Zoning ( 토지용도 구역제 ) 에 대하여
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작성자 스티비아 댓글 0건 조회 1,355회 작성일 12-02-10 10:52
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미국 정부는 개개인이 소유하고 있는 토지라도 이들이 자기 마음대로 사용치 못하고 정부가 정해 놓은
구역제를 지키도록 하고 있습니다.
이런 토지용도 구역제를 지킴으로써 장기적으로 부동산이 질서 정연하게 유지 되고 부동산 가격을
안정시키는 역할을 합니다. 이 구역제는 정부에서 일정한 구획을 정해 놓고 각 구역의 특성과 형편에
맞도록 모든 부동산의 신개축등을 규제해 나갑니다. 건물의 용도는 물론, 건물의 크기, 높이, 건축형태
등도 통제해 나가는 Zoning 제도의 상세한 배경설명은 다음과 같습니다.
정부 하자 ( Governmental Encumbrances )
개인이 소유한 부동산에 대하여 최대한으로 자유를 허용하고 보장하면서도 일반 대중의 건강과 질서를
위하여 부동산 소유주가 자기 편리한 대로 건축하고 보수하며 증축.개조하는 것을 억제하는 것이 ‘
정부의 하자’ 입니다.
정부는 정해 놓은 건축 규정과 수칙 조례 등을 지키도록 강제하고 있습니다.
부동산을 규제하는 정부기관은 연방정부 ( Federal Government ), 주정부 ( State ), 시청 ( City ), 카운티
( County ) 등 행정기관을 말합니다. 이런 행정기관들이 개인이 소유한 부동산을 규제하고 통제하는데
그 종류에는 행정권 ( The Police Power ), 토지 수용권 ( 강제 징수권 , The Power of Eminent Domain ),
귀속권 ( The Power Escheat, 정부가 되돌려 받을 권한 ), 증세권 ( The Power of Taxation , 세금 걷는 권한 )
등 4가지가 있습니다. 이 중 첫번째 행정권이 바로 Zoning ( 토지용도 구역제 ) 의 내용입니다.
행정권 ( The Police Power )
연방정부나 주 정부는 행정관할 구역이 너무 광범위하여 수많은 부동산을 일일이 조사하고 살펴 볼 수
없으므로 산하에 있는 작은지방 관청에서 부동산 소유주들이 지켜야 할 조례나 규약, 규칙들을 제정하여
실천하도록 그 권한을 일임하고 있습니다. 그러므로 하급기관은 상급기관인 연방정부와 주 정부의 부동산법에
저촉되지 않는 범위에서 부동산법을 만듭니다.
시에서는 시 관할 지역 안에 있는 땅을 여러 구획으로 나누어 각 구획마다 건축할 부동산의 종류를 정하여
그 곳에 맞는 용도의 건물을 짓도록 통제하고 있습니다.
예를 들어 이 구획에서는 상업용 부동산, 저 구획에서는 경공업을 위한 부동산을 짓도록 하고, 또 다른 구획에서는
단독주택, 아파트, 콘도 등을 짓도록 구획을 미리 정해 놓는 것입니다. 만일 이 규정에 맞지 않는 건물을 지으려고
하면 건축허가를 내 주지 않아 건물을 지을 수 없게 됩니다.
그 이유는 개인 주택들이 있는 곳에 공장이 들어서면 소음이 생기고 공기가 탁해지며 동네가 나빠지게 될 염려가
있기 때문입니다. 또 상업용 건물을 지으면 술집이나 호텔이 생겨 우범지대로 변할 염려가 있을 수도 있습니다.
그러므로 공장은 공장지대로,상업용 건물은 상업지대로,아파트는 주거지대로, 미리 구획을 정해 놓고 이 규칙을
엄정하게 준수합니다. 이런 규정들은 먼 장래로 보아 부동산의 가치를 상승시키고 미관을 유지하시켜 주며,
주위환경을 보호하고 토지를 효용성있게 이용하는데 큰 역할을 합니다.
이와 같이 시청이 자기 관할내의 토지 용도를 미리 구획하여 정해 놓은 것을 ‘토지 용도 규정 ( Zoning Regulation )’
이라고 합니다. 이처럼 지방 정부 (시)가 토지를 유효적절하게 이용할 수 있도록 직접 구획하는 것을
‘직접 토지용도 구역 ( Directive Zoning ) 이라고 합니다.
또 시청에서는 건축주들이 마음대로 건물을 짓지 못하도록 규정하고 있습니다.
부동산의 높낮이도 일정한 수준으로 제한하고 터의 최소 넓이도 규정해 두었는데 그 이유는 집터
부동산의 높낮이도 일정한 수준으로 제한하고 터의 최소 넓이도 규정해 두었는데 그 이유는 집터
넓이 ( Lot, 필지 ) 를 제한함으로써 인구 밀도를 조절할 수 있기 때문입니다.
예를 들어 1 에이커 ( 약 1,224 평 ) 에 집 한 채를 짓게 했을 때, 이 집에 살 수 있는 주거인의 수는
집 4채를 짓게 했을 때 주거 인구수의 1/4 이 됩니다. 그러므로 집터의 넓이를 제한하는 것은 주위환경,
인구밀도 등에 큰 영향을 줍니다.
집 한 채에 주거인이 4인이라 할 때, 1 에이커 한 채만 짓게 되면 4인의 주거인이 있게 되지만 1 에이커에 4채의
집을 짓게되면 주거인 수는 4배인 16명이 되는 것입니다.
또 집터 가운데에 건물을 짓게 할 것인지, 아니면 뒤쪽에 짓게 할 것인지, 아니면 앞 경계에서 얼마를 들어가서
건물을 짓게 할 것인지 건축선을 정해 놓고, 집의 넓이와 울타리의 높이, 지하실의 넓이, 건물의 넓이 ,
터 넓이와의 비율 ( Floor to Area Ratio , FAR / 건폐율 ) 을 미리 정하여 놓습니다.
뿐만 아니라 ‘몇 년, 몇 월을 기준으로 얼마짜리 집을 지어야한다’ 고 집의 가격 범위를 정해 놓기도 합니다..
이와 같이 용도가 이미 정해진 땅을 최대한 효용 있게 이용 할 수 있도록 규정대로 부동산을 짓도록 하는 것을
토지용도를 간접적으로 보호, 보조한다고 하여, 이를 ‘보조 토지용도 구역 ( Protective Zoning )
이라고 합니다.
이라고 합니다.
시에서 한번 정해 놓은 토지용도구획은 누구도 바꾸지 못합니다.
오로지 시청에 있는 토지용도구역 재고위원회 ( Zoning Review Board ) 에서만 가능합니다. 부동산 소유주가
오로지 시청에 있는 토지용도구역 재고위원회 ( Zoning Review Board ) 에서만 가능합니다. 부동산 소유주가
토지 용도를 바꾸고 싶을 때는 재고위원회에 사유서를 제출하여 재고를 요구할 수 있는데 승인까지는 어렵고
시간이 오래 걸립니다. 재고신청을 받은 시청은 재고위원회를 소집하여 용도변경에 따른 일반대중의 영향을 검
토함은 물론, 여러가지 여론을 들어 본 다음 최종결정을 내립니다 일반적으로 3년 이상이 걸리며 더 이상의
시간이 소요될 수 있습니다
이와 같이 토지와 부동산의 용도변경이 어렵고 시간이 오래 걸리는데 예외의 경우가 있기는 합니다.
예를 들어 주민들의 이익과 편리상 꼭 있어야 할 부동산은 예외규정으로 두어 특종의 영업을 허용하는
것입니다.
이런 예외는 토지용도 규정에 저촉되긴 하지만 주민의 요구가 있을 때 특별한 허가를 해 줍니다.
또한 토지용도 규정이 제정되기 이전에 있던 부동산의 용도는 새로 제정된 용도규정에 맞지 않아도
현재 사용되는 목적대로 사용할 수 있습니다 ( Non Conforming Use of Permit )
또 어떤 특정한 사업을 하도록 허용하여 주민들의 편리를 도모하는 경우도 있습니다.
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