓이기 어렵기 때문에 지붕이 무너지는 등의 위험을 줄일 수 있다. 튜더 (Tudor): 영국에서 유래한 건축양식이다. 북유럽 혹은 다른 영국 유래의 주택들과 마찬가지로 지붕의 경사가 가파르다. 지붕에 다락 등을 설치하고 창을 달아낸 경우도 흔하다. 건축 소재 측면에서 목재와 석재를 반반씩 사용한 것이 눈에 띈다. 건물의 나무 골격은 보통 겉으로 드러나 있으며 그 사이의 벽은 벽돌이나 회 반죽 등을 통해 만들어 졌다. 19세기 말에서 20세기 초반, 부유층들이 선호한 양식의 집이기도 하다. 컨템퍼러리 (Contemporary): 말 그대로 현대적 감각의 설계를 바탕으로 다양하게 시공된 집들이다. 솔트박스 (Salt Box) : 단순한 모양에 완만한 경사의 앞 지붕과 가파른 뒷 지붕이 특징이다. 이렇게 여러 형태의 주택들이 아름다운 외용을 자랑하며 운치있는 주거지역을 이루고 있다.

졍연중 칼럼 투기해 놓고 투자라고 우기지 마라

20년전 주당 1불씩하던 애플컴퓨터사의 주식이 요즈음은 한주에 570불 정도에 거래되고 있다. 20년전에 누군가가 10만불어치의 주식을 사 놓았다면 그는 지금 5천만불 이상을 가진 자산가가 되어 있을 것이다.말이 그렇다는 얘기이지, 과연 이렇게 성공적인 투자를해서 갑부가된 사람이 과연 몇명이나 있는지 궁금해진다. 문득 소설”전쟁과 평화” 등으로 우리에게 잘 알려진 톨스토이의 이야기에 나오는 어떤 어리석은 사람의 이야기가 생각난다. 그는 해지기 전까지 한바퀴 돌아올 수 있을 만큼의 땅을 준다는 제의에 좀 더 많은 땅을 차지하기 위해서 해가 질때까지 쉬지않고 달렸다. 그러나 너무 멀리까지 간 그는 출발했던 곳으로 돌아오지 못하고 탈수와 피로로 쓰러져 죽게 되고, 결국 가지게 된 땅이 자신의 관이 들어갈 정도 뿐이었다는 우화가 있다. 재물과 인간에 관한 진리를 나타낸, 인간의 욕심을 잘 표현한 글이다. 그리고 이런 인간의 욕심이 투기를 조장한다고 한다.이‘투기’라는 말의 뜻을 궂이 글자의 뜻 그대로 풀이하면 ‘먼저 던지다’이다. 이런 투기의 가장 대표적인 예로 ‘튤립 파동’을 들수 있다. 1600년대 중반 네덜란드에서는 새로 수입된 터키 원산의 아름다운 원예식물인 튤립이 큰 인기를 끌었고, 그러자 튤립에 대한 사재기 현상이 벌어졌다. 꽃이 피지도 않았는데 미래 어느 시점을 정해 특정한 가격에 매매한다는 계약을 맺는 ‘선물거래’까지 등장했다.’그러면서 한 때는 튤립의 뿌리 하나가 지금의 화폐 단위로15만불까지 치솟았다고 한다. 그러다 어느 순간 가격이 하락세로 반전되면서 팔겠다는 사람만 넘쳐나게 되며 거품이 터졌고, 상인들은 빈털터리가 되었으며 덩달아 튤립에 투자했던 귀족들은 영지를 담보로 잡혀야만 했다는 얘기이다. 어처구니 없게도 이러한 파동은,그때까지 유럽에서 황금시대를 누리던 네덜란드가 영국에게 경제대국의 자리를 넘겨주게 되는 한 요인이 되기도 했다고 하니 정말로 재미있는 투기의 실예이다. 어 쨋든 조금더 얘기 하자면,투기(speculation)는 물건이나 유가 증권의 가격 변동의 차이로 이익을 보려는 행위라고 말한다. 이 투기에서 가장 중요한 것은 사람이 생각하는 기대 수익이 합리적 기준에 따라 설정되어 있지 않고 감정적 요인과 그 당시 시장에 형성되는 기류에 따라 결정되는 경우가 많다는것이 특징이라고 한다. 반면에 투자(investment)란 일정한 이득을 얻기 위하여 시간을 투입하거나, 자본을 제공하는 것을 말한다. 이렇게 투자와 투기는 다른 것이라고 알고있고,. 대부분은 투기를 하는 것은 옳지 않다고 믿고있다. 맞는 말이긴 한데 이는 어쩌면 사춘기의 아이에게 사랑과 열정은 다른 것이라고 가르치는 것과 같은 맥락이라고 한다. 사춘기의 아이는 가르치는 데로 사랑과 열정은 다른 것이라고 이해는 하겠지만, 실제 상황에서는 자기가 사랑을 하고 있는지 열정에 휩싸인 것인지 분별이 안되기 때문이다.

자본주의 경제가 물질적으로 풍부해지고 소득수준이 높아짐에 따라 인간의 욕망이 무절제한 욕심으로 변질되는 경향이 있다. 부동산을 비롯한 경제의 흐름에는 거품이 끼는 경우가 종종있는데, 바로 이 거품이 투기로 한 목 잡아보려는 욕심 때문이다. 대표적인 가까운 예가 2008년의 서브 프라임 사태이다. 미국인의 무절제한 욕심으로 잔뜩 올랐던 부동산과 관련된 금융상품 가격의 거품이 꺼지면서 미국의 부동산 시장과 금융 시장이 무너졌고 이것이 연쇄적으로 세계의 경제 위기를 초래한 주된 원인이 된것이다.

2000년대 초부터 저금리와 부동산 붐을 타고 상대적으로 불안정한 서브 프라임 시장이 급속히 확대되며 2000년 초반에는 3%대에 머물던 서브프라임 비중이 2007년에는 21%까지 상승하기도 했다. 그러다가, 기준금리 상승과 함께 주택경기가 식으면서 돈을 못 갚는 대출자들이 속출하자 서브프라임 모기지가 부실화됐고,이를 기초자산으로 만들어진 신용파생상품 역시 부실 덩어리로 전락하면서 이번 금융위기의 발단이 된것이다. 실제로 이런 일이 일어난 것은 내집을 장만하려는 서민들의 소박한 욕구와 불황에 빠진 경제를 활성화시키기 위한 정부의 저금리정책이 잘 맞아 떨어져 주택경기가 활성화되며 아주 긍정적으로 시작되었으나, 부동산 호경기를 이용하여 너나 없이 빨리 부자가 되겠다는 욕심이 과하여 모두 실패한 투기꾼들이 되고 말았다. 이렇게 투자와 투기는 생각보다 구별이 쉽지 않다. 대부분 자신이 하고 있는 것은 투기가 아니라 투자라고 생각하기 때문이다. 많은 이들이 부자가 되고 싶은 욕심 때문에 투자가 아닌 투기에 빠져 자칫하면 의욕적인 투자자가 어리석은 투기꾼이 되기 십상이다. 아주 성공적인 주식 중개인으로 활동하다 1929년 대공황으로 재산을 탕진하고 월스트릿을 떠났지만 그의 많은 경험을 바탕으로 한 금융관계 저술로 유명한 프레드 쉐드가 필자가 얘기하고자 하는 투자와 투기에 대해 정확하고 쉽게 정의하고 있다. 그는 “투기는 적은 돈으로 큰 돈을 벌기 위한 노력이고, 실패할 확률이 높은 행위를 말한다.” 그리고 “투자는 큰돈이 적은 돈이 되는 것을 막기 위한 노력으로, 성공할 확률이 높은 행위를 말한다.” 즉 투자와 투기의 차이는 종류의 차이가 아니라 성공할 정도의 차이라는 것이다. ‘투자와 투기의 차이’모두가 살아가며 항상 잊지 말아야할 것들 중의 하나임이 분명하다 . 빨리 부자가 되려고 하는 사람들은 자신이 분명한‘투기꾼’임에도 불구하고 스스로를‘투자자’라고 우기고 있지는 않은지 잘 생각해 보아야한다. 세상을 살아가는데 필요한 것은 지식보다는 지혜라고 한다. 투기꾼들만 아니라 일반 투자자들이 망한 것은 지식이 부족해서가 아니라 욕심을 다스릴줄아는 지혜가 부족했기 때문이다.

정연중 칼럼 돈의 흐름

재물은 흐르는 물과 같다고 한다. 그렇다면 돈의 흐름을 꿰뚫을 수 있는 특별한 노하우만 있으면 부자 되는일은 아주 쉬운일로 보인다. 흔히 돈을 벌려면 돈을 따라가거나, 돈에 매여서는 안된다고 한다. 반면에 세상의 큰 흐름을 읽고 있으면 돈이 어디로 흘러갈지 알수 있게 되고, 바로 그 곳에서 기다리고 있으면 돈이 흘러들어온다고 한다. 그런데 이 ‘흐름’을 읽는다는 것은 엄청난 양의 다양한 정보를 파악해야하는 노력과, 사람들이 살아가는 삶의 방식을 현장에서 느껴야하며, 그 것에서 목표와 방법을 찾아내려는 열정이 있어야 한다는것이 첫째 조건이라고 한다. 경제성장률, 금리, 환율, 무역수지, 국제 유가, 정부의 금융및 재정정책이 각 시장에 어떤 영향을 주는지 살펴보며 돈이 ‘시장’ 사이를 이동하는 신호에 대해서도 재빨 감지하는 본능과 대응방법을 알고 있어야 한다는 얘기이니 돈의 흐름을 안다는것이 결코 쉽지 않은 일이다.

비근한 예로 지난 2008년에는 많은 사람들이 여러분야의 투자에서 큰 손실을 보았다. 그러나 그 때 다른 한편에는 세계 경제위기를 계기로 높은 수익률을 올린 사람들도 꽤 있었다. 이들은 2007년 10월부터 2008년 초 주가지수와 부동산 가격이 정점에 있을 때, 주식과 부동산을 과감히 처분하여 다시 다른 주식과 원자재에 투자한 사람들이라고 한다. 그들은 이 시기에 50~100%가 넘는 높은 수익을 얻었다고 한다. 모두가 경제위기의 직격탄을 맞고 휘청거릴때 이사람들은 더 돈을 벌어 들였다. 시장에서의 투기성 재화의 성격과 주식, 채권, 부동산, 원자재, 외환시장의 상호작용등 이른바‘돈의 흐름’을 알고 있던 사람들이란것이다. 그들은 서로 연결되어 있으며 서로 정보를 주고 받으므로 각 시장의 특성과 변화도 읽을 수 있었으며, 돈을 더 만들었을뿐만 아니라 최소한으로 투자손실도 막을 수 있었다고 한다. 이런 사람들처럼 돈의 흐름을 잘 알고, 돈을 많이 벌고 또 잘 관리하는 ‘부자’들은 무언가 다르다고 한다.그리고, 기준은 조금씩 다르겠지만 경제적으로 성공한 사람들에게는 어느 시대나 불변하는 세 가지 분명한 철학이 있다고 하니 알아둘만 하다.

첫째는 목적이 아주 분명했다는 것이고, 둘째는 목적을 위해서 최선을 다 했으며, 셋째는 자신의 능력을 과신하지 않는다는 것이다.

그리고 부자가 되려면 일상생활에서 놓치지 말아야 할 생활 태도 몇가지 이다.

** 책임을 타인에게 넘기지 말것.

대부분 투자에 실패하면 자신의 잘못이나 부족함을 인정하지 않고

남의 탓으로 돌리기 쉽다. 지식을 쌓아 판단력을 길러야 한다. 그리고 자신의 판단에 책임을 질 줄아는 성숙함을 갖춰야 한다. 증권회사나 부동산 에이젼트의 그럴듯한 꼬임에 빠져서 손해를 봤다고 주장하는것은 바보같은 짓이다. 자신이 노력하지 않으면 앞으로도 똑같은 실패를 반복할 가능성이 높다.

**부지런할 것

부자가 되려면 구체적인 장단기 목표를 세우고 실천할 수 있어야 한다.

대개 실패하는 사람들은 머리로만 알고 실천 하지 않는다.

그러나 주말에 부동산을 보러 다니거나, 경매를 실제 해보거나 재테크에 관한 책을 읽거나, 부지런히 여러가지 정보를 모으고 연구하여 전문가가 되지 않으면 실패한 투기꾼이 되고 만다..

**협력자 또는 조력자를 둘것.

나를 부자로 만들어 주는 것은 무엇보다 사람이다. 최고의 수익률은 주식도 부동산도 아닌 사람이다. 다른 사람들과 협조하며 성공의 길을 간다면 쉽고 빠르게 갈 수 있다. 겸손과 정직의 덕목이 필요한 이유이다.

**작은 돈을 소홀히 하지말것.

거대한 배가 침몰하는 것도 작은 구멍 때문이다. 자투리 돈을 관리할 줄 알아야 큰 돈도 관리할 수 있다.

** 너무 빨리 단념하지 말것.

미국의 한 통계에 따르면 투자의 처음 10년간은 돈을 벌지 못한다고 한다. 처음부터 골프를 잘 칠 수 없듯이, 투자도 연습하고 연마해야 잘하게 되는 것이다. 처음에 10을 투자해서 한 단위를 얻으려는 노력을 하다 보면.

나중에는 1을 투자하고 10단위를 얻을 수도 있게 된다는것이다. 절대 포기하지 말아야한다. 성공하는 비결은 어떠한 어려운 상황에서도 절망하지 않는데 있다고 한다. 아무튼, 이론과 실제는 다르고 충분히 알면서도 실천에 옮기지 못하느것이 우리 보통사람들이다.모두가 다 부자가 될수 없다는 말이다. 하지만 부자가 될 사람과 부자가 되지 못할 사람을 구분할 수 있는 방법이 있다고 한다.배고픈 사람들에게 달걀 2개씩을 주면 부자가 안될 사람은 달걀 2개를 삶아먹든, 다른 먹는 것과 바꿔먹든 다 먹는 사람이고 부자가 될 사람은 하나는 배가 고프니 먹고, 하나는 아꼈다가 닭으로 키워 달걀을 기대하는 사람이라고 한다.

그리고 ‘상가망조3도’라는 재미 있는 말이 있다. 그 내용은 “시장을 안살피고 장사를 시작하고, 가게만 차려놓고 무조건 손님이 오기만을 기다리고, 손님이 오면 생각없이 무조건 물건부터 권하는는 것”이라고 한다. ‘반면 교사’라고 이것과 반대로 하면, 어떤 사업을 시작할 때 잘 할 수 있는 길이 보일것이라는 생각이든다.

그리고, 부자가 되고 싶은 사람은 수입이 생기면 처음에는 번 돈의 70%이상을 저축하라고 하고, 어느 정도 돈이 모이면 30:30:30:10의 비율을 적용하라고 한다.30은 저축, 30은 투자, 30은 소비, 10은 자선을 베푸는데 쓰라고 한다.

돈은 흘러간다고 한다.영원히 한곳에만 머물러 있지 못하는 습성이 있다고 한다.누군가 재물을 지녔다면 그 것은 흐르던 물이 웅덩이를 만나 잠시 머무는 것으로 생각하면 된다. 그리고 물은 고여있으면 썩는다.

정연중 칼럼 올해의 부동산경기 전망

며칠전의 신문기사를 보니 “고용시장 회복에 청신호”란 제목과 함께 지난 12월의 실업률이 2009년 2월 이후 가장 낮은 8.5%라는 연방 노동부의 발표를 인용하며 월간 실업율도 4개월간 계속 낮아지고 있고, 12월에만 20만개의 일자리가 증가했다고 한다. 이 숫자는 16만개가 늘어날것라던 예상을 훨씬 윗도는 것으로 전문가들은 고용시장이 개선되고 있음을 보여주는 징조라고 한다. 그리고 지난 4/4분기의 소매시장은 2008년 이후 최고치를 기록한 자동차판매를 비롯해 예상을 뒤엎는 호황이었다. 관광수입도 경기 침체이전의 수준이라고 하니 전반적인 미국의 경제지표가 호조를 보이고있다. 다행히 이것들은 모두 미국이 불경기의 늪에서 벗어나고 있다는 좋은 징조이기도 하고 특별히 올해 2012년의 부동산 경기가 상승할 것을 전망해 볼 수 있는 좋은 신호들이다.

그리고 특별히 눈에 뜨이는 현상중 하나가, 집을 지어 팔 수 있다는 확신이 있어야만 움직이는 건축업체들의 움직임이 활발해진 것이다. 주택의 착공과 허가 신청도 현저히 늘어나고 있는 추세이며, 작년 11월의 신규 주택 착공건수가 지난 2년사이 중 최고를 기록했다는 발표도 있었다. 이렇게 경제 전반에 미치는 효과가 큰 신규주택건설이 늘어나면 우선 건설업의 고용이 늘어나고, 주택 구입자가 늘어나면 가구나 그외의 가전제품의 소비가 증가하므로 미국 경제전반에 미치는 긍정적인 파급효과가 커지게 된다. 이렇게 경제사정이 개선되면 이미 최저점에 다다른 부동산에 대한 구매가 많아지고 활성화 될것이다.그리고, 30년 고정의 모게지 이자율이 아직도 4% 수준으로 머물고 있으며 올해도 60년 이래 최저 수준을 유지할 것이라고 한다. 이렇게 낮은 금리로 융자를 할수있고, 지역에 따라서 차이가 있으나 적어도 30%에서 많게는 반값으로 까지 떨어진 주택을 조금만 다운페이를 하고 구입해도 비슷한 규모의 주거용 부동산을 렌트하는 것보다 월 페이먼트가 훨씬 낮아져 경제적이다. 이런 이유들로 주거용 부동산 경기가 안정세로 들어서고 하락하던 주택가격이 상승세로 돌아설 것이라는 전망이 우세하다. 한편으론 2012년 중순께는 이자율이 0.5%정도는 인상될것이며 4.5%정도고 유지될것이라는 전망이다.

부동산 시장이 활성화 되어야만 미국의 경기가 회복되는 것은 누구나 인식하고 있는 일이다.더우기나 대선을 앞두고 있는 오바마정부는 지금까지 여러번에 걸쳐 시행했던 주택경기 부양책을 이전 보다 더 강력하게 추진할 것으로 예상된다. 위에 언급한 여러가지 요인들로 인해 2012년의 주택경기는 지난 몇년 간의 침체기에서 벗어날것이고 부동산 가격도 조금씩 상승할것으로 예상된다.그런 이유로, 아직도 관망하고만 있던 예비바이어들이 올해에는 모두 주택구입을 시작하리라 보여지며 또한 적기가 될 것이다. 그러나 한 편으론 적체된 차압주택의 처리가 아직 끝나지 않아서 올해도 1-2%정도 가격하락을 예상하는 전문가들의 부정적인 염려가 있지만 아주 힘이 약한 견해로 치부되는것 같다.

이와는 달리 상업용부동산의 경기는 거의 이견이 없이 이제까지 기다리던 투자자들이 움직이기 시작해 더욱 빠른 회복세를 보일 것이라는 예상이 우세하다. 즉 PWC등 부동산 경기 조사기관의 발표에 따르면 기업들의 투자증대 및 실업률 감소, 자연광을 비롯한 에너지 관련사업등, 첨단사업들의 발전으로 상업용 부동산의 뚜렷한 회복세를 보일 것으로 예측하고있다. 현재 상황에서 무엇보다 부동산투자가 어떤 것보다 투자대비 수입의 효과가 클것으로 분석되기 때문에 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 그러므로 그 동안 높은 공실률이 문제가 되었던 오피스 건물도 공실률이 감소하고 있으며 서서히 렌트비 인상으로 이어지고 있다. 특별히 투자용 부동산 중에서도 투자자들의 관심이 가장 높은 분야는 임대용 아파트이고,수요의 빠른 증가에 따른 렌트비 인상으로 많은 투자자들이 매물확보에 적극적으로 나서고 있는 상황이다.

그리고, 급한 불은 간신히 껐지만 아직도 계속되고 있는 유럽의 경제 위기와 중국 부동산경기의 침체같은 악재가 남아 있다.그러나, 전 세계적으로 확산돤 경제 위기가 오히려 미국으로의 투자가 늘어날 확률이 높고 대규모 투자가 부동산 시장에도 몰릴수 있는 가능성이 있다고 예측하는 전문가들이 많다. 이미 대형 투자가들이 유로존의 위기와 중국의 위기 상황을 전제로 투자계획을 짜고 있기 때문에 다른곳 보다도 더 미국시장에 대한 투자에 매력을 느끼고 있으며, 최저점에 가격이 형성되어 있다고 보여지는 미국내 상업용 부동산에의 투자를 검토하고 있고 실제 행동에 옮기고 있다는것이 전문가들의 분석이다.

또, 주목해야 할 것중의 하나가 대통령 선거와 함께, 새롭게 시행될 여러가지 경기부양정책들이 미국경제에 긍정적인 변화를 줄것이다, 그리고 지난 연말에 보여준 것같이 소비가 계속 늘어 나면 중소형 사업체의 매출과 순익증가에 힘입어서 우리 한인들이 운영하고 있는 많은 사업체의 권리금 상승과 매매가 활발해질 것으로 기대된다. 불경기의 여파로 매출감소와 순익감소 더불어 권리금 하락,그리고 은행들의 대출 중단이나 축소등의 이중고를 겪고 있던 중소 사업체의 매매는 여러가지 긍정적 상황으로 인해서 거래성사가 늘고 점차 활력을 찿을것으로 예상된다.

아무튼, 지난 몇년간의 부동산경기가 불황과 침체에서 벗어날 좋은 징후가 많으나,단순한 예측이나 예상으로 끝나지 않고 현실에 반영되어 경기의 활성화와 우리 모두의 세상살이가 나아지느냐 아니냐의 여부는 올해 상반기가 지나면 결정 된다고 보여지니 기대해 볼만한 일이다..

정연중칼럼 숏세일, 지금 시작하지 않으면 안된다.

금년엔 부동산 경기가 좋아질 가능성이 많다고 전문가들이 예측라고 연일 그런 기사가 메스컴에 올라오는데, 실제로 그런 동향이나 기미가 보이느냐는 질문을 많이 받는다. 새해가 시작된지 거의 한달이 되어가지만 솔직히 이 시점에서는 어떤 대답도 시원하게 하기 어렵다. 다만, 부동산 구입에 대한 관심이 많아진 사람들의 문의전화가 눈에 띄게 늘어났다는것과 성사되기엔 요원한듯 보이는 낮은가격의 구입오퍼라도 많아진것으로 볼때,다소 희망적이긴 하지만 금년부터의 부동산 경기는 상승세로 이어지고 관련된 다른 업종들 까지도 좋은 영향을 줄수 있으리라고 긍정적 예상은 해줄수 있겠다. 그러나, 아직도 성사되는 주택거래중에서 은행매물이나 숏세일매물의 거래비중이 높은편이라서, 안정적인 부동산경기의 발판을 마련하지는 못한것으로 보인다. 최근의 발표에 의하면 작년 캘리포니아 주택거래의 거의 절반정도가 숏세일이나 차압 주택이라는 통계가 나왔다. 그만큼 페이먼트가 제대로 안되는 부실주택이 많아서 차압 매물이 많았다는 이야기이다. 정상매물보다 20-30% 이상 싸게 살 수 있다고 여겨지는 숏세일이나 은행소유 매물에 바이어들이 몰리는것은 당연하다.

그리고 여전히 차압주택과 숏세일 매물은 올해도 지속될 전망이다. 물론 지난해 추수감사절과 연말의 높은 소매 판매량이나 실업률 하락등 여러 경기 지표를 보면 이제 서서히 불경기에서 벗어날 수 있을 것같은 희망이 보이기는 하지만,너무 높은 가격에 구입한 주택을 지키기에 경제적부담이 높은 소유주들이 아직도 많아서 문제이다.모게지 페이먼트의 연체가 시작된 주택소유주들이 빠른 시간안에 집 페이먼트를 다시 시작할 만큼 수입이 충분해지기에는 경제가 아직 개선되지 못하고 있고, 현재 가격이 많이 하락한 주택의 가치 역시 단기간안에 회복 될 상황은 아니다. 그런이유에서, 경제적으로 어려움을 겪는 홈오너들의 주택포기는 올해도 계속될 것으로 보인다. 그리고 집을 포기해야 하는 홈오너들이 차압보다는 크레딧 손상이 적고 2차 이상의 부채가 모두 해결될수있는 숏세일을 선택하면서 올해에도 역시 숏세일매물의 거래가 많을 것으로 예상된다.그런면에서,어쩔수 없이 숏세일을 염두에 두고있는 주택 소유주라면 더 이상 미루지 말고 올해 안에 숏세일을 끝내야하는 몇가지 중요한 이유가 있다.

우선 숏세일을 하고 난 이후 숏세일 셀러가 내야하는 소득세를 면제를 해 주는 한시적 임시 법이 올해 말로 끝나기 때문이다. 간단히 설명하면 주택을 팔았으나, 은행에 갚아야할 융자금액보다 주택의 판매가격이 적은 경우 이를 숏세일이라 한다.이때 세금 문제가 발생된다. 예를들어, 50만불짜리 주택을 20%다운하고 샀다면 은행 융자액이 40만불일것이고, 이 주택을 떨어진 값인 현시세에 따라 30만달러에 팔도록 은행에서 숏세일을 승인해줄 경우를 가정해보자. 판매금액에서 판매에 소요되는 모든 비용, 예를 들어 에스크로 비용, 에이젼트 커미션,재산세가 밀려 있다면 밀린 세금, 그리고 다른 클로징 비용등,이 거래에서 발생하는 모든 비용을 은행이 지불하게 된다. 따라서 은행은 위에서 언급한 차액 십만불보다 훨씬 많은 금액을 손해보게 된다. 이 때 은행은 여기서 손해본 금액을 서류상 손실처리를해서 국세청에 보고 할것이고 국세청 즉, IRS는 이 금액을 숏세일셀러의 소득으로 간주해 소득세(Capital Gain Tax)를 내도록 요구하는것이다. 주택 소유주의 입장에서 보면 주택을 잃고 거기에 더해 많게는 갚지 못한 금액의3-40%의 돈을 세금으로 내야하는 상황이 일어나게 된다.이에 따라 연방정부는 지난 2008년부터 시작해 오는 2012년 12월31까지 숏세일을 끝낸다면, 숏세일 셀러가 위에 언급한 소득세를 내지 않을수 있도록 한시적으로 법을 개정했다.　

그리고 또 하나, 숏세일을 활성화 하기위해 2009년 4월부터 한시적으로 시행되어왔던 HAFA 프로그램도 올해 12월 말로 끝나게 된다. HAFA는 정부에서 차압을 막고, 숏세일로 주택을 정리할 수 있도록 보조하는 프로그램이다. HAFA 프로그램을 이용해 숏세일을 하게 되면 과정이 복잡하긴하지만, 숏세일 셀러에게는 일반 숏세일에 비해 여러 장점이 있다. 우선 HAFA를 통해 숏세일을 승인받으면 주택소유주가 가장 걱정하는 2차나 3차의 빚에서도 벗어날 수 있는 것이다. 주택구입에 사용한 1차 융자는 숏세일 후 어떤 채무액도 남지않게 되지만 주택구입이 아닌 다른 용도, 예를 들어 홈에쿼티 등의 2차나 3차 융자는 숏세일 후에도 나머지 금액에 대해 집을 잃은 셀러에게 배상책임을 묻게 되는 경우가 많았다. 하지만 숏세일 승인을 받고 마무리되면 이러한 문제가 없어 진다. 2차 ,3차등의 채무액도 숏세일 후 전액 면제받게 된다. 물론 이를 위해서는 2차 은행이 HAFA에서 정해놓은 보상액, 즉 채무잔액의 6% 혹은 최고 6000달러를 받아들여야 한다. 그리고 HAFA의 또 다른 장점으로는 HAFA 숏세일 기간 중 은행은 주택을 차압할 수 없고, 소유주는 숏세일 후 이사비용으로 3000달러를 받을 수 있다. 지난 7월 15일부터 시작된 새로운 주법에도 숏세일이 성사되면 2차이상의 은행에서는 숏세일셀러에게 더 이상 배상책임을 물을 수 없게 되었지만, 이법의 통과와 실행으로 인해 손해가 많은 2차나 3차의 담보권을 가진 은행들의 승인을 얻기가 더욱 어려워졌다. 이때 HAFA가 도움을 줄수있다. 그래서 숏세일을 할때 HAFA프로그램을 통하는 것이 좋다. 아무튼,숏세일을 할수밖에 없는 상황에 있는 주택 소유주라면 이제 시간이 없다. 지금 시작해도 늦을수 있다.금년 말까지 성공리에 종료되어야,더이상의 금전적 손해를 보지않는다.

C.E.O of Bee Investment, Inc.

Kenny Chung / 정연중