땅 투자를 위한 성공적인 전략
페이지 정보
작성자 장미 댓글 0건 조회 636회 작성일 15-07-09 03:01
본문
모든 부동산 벤처에 있어서 빈 땅에 대한 투자는 아마도 가장 큰 수익을 창출할 수 있는 것과 동시에 위험한 투자임에는 말할 나위가 없다.
집 한채를 지을 수 있는 땅에서 부터 수십 혹은 수백 에이커의 미개발된 복잡한 형태의 땅까지 실로 많은 개발업자와 투자자들의 관심거리가 되고 있다. 개개인의 상황과 계획에 따라서 이미 개발된 수익성 부동산을 대체하는 투자처가 될 수도 있다.
지난 글에 이어 오늘도 땅에 대한 투자가 어떤 관점에서 고려되어야 하는지 말하고자 한다.
앞서 말했듯이 고려사항은 땅 투자의 고려여건 중 위치, 지형적 특성, 매매 타이밍이다. 이번에는 농경지 손실, 기회 비용, 지역 사회의 수용여부에 대해 말하겠다.
1. 농경지 손실(Farming Losses) 미국 역시 농경을 주업으로 하던 사회에서 고도의 산업사회로 변화되고, 각종 서비스업과 정보 시스템으로 뒤덮여 있다. 하지만 아직도 많은 땅이 농사나 목축으로 쓰여지고 있다. 이런 농·축산업이 땅 소유주의 주업일때는 발생하는 소득이 소득세법에 적용되게 된다. 그러나 많은 투자자들을 전업농부 혹은 축산업자로 분류하는데 불분명한 경우가 많다.
이런 경우 하비(Hobby)로 분류되어 세금 공제액수에 제한을 받게 된다. 공제액은 총수입(gross income)을 초과할 수 없다. 어떠한 추가적인 손실 역시 다음 회계연도로 이월할 수 없으며 문자 그대로 손실액으로 남게 된다.
IRS는 이윤을 목적으로 하는 농축산업(farming or ranching)의 정의를 다음과 같은 기준으로 하비와 구분한다.
a.. 경제활동이 현재 분명하게 이윤을 추구하고 있는 것으로 명시되어야 한다. b. 소유주 혹은 운영인은 경험이 있는 자이어야 한다. c. 상당한 노동시간 및 노력이 들어 있어야 한다. d. 가격 상승에 대한 적절한 기대가 반영된 것이라야 한다. e. 소유주 혹은 운영인의 기타 경제활동이 제한되어야 한다. f. 지속적인 회계손실은 인정되지 않는다. g. 간헐적으로 생기는 최소의 이윤은 인정되지 않는다. h. 경제활동이 소유주 혹은 운영인의 주수입원이어야 한다. i. 즐거움/여가가 목적이면 하비로 분류된다.
즉 농·축산업에 쓰여졌던 땅이 비농축업자에게 넘겨져 생산적인 용도로 쓰이지 못하는 것에 대한 일종의 제한조치로 받아들면 되다.
2. 기회비용(Opportunity cost) 보유기간 중에 몰게지와 보유세로 지출되는 현금분은 명백하게 기회비용으로 표현할 수 있다.
어떤 부채에 부과되는 이자는 투자에 대한 유지비용으로 분류할 수 있는 한편 투자시에 사용한 현금분(다운페이먼트)에 대한 이자소득은 없으므로 이 손실액 역시 비용에 포함되어야 한다.
즉 현금이 투자될 때 이윤을 낼 것을 기대할 수 있는데 투자된 금액을 통해 얻지 못하는 이윤은 일종의 유지 비용으로 간주하는 것이다. 대부분의 부동산 투자자에게 있어서 이 기회비용에 대한 계산은 투자여부를 결정하는 기본적인 요건이다.
만약 팔렸을때 해당 부동산이 보유기간동안 과다한 손실을 발생한다고 판단되는 경우 이 투자금액을 차라리 금융기관에 예치하거나 다른 부동산 매물을 찾게 되는 것이다.
3. 지역사회의 수용여부 이곳 미국처럼 각 주별로 제도와 법률이 다양한 곳에서는 반드시 각 지역 행정기관의 법률적, 정치적 경향을 정확하게 알고 있어야 한다.
어느 지역에서는 지역 주민들이 땅을 매물로 내놓기 전에 그 지역에 인프라(도로, 하수도, 보행자 도로, 유틸리티 라인 등)를 구축하도록 요구하는 법령을 통과시켜 놓은 경우도 있다.
또 다른 지역에서는 no-growth policy 즉, 개발제한을 시행 중이라면 주택단지 개발을 위한 허가절차나 유틸리티 서비스 설치를 위한 협조를 구하는 것은 거의 힘들다.
차후에 땅 값이 어떻게 변동이 될지는 개스, 전기 그리고 하수시설의 사용 가부에 따라 크게 좌우될 수 있다.
어떤 커뮤니티는 이러한 유틸리티의 설치에 관한 허가를 거부 또는 지연함으로 개발을 조절하곤 한다.
개스나 하수시설과 같은 유예기간은 타이밍 전략에 치명타를 줄 수 있기 때문에 투자자는 가능한 최소의 잠재적 어려움을 갖는 매물을 골라야 한다.
장기적 안목에서 개발제한은 개발비용의 지속적인 가격상승과 심각한 택지부족을 일으킬 수도 있다. 추가적으로 투자자는 각종 지역기관에서 부과하는 부속 도로세와 유틸리티 서비스비의 여부도 알고 있어야 한다.
집 한채를 지을 수 있는 땅에서 부터 수십 혹은 수백 에이커의 미개발된 복잡한 형태의 땅까지 실로 많은 개발업자와 투자자들의 관심거리가 되고 있다. 개개인의 상황과 계획에 따라서 이미 개발된 수익성 부동산을 대체하는 투자처가 될 수도 있다.
지난 글에 이어 오늘도 땅에 대한 투자가 어떤 관점에서 고려되어야 하는지 말하고자 한다.
앞서 말했듯이 고려사항은 땅 투자의 고려여건 중 위치, 지형적 특성, 매매 타이밍이다. 이번에는 농경지 손실, 기회 비용, 지역 사회의 수용여부에 대해 말하겠다.
1. 농경지 손실(Farming Losses) 미국 역시 농경을 주업으로 하던 사회에서 고도의 산업사회로 변화되고, 각종 서비스업과 정보 시스템으로 뒤덮여 있다. 하지만 아직도 많은 땅이 농사나 목축으로 쓰여지고 있다. 이런 농·축산업이 땅 소유주의 주업일때는 발생하는 소득이 소득세법에 적용되게 된다. 그러나 많은 투자자들을 전업농부 혹은 축산업자로 분류하는데 불분명한 경우가 많다.
이런 경우 하비(Hobby)로 분류되어 세금 공제액수에 제한을 받게 된다. 공제액은 총수입(gross income)을 초과할 수 없다. 어떠한 추가적인 손실 역시 다음 회계연도로 이월할 수 없으며 문자 그대로 손실액으로 남게 된다.
IRS는 이윤을 목적으로 하는 농축산업(farming or ranching)의 정의를 다음과 같은 기준으로 하비와 구분한다.
a.. 경제활동이 현재 분명하게 이윤을 추구하고 있는 것으로 명시되어야 한다. b. 소유주 혹은 운영인은 경험이 있는 자이어야 한다. c. 상당한 노동시간 및 노력이 들어 있어야 한다. d. 가격 상승에 대한 적절한 기대가 반영된 것이라야 한다. e. 소유주 혹은 운영인의 기타 경제활동이 제한되어야 한다. f. 지속적인 회계손실은 인정되지 않는다. g. 간헐적으로 생기는 최소의 이윤은 인정되지 않는다. h. 경제활동이 소유주 혹은 운영인의 주수입원이어야 한다. i. 즐거움/여가가 목적이면 하비로 분류된다.
즉 농·축산업에 쓰여졌던 땅이 비농축업자에게 넘겨져 생산적인 용도로 쓰이지 못하는 것에 대한 일종의 제한조치로 받아들면 되다.
2. 기회비용(Opportunity cost) 보유기간 중에 몰게지와 보유세로 지출되는 현금분은 명백하게 기회비용으로 표현할 수 있다.
어떤 부채에 부과되는 이자는 투자에 대한 유지비용으로 분류할 수 있는 한편 투자시에 사용한 현금분(다운페이먼트)에 대한 이자소득은 없으므로 이 손실액 역시 비용에 포함되어야 한다.
즉 현금이 투자될 때 이윤을 낼 것을 기대할 수 있는데 투자된 금액을 통해 얻지 못하는 이윤은 일종의 유지 비용으로 간주하는 것이다. 대부분의 부동산 투자자에게 있어서 이 기회비용에 대한 계산은 투자여부를 결정하는 기본적인 요건이다.
만약 팔렸을때 해당 부동산이 보유기간동안 과다한 손실을 발생한다고 판단되는 경우 이 투자금액을 차라리 금융기관에 예치하거나 다른 부동산 매물을 찾게 되는 것이다.
3. 지역사회의 수용여부 이곳 미국처럼 각 주별로 제도와 법률이 다양한 곳에서는 반드시 각 지역 행정기관의 법률적, 정치적 경향을 정확하게 알고 있어야 한다.
어느 지역에서는 지역 주민들이 땅을 매물로 내놓기 전에 그 지역에 인프라(도로, 하수도, 보행자 도로, 유틸리티 라인 등)를 구축하도록 요구하는 법령을 통과시켜 놓은 경우도 있다.
또 다른 지역에서는 no-growth policy 즉, 개발제한을 시행 중이라면 주택단지 개발을 위한 허가절차나 유틸리티 서비스 설치를 위한 협조를 구하는 것은 거의 힘들다.
차후에 땅 값이 어떻게 변동이 될지는 개스, 전기 그리고 하수시설의 사용 가부에 따라 크게 좌우될 수 있다.
어떤 커뮤니티는 이러한 유틸리티의 설치에 관한 허가를 거부 또는 지연함으로 개발을 조절하곤 한다.
개스나 하수시설과 같은 유예기간은 타이밍 전략에 치명타를 줄 수 있기 때문에 투자자는 가능한 최소의 잠재적 어려움을 갖는 매물을 골라야 한다.
장기적 안목에서 개발제한은 개발비용의 지속적인 가격상승과 심각한 택지부족을 일으킬 수도 있다. 추가적으로 투자자는 각종 지역기관에서 부과하는 부속 도로세와 유틸리티 서비스비의 여부도 알고 있어야 한다.
댓글목록
등록된 댓글이 없습니다.