힌국의 부동산- 살때도 팔때도 보유할때도 내야하는 세금 종류 > 부동산 살까말까

050. 중개 수수료 

* 집을 사고 팔고, 전월세를 구할 때 주로 우리는 공인중개사를 통해서 거래한다.

* 이러한 부동산 거래는 큰 금액이 오가므로 전문 중개인을 통해서 하는 편이 안전하다

* 중개인에게 수수료 brokerage commission을 지불한다.

* 과거 프리미엄등의 중개 수수료 거품으로 인해서 부동산 중개수수료를 법으로 지정해 놓았다.

* 중개 수수료 요율표! - 요율이 넘는 액수의 수수료는 받을 수가 없다.

* 수수료는 총 거래액을 기준으로 책정됨/매매의 경우는 매액으로

* 즉 집을 교환하는 경우에는 거래가가 비싼 집이 기준, 전세인 경우에는 전세 보증금이 기준이 된다.

* 월세의 경우 - 보증금에다가 월세의 100배를 곱한 금액이 중개수수료를 계산하는 기준이 된다 그러나 총 산출된금액이 5000만원 미만이라면 보증금에다가 월세의 70배를 더한 금액이 된다.

* 중개수수료는 집주인과 임차인 양쪽에서 각각 부담하는 것이고, 일반적으로 잔금을 치룰 때 주곤 한다.

* 고급주택은 매매, 교환의 경우 0.9%이하, 임대차의 경우 0.8% 이하에서 협의로 결정한다. 각 시. 도마다 조례로 정하게 되어 있기 때문에 달라질 수 있다.

 

051. 집 사고 팔때 내는 세금의 종류

* 집을 살 때도 세금을 내고, 가지고 있어도 세금을 내고, 팔 때도 세금을 낸다.

* 집을 살 때, 제일 먼저 내는 세금이 "취득세 auquisition tax"와 등록세 registration tax를 낸다.

* 1억 5천만원짜리 빌라를 구입했다하면

* 취득세 150만원(거래가의 1%)

* 농어촌특별세 45만원 ( 취득세의 30%)

* 등록세 150만원 (거래가의 1%)

* 지방교육세 30만원(등록세의 20%)

* 인지세 15만원

* 증지세 9000원

*국민주택채원 약 45만원

* 법무사 등기 비용 40만원

* 부동산 중개수수료 약 70만원

대략 546만원이 추가로 필요로 하게 된다

 

* 부동산을 지니고 있을 때 내는 세금 " 보유세"= 재산세 + 종합부동산세

* 재산세 property tax 토지, 건축물, 주택 등 각종 재산에 부과되는 세금을 말한다. 주택의 경우에는 공시가격에 따라 0.15%에서 0.5%까지 다른 세율이 적용, 집값이 비쌀 수록 더 많은 세금을 내야함

* 1억 5000만원을 주고 산 빌라가 공시시가 1억이라고 하면 1억의 50%인 5000만원에다가 세금을 매긴다 5000만원을 과세표준금액이라고 한다. 재산세 명목으로 내야 하는 돈이 재산세 15만원( 과세표준의 0.3%)+지방교육세 3만원(재산세의 20%) + 도시계획세 15만원( 시가표준액의 0.15%)이다 1억 5000만원 짜리 집을 가지고 있으면 매년 33만원 정도의 재산세를 내야한다.

* 종부세 comprehensive rea estate holding tax는 9억원 이상의 부동산을 가지고 있는 사람에게만 물리는 세금. 현재 한 세대를 기준으로 종부세과 부과된다. 가족 전체가 소유한 부동산의 공시가격이 9억원을 넘게 되면 종부세를 내야 하는 것이다.

* 공시가격이 12억인 아파트에 살면, 12억에 대한 재산세를 내야하며, 9억원을 초과하는 3억원에 대해서는 종부세를 또 내야한다.

* 양도세capital gain tax  - 부동산을 다른 사람에게 팔 때 내야하는 세금

* 1억 원을 주고 샀다가 1억 5000만원에 팔았다면 5000만원을 양도차익 transfer gain이라고 한다. 양도세는 이러한 양도차익에 부과되는 세금이다.

* 양도세는 집을 많이 가지고 있는 사람일 수록 많이 낸다. 집이 두 채인 사람은 양도차익의 50%를 양도 소득세로 내야하지만 집이 세 채인 사람은 60%를 내야한다. 하지만 집을 오래 가지고 있었다면 양도세를 깎아 주기도 한다.

* 정해진 기간 내에 세금을 자진 납부하더라도 세금을 조금더 깎아주기도 한다. 그리고 마지막으로 양도세의 10%를 주민세로 내면 끝

 

  -한국에서 거주자와 비거주자의 납세의무 차이점은?
▲한국 세법은 거주자와 비거주자를 구분해 과세소득의 범위와 과세방법을 달리 적용하고 있다. 한국의 거주자는 전 세계 소득에 대해 납세의무를 부담하지만 비거주자는 한국 내 원천소득에 대해서만 납세의무가 있다.
개인의 경우 한국에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 경우 한국의 거주자로 보고 있다.

-한국에서 부동산을 양도하는 경우 한국과 미국의 세금은?
▲미국 거주 영주권자나 시민권자가 한국 부동산을 매각해 발생한 양도소득은 먼저 한국에서 소득세를 납부해야 한다. 미국 세법상 미국인은 일반적으로 전 세계 소득에 대한 납세의무가 있으므로 양도일이 속하는 연도의 다음 해 4월15일까지 한국에서의 부동산 양도소득을 IRS에 신고해야 한다. 이 경우 한국에서 납부한 양도소득세는 외국 납부세액으로 소득세액에서 공제 받을 수 있다.

-한국 국적 보유 때 구입했던 부동산에 대한 미국 시민권 취득 후 조치는?
▲시민권 취득한 날(한국 국적 상실일)로부터 6개월 이내에 외국인 토지법에 의해 관계 당국에 ‘계속 보유신고’를 해야 한다.
-한국에 소유하고 있는 부동산에 대한 IRS에 신고의무는?
▲영주권자나 시민권자가 소유하고 있는 한국 부동산은 신고의무가 없다. 단지 해당 부동산에 소득이 발생할 경우 소득에 대한 신고를 해야 한다. 즉 부동산을 통한 월세 수입이나 전세 보증금의 이자 수익 등은 보고를 해야 한다.

-한국의 금융자산 또는 부동산 투자 후 회수자금을 미국으로 송금하는 방법은?
▲영주권자 또는 시민권자가 송금을 하려면 자금의 취득경위를 입증하는 서류(예: 부동산 매매 계약서)를 거래 외국환 은행에 제출해야 한다. 자금 출처가 확인되면 송금 금액의 제한은 없다.
시민권자가 한국에 부동산을 취득하는데 제한이 없으나 토지를 취득할 경우 계약 체결 후 60일 이내에 관할 시장·군수 또는 구청장에게 ‘토지취득 신고’를 해야 한다.

-미국에서 한국계 은행에 본인 명의 계좌를 만들 수 있는가?
▲한국의 대리인을 통해 계좌개설이 가능하다. 실명확인 증표(여권, 외국인 투자등록증), 대리인의 실명확인 증표, 위임장 등이 필요하다. LA의 일부 한국계 은행들은 실명확인을 이곳에서 할 수 있도록 편의를 제공하고 있다.

-한국으로 송금할 때 한국 또는 미국 국세청에 자료가 통보되는가?
▲1만달러 초과금액에 대해서는 금융기관이 IRS 또는 연방 재무부 관련 부서(FINCEN)에 송금이 보고된다. 한국 국세청에서도 통보된다. 통보가 되어도 정상적인 자금거래의 경우 전혀 걱정할 필요가 없지만 금액을 소액으로 쪼개거나 여러 사람 이름으로 나눠 송금하는 경우 형사 처벌되거나 세무조사 대상자로 선정될 가능성이 높다.