정신호의 부동산 정보_사업체 매매의 기본상식
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작성자 장미 댓글 0건 조회 573회 작성일 15-07-09 02:42
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사업체 매매의 기본상식
사업체의 매매는 매매의 대상이 되는사업체 그자체로는 엄격한 의미에서는 부동산 거래와는 별개이며 관련세법또한 다르다. 그러나 부동산과는 밀접한 관계가 있고 때로는 부동산과 함께 거래 되는 경우가 빈번하므로, 사업체 매매의 기본상식은 모든 이민자들에게는 알아두면 편리할 것이다.
* 사업체를 사고 팔때는 우선, 그 대상을, 회사(Stock) 매입과 자산(Asset) 매입으로 구분하여 미리 정하여야 한다.
사업체 회사를 인수한다 함은 그 회사의 모든 채권 채무를 포괄적으로 인수하게 됨을 말한다. 일반적으로는 사고자 하는 사업체의 사업상 가치가 있는 내용을 사려는 것이므로 숨겨져 있는 부채(아직 표면상 청구가 되지 않은것)나 책임까지 떠 맡아야 할지 모르는 이런 거래는 각별히 신경을 써야 한다.
그러나 사업체의 자산을 매입한다는 것은 그 사업체가 가지고 있는 유형, 무형의 재산만을 사는 것이므로 보다 안전하다.
매입 방법도 개인명의, 동업자 자격 또는 회사명의로 사느냐의 장단점을 비교해서 선택하여야 한다. 개인이나 동업자 명의로 구입하는 것인 어느 쪽의 신용상태가 더 좋으냐에 따라 임대차 계약이나 은행거래에 유리하겠지만, 대체적으로 영업 상태가 악화되는 경우나 종업원이나 고객의 사고발생과 같은 법적 또는 재정적 부담이 커질 때에 대비한 유한책임의 잇점이 있는 회사명의로 구입하는 것을 선호한다.
* 자산을 구입할때 그 대상을 구체적으로 세분하면,
(1)시설- Leasehold Improvement
(2)집기비품류 - Trade Fixture, Equipment
(3)영업권- Goodwill 그리고
(4)비경쟁 약관-Covenant not to compete 이다.
이들은 세법이 허용하는 감가 상각의 기간이 다르고 그 기간에 따라 감세 혜택의 차이가 있기 때문에, 전문 회계사와 상의하여 전체 구입 가격을 합리적으로 배분하여 계약하는 것이 좋다.
* 매매계약은 부동산 중개 브로커로부터 작성된 약식 오퍼나 바인더를 기초로 주로 변호사가 작성하여 양쪽 변호사가 서로 검토 조정하는데, 주된 요지는 매매의 대상, 쌍방의 인적사항과, 매매 가격(대상별 배분액), 지급방법, 명도시기, 계약 시행 조건과 제공될 임대차 계약서 사본과 포함될 집기류의 명세등 이다.
* 계약이행조건(Contingency)이라 함은, 제시하는 조건들이 만족되면 계약이 성립되고, 만일 그렇지 못하면 계약은 자동해지 된다는 합의이고, 여기에 속하는 것은 매상의 검증(속칭긕?과 시설 및 집기 검사이고 임차 계약이나 라이선스의 양도이다.
* 매매하는 사업체의 대상을 위에서는 양적으로 상술했으나, 질적으로 본다면 우선 매상과 순이익이 관건이 된다. 이 중 비용은 파는 쪽에서 제시하는 지급필청구서나 소득세보고서를 참조하면 파악이 쉽지만, 매상은 실제로 카운터에서 영업을 해보지 않고서는 인정하기 어려운 경우가 많다. 따라서 계약서에 기간을 정하고 매상체크를해서 얼마 금액 수준이 되는 것을 사는 쪽에서 직접 입증해 봐야 한다고 조건을 거는 것이 상례이다.
* 시설과 집기의 검사는 주택검사와 달리 전기, 배수, 냉난방, 기계류를 분야별로 전문가를 초빙하는 것이 바람직하나비 용이 많이든다. 이때 보증서가 유효한 것은 받아두고, 또 정기보수 계약처가 있으면 편리하고 경제적이다. 시공할 때나 그 후의 개수공사 등의 설계도면이나 관청의 허가서 같은 것들도 챙겨 받아두면 유익하다.
* 임차권, 즉 리스계약은 파는 사람이 중재하여 건물주로부터 새로운 임대차 계약을 사는사람에게 주도록주선하는 것이 가장 간편하나, 이 때에는 사는 쪽의 신용상태가 좋아야 된다. 일반적으로는 파는사람이가지고 있던 임차권을 양도(Assignment)하는 방법과 전임대(Sublease) 해 주는 방법이 있다.
* 사업체의 매매에 부수하는 임차권은 상대적으로 기간이 길므로 주택의 매매시에 준한 공해문제(유류탱크, 납성페인트 등)의 적격 여부도 확인함이 필요하다.
* 매매절차는 사는 사람의 오퍼에서 시작하여, 계약, 매출 점검, 검사, 융자, 리스양수, 매도인의 채무조사, 임대차 계약 양수, 수리 계약이나 라이선스 이전, 등이 끝나면 명도에 들어간다.
* 명도와 동시에 완전히 사업체의 주인이 바뀌는 것이므로 손님들에게 주는 충격을 덜기 위하여 미리 또는명도 후 일정 기간 쌍방이 함께 손님을 맞는 방법이 좋고 또 이를 계약으로 명시해도 좋다. 이 기간 중에 자연스럽게 단골 손님들에 새주인을 소개도 하고, 또 모든 시설의 작동과 유지 방법을 가르쳐 주는 것이 상도의이기도 하다.
* 사업체의 매매는 오래 끌면, 특히, 파는 쪽에게는 현저한 사업상의 지장이 온다. 종업원들의 사기가 저하되기 쉽고 미리 이직을 하는 적도 있으므로, 파는 쪽에서는 언제나 서둘게 된다. 그러나 사는 쪽은 되도록 시간을 끌면서 사소한 내용까지도 다 파악하고, 100 퍼센트 이상 확신이 서야 명도받고자 하는 게 인지상정이다. 그러나 일단계약으로 약속을 한 후에는, 파는 쪽의 고뇌도 감안하여 공정한 거래로 속결하여 매매 거래 종결 후에도 좋은 인간 관계로 유지되면, 결국은 산 사람이 도움을 받게 된다.
* 그렇다고 꼭 필요한 조사 결과가 나오기도 전에, 또는 건물주가 임차권 양도에 대한 동의도 아니 한 상태에서, 소위 Escrow Closing이라 하여, 후일 이런 미비 절차가 종결되면 정산하기로하 고, 우선 매매 대금을 변호사 또는 제 삼자에게 예탁하고 현금 출납기의 담당부터 바꾸는 거래를 많이 본다. 그러나 이런 거래 방법은 거의 모두 심각한 후유증과 분쟁을 동반하므로, 되도록 이런 형태의 명도는 피하는 것이 좋다.
* 참고로 사업체 매매시의 변호사 비용은 주택의 경우처럼 일정한 요율이나 액수가 정해져 있지 않다. 그 이유는거래의 난이도를 일률적으로 예측할 수 없기 때문이다.
사업체의 매매는 매매의 대상이 되는사업체 그자체로는 엄격한 의미에서는 부동산 거래와는 별개이며 관련세법또한 다르다. 그러나 부동산과는 밀접한 관계가 있고 때로는 부동산과 함께 거래 되는 경우가 빈번하므로, 사업체 매매의 기본상식은 모든 이민자들에게는 알아두면 편리할 것이다.
* 사업체를 사고 팔때는 우선, 그 대상을, 회사(Stock) 매입과 자산(Asset) 매입으로 구분하여 미리 정하여야 한다.
사업체 회사를 인수한다 함은 그 회사의 모든 채권 채무를 포괄적으로 인수하게 됨을 말한다. 일반적으로는 사고자 하는 사업체의 사업상 가치가 있는 내용을 사려는 것이므로 숨겨져 있는 부채(아직 표면상 청구가 되지 않은것)나 책임까지 떠 맡아야 할지 모르는 이런 거래는 각별히 신경을 써야 한다.
그러나 사업체의 자산을 매입한다는 것은 그 사업체가 가지고 있는 유형, 무형의 재산만을 사는 것이므로 보다 안전하다.
매입 방법도 개인명의, 동업자 자격 또는 회사명의로 사느냐의 장단점을 비교해서 선택하여야 한다. 개인이나 동업자 명의로 구입하는 것인 어느 쪽의 신용상태가 더 좋으냐에 따라 임대차 계약이나 은행거래에 유리하겠지만, 대체적으로 영업 상태가 악화되는 경우나 종업원이나 고객의 사고발생과 같은 법적 또는 재정적 부담이 커질 때에 대비한 유한책임의 잇점이 있는 회사명의로 구입하는 것을 선호한다.
* 자산을 구입할때 그 대상을 구체적으로 세분하면,
(1)시설- Leasehold Improvement
(2)집기비품류 - Trade Fixture, Equipment
(3)영업권- Goodwill 그리고
(4)비경쟁 약관-Covenant not to compete 이다.
이들은 세법이 허용하는 감가 상각의 기간이 다르고 그 기간에 따라 감세 혜택의 차이가 있기 때문에, 전문 회계사와 상의하여 전체 구입 가격을 합리적으로 배분하여 계약하는 것이 좋다.
* 매매계약은 부동산 중개 브로커로부터 작성된 약식 오퍼나 바인더를 기초로 주로 변호사가 작성하여 양쪽 변호사가 서로 검토 조정하는데, 주된 요지는 매매의 대상, 쌍방의 인적사항과, 매매 가격(대상별 배분액), 지급방법, 명도시기, 계약 시행 조건과 제공될 임대차 계약서 사본과 포함될 집기류의 명세등 이다.
* 계약이행조건(Contingency)이라 함은, 제시하는 조건들이 만족되면 계약이 성립되고, 만일 그렇지 못하면 계약은 자동해지 된다는 합의이고, 여기에 속하는 것은 매상의 검증(속칭긕?과 시설 및 집기 검사이고 임차 계약이나 라이선스의 양도이다.
* 매매하는 사업체의 대상을 위에서는 양적으로 상술했으나, 질적으로 본다면 우선 매상과 순이익이 관건이 된다. 이 중 비용은 파는 쪽에서 제시하는 지급필청구서나 소득세보고서를 참조하면 파악이 쉽지만, 매상은 실제로 카운터에서 영업을 해보지 않고서는 인정하기 어려운 경우가 많다. 따라서 계약서에 기간을 정하고 매상체크를해서 얼마 금액 수준이 되는 것을 사는 쪽에서 직접 입증해 봐야 한다고 조건을 거는 것이 상례이다.
* 시설과 집기의 검사는 주택검사와 달리 전기, 배수, 냉난방, 기계류를 분야별로 전문가를 초빙하는 것이 바람직하나비 용이 많이든다. 이때 보증서가 유효한 것은 받아두고, 또 정기보수 계약처가 있으면 편리하고 경제적이다. 시공할 때나 그 후의 개수공사 등의 설계도면이나 관청의 허가서 같은 것들도 챙겨 받아두면 유익하다.
* 임차권, 즉 리스계약은 파는 사람이 중재하여 건물주로부터 새로운 임대차 계약을 사는사람에게 주도록주선하는 것이 가장 간편하나, 이 때에는 사는 쪽의 신용상태가 좋아야 된다. 일반적으로는 파는사람이가지고 있던 임차권을 양도(Assignment)하는 방법과 전임대(Sublease) 해 주는 방법이 있다.
* 사업체의 매매에 부수하는 임차권은 상대적으로 기간이 길므로 주택의 매매시에 준한 공해문제(유류탱크, 납성페인트 등)의 적격 여부도 확인함이 필요하다.
* 매매절차는 사는 사람의 오퍼에서 시작하여, 계약, 매출 점검, 검사, 융자, 리스양수, 매도인의 채무조사, 임대차 계약 양수, 수리 계약이나 라이선스 이전, 등이 끝나면 명도에 들어간다.
* 명도와 동시에 완전히 사업체의 주인이 바뀌는 것이므로 손님들에게 주는 충격을 덜기 위하여 미리 또는명도 후 일정 기간 쌍방이 함께 손님을 맞는 방법이 좋고 또 이를 계약으로 명시해도 좋다. 이 기간 중에 자연스럽게 단골 손님들에 새주인을 소개도 하고, 또 모든 시설의 작동과 유지 방법을 가르쳐 주는 것이 상도의이기도 하다.
* 사업체의 매매는 오래 끌면, 특히, 파는 쪽에게는 현저한 사업상의 지장이 온다. 종업원들의 사기가 저하되기 쉽고 미리 이직을 하는 적도 있으므로, 파는 쪽에서는 언제나 서둘게 된다. 그러나 사는 쪽은 되도록 시간을 끌면서 사소한 내용까지도 다 파악하고, 100 퍼센트 이상 확신이 서야 명도받고자 하는 게 인지상정이다. 그러나 일단계약으로 약속을 한 후에는, 파는 쪽의 고뇌도 감안하여 공정한 거래로 속결하여 매매 거래 종결 후에도 좋은 인간 관계로 유지되면, 결국은 산 사람이 도움을 받게 된다.
* 그렇다고 꼭 필요한 조사 결과가 나오기도 전에, 또는 건물주가 임차권 양도에 대한 동의도 아니 한 상태에서, 소위 Escrow Closing이라 하여, 후일 이런 미비 절차가 종결되면 정산하기로하 고, 우선 매매 대금을 변호사 또는 제 삼자에게 예탁하고 현금 출납기의 담당부터 바꾸는 거래를 많이 본다. 그러나 이런 거래 방법은 거의 모두 심각한 후유증과 분쟁을 동반하므로, 되도록 이런 형태의 명도는 피하는 것이 좋다.
* 참고로 사업체 매매시의 변호사 비용은 주택의 경우처럼 일정한 요율이나 액수가 정해져 있지 않다. 그 이유는거래의 난이도를 일률적으로 예측할 수 없기 때문이다.
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