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FORECLOSURE 홈에 대하여

요즘 많은 사람들이 Foreclosure (즉, 페이먼트를 제대로 내지 못해 대출기관이 융자금 회수를 위해 해당 부동산을 파는 절차)가 되어 마켓에 나온 집을 찾는 경우를 종종 보게된다. 
실수요자와 투자자 모두 Foreclosure 주택을 시세의 절반가에 사서 약간(?)만 손 본뒤 되팔면 목돈을 만들수 있을 것이라고 생각하는 사람들이 많은데 우리 주위에 그런 것을 본 사람이 없는 것을 볼때 매우 드문 일이다. 
Foreclosure 주택에 투자하는 것의 현실은 많은 사람들이 듣거나 책을 통해 알게된 내용과는 매우 동떨어져 있으며, 전혀 간단한 일이 아니다. 

그 이유로서 첫째, Foreclosure나 경매만을 뛰어다니는 투자자들은 일반 직장인들보다 훨씬 많은 시간을 할애하고 있으며 그만큼 경쟁이 많다는 뜻이다. 
참고로 지금도 시세보다 싸게 나오는 깨끗한 Foreclosure 주택들은 며칠 이상 고민할 시간을 전혀 주지 않는다. 
일반적인 셀러들과 달리 Foreclosure 주택을 담당하는 은행이 셀러인 경우는 우리가 제시하는 오퍼가격에 대해 카운터 오퍼(은행이 원하는 액수와 조건)를 다시 주기보다는 그들이 접수받은 오퍼 중 제일 나은 가격의 오퍼로 한번에 결정하는 예가 많아서 아예 처음에 가능한 최고가격을 넣는 것이 바람직하다. 
아울러 답변을 듣기까지 1-2주가 걸릴 수도 있다. 왜 은행이 그런 식으로 일을 하는 가하면 Foreclosure를 담당하는 은행직원이 처리해야하는 매물의 건수가 100여개가 넘는 경우가 많아 하나하나 개인 셀러처럼 바이어들과 협상하지 못 하기 때문이다. 

둘째, 이런 전문 투자자들은 빠르게 클로징할 수 있는 많은 현금 또는 합법적인 자금이 준비되어 있다. 

셋째, 거의 대부분 Foreclosure주택은 제값을 받기 위해 많은 손질을 필요로 한다. 

네째, 가격이나 상태가 적당한 집을 찾았다고 해도 본인이 선호하는 조건 예를 들어, 교통여건, 학군, 집의 구조같은 것들이 갖추어져 있으리란 보장이 없다는 것이다. 
다소 부정적인 경우를 예로 들어 말했지만 Foreclosure 주택을 통해 돈을 벌수 있는 것이 불가능한 것만은 아니다. 핵심은 여러분의 강점과 약점을 알고 있어야 한다는 것이다. 

첫째 중요한 문제는 지금 본인이 관심을 갖고 있는 매물의 정확한 시세가 무엇인가를 아는 것이다. 경험많은 투자자들은 약 3%의 오차 이내에서 가격을 매길 줄 아는 사람이다. 
만약 여러분이 어떤 매물의 가격을 산정하지 못한다면 실제로 할 수 있는게 하나도 없는 셈이다. 
모든 결정은 팔릴 수 있는 가격을 근거로 이루어지게 된다. 

둘째는 관련 법규이다. 가격협상을 하되 누구와 해야 하는가? 물론 현재 집주인과 하겠지만 이 사람이 진짜 100% 주인인지 알 필요가 있다. 
실제로 개인적으로 집주인(실제는 아닌)과 직접 협상을 했다가 큰 손실을 보고 법의도움을 요청한 경우도 많다. 또 은행에 payoff되지 않았거나 default 즉, 채무불이행이 된 상황에서 누구와 흥정을 해야 하는 가하는 사항들은 관련 법규에 대해 이해하고 있어야 실수를 막을 수 있다. 

셋째로는 자금의 중요성이다. 너무나 당연한 이야기지만 때로는 좋은 매물을 확보하기 위해서 주택가격의 거의 대부분을 현금으로 살 수 있는 능력을 갖추고 있다면 Foreclosure 주택투자자로서 매우 준비가 잘 되어있다고 보여진다. 
자주 있을 것 같지 않지만 작년에 southlake에서 싯가 40만불이 되는 주택을 현금으로 17만불에 샀다는 사람의 이야기가 있는데 이 사람은 이 가격에 사는 조건으로서 일주일 이내에 클로징해야한다는 조건을 만족시킬 수 있는 자금적 준비가 되어있었던 사람이었다. 
보통의 경우 융자를 받기 위해 걸리는 시간이 2주 이상이 걸리므로 위의 경우는 현금의 위력(?)이 제대로 발휘된 경우라 할 수 있다. 
네째로, 지식이라 할 수 있다. 연방 Tax lien, 혹은 관련 이자, 리스로 되어있는 대지, 잘못 기재된 매물정보, 밀린 property tax등은 투자자에게 손실을 주게 되는 요소이므로 만약 이런 정보를 어디서 알 수 있는지 모르고 있다면 아예 투자에서 손을 떼는 것이 낫다. 

[Foreclosure 주택을 통해 수익을 내려면]

1. 매물의 정확한 시세를 알아야한다.

2. 관련 법규에 대해 알아야한다.

3. 현금을 보유하고 있는 것이 유리하다.

4. Foreclosure 주택에 관한 기본적인 지식을 가지고 있어야 한다