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부동산 교환을 통한 세재혜택 (1031 Exchange)

부동산투자의  첨단  비결이라  할수있는  분야가  바로  부동산의  교환형식(Exchange)이다. 더구나 매매차익이 많을수록, 또 현금을 많이  받고 팔수록, 투자소득세액이 많아지므로, 이것이 너무 많아지면  아무리 적절한 시기라하더라도 팔고자 하는 의욕을 상실하게 되는 경우가 생긴다. 이런 때에 부동산 교환에 대한 예비지식이  있으면, 이를 현명하게  활용하여 과감하게 투자할 수 있게 된다.
부동산을 소유했다가  되팔았을 경우,  많은이익을 보게될  때  양도소득세를 (Capital Gains Taxes, 30%-40%) 를 물게되어있다. 개인주택을 경우 1997년 5월 새로운  개정세법에 따라   해당주소지에서 2년이상 거주를하면   부부는 $500,000, 독신은 $250,000 까지 양도소득세 공제혜택을 받을 수 있다.
그러나 주거용 개인주택이 아닌 상용일 경우(Investment) 는 이런 혜택이 없다. 이 경우,  단지 부동산  교환형식을 통해서만  양도소득세 (Capital  Gain Tax)를 납세연기(유보)를  받을수 있다.  이러한 방법을  Section 1031  Like Kind  Real  Estate  Exchange  라고  부른다.  부동산교환을  통해서  (1031 Exchange) 양도소득세를 내지않고 재산증식을 계속이루어 나갈 수 있다.
이 Exchange 는 Seceion 1031 에 정해진 시간안에 모든거래를  완벽하게 끝을 내야하는 것이 가장중요하다.  매매할 부동산 처분과, 새로구입하는  부동산의 매입기간의 설정을, 현부동산 매매를 Closing 하는 날부터 45일 이내에 다른 비슷한부동산을 계약(구입)하고, 자격을  갖춘 중개자(변호사)를 통해서 서면으로 IRS 에  제출해야하는데 이때새로 구입한  부동산의 주소와 Legal Description 이 반드시 명시되어야하며 180  일 이내에 반드시 Closing  해야만 한다.
자기부동산 매매후 45일이내  계약, 180일 이내  Closing 이라면  시간적으로 부담이 있을수 있으므로 미리미리 계획을  세우는 준비가 필요하다고 볼  수 있다. 1031 Exchange 의 계약은  일반부동산 매매계약보다 훨씬복잡하고 까다로와사 자격을 갖춘 변호사 (Qualified Intermediary)  의 선정이 필요하다. 또 Replacement Property를 찾아주는 이분야의  경험이 많은 부동산 전문인의 선택도 중요한 일이라 하겠다. 45일 Identification  period, 180 일 closing period에서 단 하루를 어겨도 Exchange 의 자격을 상실하게 된다.  그러므로 새로 건축을 계획하는 Project 의 Exchange 방식은 정해진 시간안에 공사가 끝나지 않을위험이 있기 때문에 가급적 피하는게 좋다.
양도소득세를 (Capital Gain Tax)를  피하기 위하여 1031  Exchange 혜택을 받으려면 다음의 사항을 따라야 한다.
* 현재처분하고자 하는부동산가격에  비해 새로구입하는 부동산가격이  동등하거나 높아야한다.
* 현재부동산을 처분하여 생기는  모든돈은 새로구입하는 부동산에 모두  재투자를 해야한다.
* 현재 처분하고자하는 부동산의 빚에 비해 새로구입하는 부동산의 빚이 동등하거나 많아야한다.
부동산 Exchange 의 경우  수입이나 투자목적을 유지했던  부동산을 처분하면 반드시 수입이나 투자목적을 유지하는 비슷한 성격의 부동산을  획득해야한 하므로 Like Kind Estate Exchange 라고 부른다.
교환이 가능한 부동산은 사업용이거나 투자용이면 된다. 즉 수익성 부동산이면 되므로 단독이던 다세대 주택이던 임대용이면 모두대상이 되며, 사무실용 건물, 쇼핑센터, 주차장, 농장, 공장, 심지어는 나대지도, 콘도와 같이 공동 거주권이나, 건축 중의 건물까지도 대상이 될 수 있다. . 그러나 주 거주용이나 제2거주용인 별장은 여기에 해당되는 교환대상이 아니며, 주식이나  증권, 어음, 동업권 등과 같은 채권은 대상이 될 수 없다.
교환대상의 부동산은 적어도 2년 이상 수익용으로 쓰여졌어야 하나, 교환 대상부동산의 수는 반드시 1대1이 아니라도 된다. 즉 여러 개의 부동산과 하나의 큰 부동산을 교환할 수 있고, 또 하나의 부동산과 여러 개의 작은 부동산과의 교환도 가능하다.
이렇게 교환의 이점을 잘 활용하려면, 팔고 사는  당사자가 셋 또는 넷 이상까지 등장할 수 있고, 또 여러 개의 부동산이 조합을 이루어 동원되므로,  복잡하지만 매우 절묘한 거래 기술이 필요하게 된다. 따라서 이를 중개하는 중개업자에게는 경험은 물론 이 방면의  전문적인 수준의 자질이 필요함은  물론, 공정하고도 충직하게 협상을 이끌 수 있는 소양도 갖추어야 한다.