정신호의 부동산 정보_신축주택 보증제도
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작성자 장미 댓글 0건 조회 548회 작성일 15-07-09 02:41
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신축주택 보증제도
미국의 각 주정부들은 부동산 중개업자나 개발업자들로부터 주민들을 보호하기 위한 목적으로 중개사 면허법을 제정하고 이에 적절한 여러 가지의 제도도 만들어 시행하고 감독한다. 그 중의 하나가 새집을 사는 사람들을 신축주택의 결함으로부터 보호하는 최초의 보호책이 바로 흔히 HOW로 불리 는 신축 주택보증 제도 (New Home Warranty Program)이다. 새집 구입을 선호하는 우리에게 헌집의 시설검사에 못지 않게 중요한 것이 이 새집의 보증제도이다.
이 보증서는 주정부 상공부의 건축과에서 발급하며 이 프로그램에 등록된 모든 건축업자들은 신축주택을 준공할 때마다 일정액수의 보증료를 납입하고 이를 발급 받을 수 있다. 이 보증서는 소유주가 거주용으로 사는 모든 단독주택과 2세대 주택, 그리고 콘도, 코압을 망라하나, 다만 신축한 후 매각하지 아니하고 임대용으로 쓸 때에는 보증대상에서 제외된다.
새집을 구입하는 사람은 반드시 신축업자로부터 소유권양도증서와 함께 이 보증서를 받아 두어야 한다. 이 증서에는 (1)수혜자인 구입자의 성명, 주소와 (2)신축업자의 이름, 주소, 연락처, 매매가격, 업자의 등록번호와 (3)보증대상인 신축 주택의 위치는 물론 지번과 (4)보증서의 발효일 (보통 소유권 이전일)과 (5)융자기관의 이름과 주소 (6)신축건물의 종류와 (7)유효기간이 명시되어 있다. 그리고 뒷면에는 사고 팔 때마다 양도할 수 있도록 보증서의 양도인과 양수인을 계속해서 기록할 수 있도록 미리 양식이 준비되어 있다.
결함의 종류에 따라 보증기간이 1년, 2년 그리고 10년으로 구분된다. 물론 일반적으로 신축건물의 구입 계약 시에는 완공 후 소유권을 이전 받은 다음에라도 일정기간 내에 (통상 60일) 시설의 결함이 발견되면 신축업자가 당연히 고쳐 주기로 미리 정하며 이를 펀치 리스트(Punch List)라 부른다.
1년까지만 보증되는 대상들이란 건물 전반의 배관, 전기, 난방시설 등의 작동상태와 시공기술 그리고 자재의 결함이다. 건물에 설치된 냉장고나 보일러와 같은 기기류도 이에 포함되나, 제조업자의 보증서기간이 다른 경우에는 예외적으로 개별 보증기간에 따르게 된다. 각종 목공일, 토수일, 온도나 습도 조절장치, 출입문, 창, 페인트칠, 바닥마무리와 내중도(무게를 지탱하는 능력)까지도 다 1년간은 보증된다.
그러나, 보증서 발급일 까지 완공되지 않은 부분이나, 담장이나 수영장 같이 주 건물밖에 달린 부속시설의 결함이나, 신축업자가 제공하지 아니한 제3자의 재료나 용역상의 문제점, 정상적으로 마모된 상태라든지, 우발적인 사고에 의한 훼손과 병충해 등은 이 보증대상에서 제외된다.
2년까지 보증되는 대상은 주요 기기 작동이나 전기, 배관 시설이며, 기기류는 제조사의 보증기간이 1년이 넘는 것들만 해당된다.
10년까지 보증되는 것은 건축의 중요한 구조적 결함에만 국한된다. 위의 1년이나 2년까지의 보증대상에 결함을 발견했을 때는 즉시 그리고 우선적으로 신축업자에게 시정해 달라고 요청을 하여야 하나, 10년 보증대상의 경우에는 보증서상에 명시된 대로 주 건설과로 직접 신청하도록 되어 있다.
첫 2년 내의 보증 대상을 고쳐주는 것은 신축업자의 법적 책임으로, 구입자는 서면으로 고쳐야 할 내용을 통고해야 하며, 업자는 수리를 해주거나 바꿔주던가 또는 금전으로 변상해 주던지 선택적으로 할 수 있다. 고치는 동안에 임시거처가 필요하면 이것도 제공해 줄 의무가 있다.
서면 요청을 한 후 120일 내에 신축업자와 합의가 되지 아니할 때는, 주 건축과에 정식 청구를 할 수 있다. 이를 접수한 건축과에서는 1차 조정관(conciliator)으로 하여금 쌍방의 합의를 유도하며, 이 때 이루어지는 합의는 수리나 보상이나 어느 쪽의 방안도 가능하다.
그러나 1차 조정이 실패하거나 또는 합의대로 시행되지 않을 때는 2차 조정관 (Arbitrator)이 판결을 내리도록 하며, 이 때의 판결내용은 금전적인 보상은 없으며 반드시 수리로 교정해 주도록 되어 있으며 이 조정관의 판결은 쌍방에게 법적 구속력이 있다. 이 두 번에 걸친 조정절차에 매수자인 청구인이 부담해야 할 비용은 없다.
신축업자가 조정관의 판결에 불복할 때에는 건축과에서 그 업자의 등록증을 취소시킨다.
어느 수준까지를 결함이라고 할 수 있는가에 관한 기준은 일반 상 관습과 평균거래에서 수용되는 상식수준이라 표현할 수 있지는 부문별로 더 상세한 기준에 관하여는 주 건축과의 New Home Warranty Program에서 배포하는 안내자료를 참고하면 된다.
점점 적격대지의 공급이 줄어들고 한계지역까지 건축이 활발해 진 최근에는 특히 지반의 결함을 둘러 싼 분쟁이 빈번해 졌다. 최근 뉴저지에서 어느 동포는 이 제도를 십분 활용하여, 새 단지에 개발된 주택을 구입한 후 지하실 바닥이 갈라지는 문제를 제기하여 $14만 불의 보상을 받았으나, 한 편 어떤 주택은 시가가 $50 만 불은 충분한데도 뒷마당의 축대 지반이 꺼지고 있어 $35 만 불에도 팔지 못하고 있다. 물론 이 제도를 모르고 10년을 넘긴 현재에는 보상받을 기회도 사라졌다.
이 보증제도로도 합의에 도달하지 못하거나 해결되지 않을 때는 소송의 수단에 의뢰할 수밖에 없는데, 법적 절차 언제나 시간과 비용이 많이 드는 게 현실이다. 이를 보완한 것이 바로 최근 서부에서 시작된 신축주택의 결함에 관한 분쟁만을 전문으로 하는 해결용역사이다.
또 건축업자 중에는 결격 사유가 있거나 전력이 나빠 퇴출되어 이 보증서를 발급 받을 수 없는 경우도 허다하므로, 새집을 구입할 때는 반드시 이를 징구하는 것이 화재보험을 드는 것보다도 더 중요함을 인식해야 한다.
미국의 각 주정부들은 부동산 중개업자나 개발업자들로부터 주민들을 보호하기 위한 목적으로 중개사 면허법을 제정하고 이에 적절한 여러 가지의 제도도 만들어 시행하고 감독한다. 그 중의 하나가 새집을 사는 사람들을 신축주택의 결함으로부터 보호하는 최초의 보호책이 바로 흔히 HOW로 불리 는 신축 주택보증 제도 (New Home Warranty Program)이다. 새집 구입을 선호하는 우리에게 헌집의 시설검사에 못지 않게 중요한 것이 이 새집의 보증제도이다.
이 보증서는 주정부 상공부의 건축과에서 발급하며 이 프로그램에 등록된 모든 건축업자들은 신축주택을 준공할 때마다 일정액수의 보증료를 납입하고 이를 발급 받을 수 있다. 이 보증서는 소유주가 거주용으로 사는 모든 단독주택과 2세대 주택, 그리고 콘도, 코압을 망라하나, 다만 신축한 후 매각하지 아니하고 임대용으로 쓸 때에는 보증대상에서 제외된다.
새집을 구입하는 사람은 반드시 신축업자로부터 소유권양도증서와 함께 이 보증서를 받아 두어야 한다. 이 증서에는 (1)수혜자인 구입자의 성명, 주소와 (2)신축업자의 이름, 주소, 연락처, 매매가격, 업자의 등록번호와 (3)보증대상인 신축 주택의 위치는 물론 지번과 (4)보증서의 발효일 (보통 소유권 이전일)과 (5)융자기관의 이름과 주소 (6)신축건물의 종류와 (7)유효기간이 명시되어 있다. 그리고 뒷면에는 사고 팔 때마다 양도할 수 있도록 보증서의 양도인과 양수인을 계속해서 기록할 수 있도록 미리 양식이 준비되어 있다.
결함의 종류에 따라 보증기간이 1년, 2년 그리고 10년으로 구분된다. 물론 일반적으로 신축건물의 구입 계약 시에는 완공 후 소유권을 이전 받은 다음에라도 일정기간 내에 (통상 60일) 시설의 결함이 발견되면 신축업자가 당연히 고쳐 주기로 미리 정하며 이를 펀치 리스트(Punch List)라 부른다.
1년까지만 보증되는 대상들이란 건물 전반의 배관, 전기, 난방시설 등의 작동상태와 시공기술 그리고 자재의 결함이다. 건물에 설치된 냉장고나 보일러와 같은 기기류도 이에 포함되나, 제조업자의 보증서기간이 다른 경우에는 예외적으로 개별 보증기간에 따르게 된다. 각종 목공일, 토수일, 온도나 습도 조절장치, 출입문, 창, 페인트칠, 바닥마무리와 내중도(무게를 지탱하는 능력)까지도 다 1년간은 보증된다.
그러나, 보증서 발급일 까지 완공되지 않은 부분이나, 담장이나 수영장 같이 주 건물밖에 달린 부속시설의 결함이나, 신축업자가 제공하지 아니한 제3자의 재료나 용역상의 문제점, 정상적으로 마모된 상태라든지, 우발적인 사고에 의한 훼손과 병충해 등은 이 보증대상에서 제외된다.
2년까지 보증되는 대상은 주요 기기 작동이나 전기, 배관 시설이며, 기기류는 제조사의 보증기간이 1년이 넘는 것들만 해당된다.
10년까지 보증되는 것은 건축의 중요한 구조적 결함에만 국한된다. 위의 1년이나 2년까지의 보증대상에 결함을 발견했을 때는 즉시 그리고 우선적으로 신축업자에게 시정해 달라고 요청을 하여야 하나, 10년 보증대상의 경우에는 보증서상에 명시된 대로 주 건설과로 직접 신청하도록 되어 있다.
첫 2년 내의 보증 대상을 고쳐주는 것은 신축업자의 법적 책임으로, 구입자는 서면으로 고쳐야 할 내용을 통고해야 하며, 업자는 수리를 해주거나 바꿔주던가 또는 금전으로 변상해 주던지 선택적으로 할 수 있다. 고치는 동안에 임시거처가 필요하면 이것도 제공해 줄 의무가 있다.
서면 요청을 한 후 120일 내에 신축업자와 합의가 되지 아니할 때는, 주 건축과에 정식 청구를 할 수 있다. 이를 접수한 건축과에서는 1차 조정관(conciliator)으로 하여금 쌍방의 합의를 유도하며, 이 때 이루어지는 합의는 수리나 보상이나 어느 쪽의 방안도 가능하다.
그러나 1차 조정이 실패하거나 또는 합의대로 시행되지 않을 때는 2차 조정관 (Arbitrator)이 판결을 내리도록 하며, 이 때의 판결내용은 금전적인 보상은 없으며 반드시 수리로 교정해 주도록 되어 있으며 이 조정관의 판결은 쌍방에게 법적 구속력이 있다. 이 두 번에 걸친 조정절차에 매수자인 청구인이 부담해야 할 비용은 없다.
신축업자가 조정관의 판결에 불복할 때에는 건축과에서 그 업자의 등록증을 취소시킨다.
어느 수준까지를 결함이라고 할 수 있는가에 관한 기준은 일반 상 관습과 평균거래에서 수용되는 상식수준이라 표현할 수 있지는 부문별로 더 상세한 기준에 관하여는 주 건축과의 New Home Warranty Program에서 배포하는 안내자료를 참고하면 된다.
점점 적격대지의 공급이 줄어들고 한계지역까지 건축이 활발해 진 최근에는 특히 지반의 결함을 둘러 싼 분쟁이 빈번해 졌다. 최근 뉴저지에서 어느 동포는 이 제도를 십분 활용하여, 새 단지에 개발된 주택을 구입한 후 지하실 바닥이 갈라지는 문제를 제기하여 $14만 불의 보상을 받았으나, 한 편 어떤 주택은 시가가 $50 만 불은 충분한데도 뒷마당의 축대 지반이 꺼지고 있어 $35 만 불에도 팔지 못하고 있다. 물론 이 제도를 모르고 10년을 넘긴 현재에는 보상받을 기회도 사라졌다.
이 보증제도로도 합의에 도달하지 못하거나 해결되지 않을 때는 소송의 수단에 의뢰할 수밖에 없는데, 법적 절차 언제나 시간과 비용이 많이 드는 게 현실이다. 이를 보완한 것이 바로 최근 서부에서 시작된 신축주택의 결함에 관한 분쟁만을 전문으로 하는 해결용역사이다.
또 건축업자 중에는 결격 사유가 있거나 전력이 나빠 퇴출되어 이 보증서를 발급 받을 수 없는 경우도 허다하므로, 새집을 구입할 때는 반드시 이를 징구하는 것이 화재보험을 드는 것보다도 더 중요함을 인식해야 한다.
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