숏세일 2년 지나면 '면죄부'
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작성자 harvard 댓글 0건 조회 1,060회 작성일 10-12-31 09:37
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집 payment를 못내는 Home owner들은 그냥 차압될 때까지 사는 편이 낫다고 생각하는 부류가 많다. Payment를 연체하면 Notice of Default를 받게되고 적어도 120일은 지나야 집을 빼앗긴다. 정말 운이 좋다면 1년 정도 Rent를 내지 않고 Free로 살수도 있다.
반면에 Short Sale은 seller가 부동산 브로커를 선임하고 MLS에 집을 올린다. 또한 잠재적인 Buyer들이 집을 보러오는 성가심을 감수해야 한다. Offer가 들어오면 Seller는 Lender에 Offer를 보내 허가를 받아야 비로소 deal이 성립된다. 대부분의 경우 Seller가 Short Sale를 하는 이유는 Credit이 Foreclosure보다 덜 망가지기 때문이다. 크게 신용점수와 회복기간으로 나누어 알아본다.
▶A. Credit 점수에 대하여
1. Foreclosure일 경우 - Credit 점수가 250점~280점까지 내려간다. 만약 A라는 사람의 현재 Credit 점수가 700점 이였다면 420(700-280=420)점까지 내려갈 수 있다.
2. Short Sale일 경우 - Credit 점수가 80점에서 100점까지 내려간다. 만약 B라는 사람이 현재 700점이었다면 Short Sale을 한 다음 600(700-100=600)점까지 내려 갈 수 있다.
▶B. Credit 회복기간에 대하여
1. Foreclosure의 경우 - 적어도 foreclosure한 후 3년에서 4년은 지나야 정상적인 이자로 융자를 받을 수 있다.
2. Short Sale일 경우 - Short Sale이 끝난 후 1년 반에서 2년 이상이 지나면 좋은 이자의 융자가 가능하다. 물론 Credit을 잘 build-up하고 Short Sale 후 늦은 기록이 없다면 좋은 이자로 융자가 가능하다.
은행이 Short Sale로 큰 손해를 보지 않고 거래가 잘 된다면 은행과 deal하여 늦은 기록을 Credit Report에서 지워줄 수 있다. 하지만 대부분의 경우 나쁜 기록은 Credit에 올라가고 이 올라간 나쁜 기록은 7년 간 Credit report에 남아있게 된다.
Seller는 Short Sale에서 은행에 끼친 손해에 대해 용서를 받지만 은행의 손해에 대해Commission조로 1099를 Lender로부터 받는다. 만약 은행이 Short Sale로 $100,000을 손해 봤다면 Seller는 용서받는 $100,000에 대한 세금을 내야한다. 왜냐하면 은행의 손실이 Seller의 수입으로 잡히기 때문이다.
하지만 Short Sale은 주위의 이웃과 Community에 혜택을 주기도 한다. 집이 Short Sale로 팔린 경우가 그 지역의 집 값 안정에 적어도 foreclosure보다는 도움을 준다. 왜냐하면 비록 돈은 빌려준 것 보다 못 받아도 Short Sale로 나온 물건이 Foreclosure보다 높은 가격을 받게되므로 적어도 집 값의 폭락은 막을 수 있다.
Seller가 Short Sale를 결정하는 주된 이유는 Credit을 좀더 살려보려는 취지에서이다. 하지만 Short Sale에 앞서 법적인 일이나 세금에 관한 일을 전문변호사에게 조언을 구함이 바람직하다.
반면에 Short Sale은 seller가 부동산 브로커를 선임하고 MLS에 집을 올린다. 또한 잠재적인 Buyer들이 집을 보러오는 성가심을 감수해야 한다. Offer가 들어오면 Seller는 Lender에 Offer를 보내 허가를 받아야 비로소 deal이 성립된다. 대부분의 경우 Seller가 Short Sale를 하는 이유는 Credit이 Foreclosure보다 덜 망가지기 때문이다. 크게 신용점수와 회복기간으로 나누어 알아본다.
▶A. Credit 점수에 대하여
1. Foreclosure일 경우 - Credit 점수가 250점~280점까지 내려간다. 만약 A라는 사람의 현재 Credit 점수가 700점 이였다면 420(700-280=420)점까지 내려갈 수 있다.
2. Short Sale일 경우 - Credit 점수가 80점에서 100점까지 내려간다. 만약 B라는 사람이 현재 700점이었다면 Short Sale을 한 다음 600(700-100=600)점까지 내려 갈 수 있다.
▶B. Credit 회복기간에 대하여
1. Foreclosure의 경우 - 적어도 foreclosure한 후 3년에서 4년은 지나야 정상적인 이자로 융자를 받을 수 있다.
2. Short Sale일 경우 - Short Sale이 끝난 후 1년 반에서 2년 이상이 지나면 좋은 이자의 융자가 가능하다. 물론 Credit을 잘 build-up하고 Short Sale 후 늦은 기록이 없다면 좋은 이자로 융자가 가능하다.
은행이 Short Sale로 큰 손해를 보지 않고 거래가 잘 된다면 은행과 deal하여 늦은 기록을 Credit Report에서 지워줄 수 있다. 하지만 대부분의 경우 나쁜 기록은 Credit에 올라가고 이 올라간 나쁜 기록은 7년 간 Credit report에 남아있게 된다.
Seller는 Short Sale에서 은행에 끼친 손해에 대해 용서를 받지만 은행의 손해에 대해Commission조로 1099를 Lender로부터 받는다. 만약 은행이 Short Sale로 $100,000을 손해 봤다면 Seller는 용서받는 $100,000에 대한 세금을 내야한다. 왜냐하면 은행의 손실이 Seller의 수입으로 잡히기 때문이다.
하지만 Short Sale은 주위의 이웃과 Community에 혜택을 주기도 한다. 집이 Short Sale로 팔린 경우가 그 지역의 집 값 안정에 적어도 foreclosure보다는 도움을 준다. 왜냐하면 비록 돈은 빌려준 것 보다 못 받아도 Short Sale로 나온 물건이 Foreclosure보다 높은 가격을 받게되므로 적어도 집 값의 폭락은 막을 수 있다.
Seller가 Short Sale를 결정하는 주된 이유는 Credit을 좀더 살려보려는 취지에서이다. 하지만 Short Sale에 앞서 법적인 일이나 세금에 관한 일을 전문변호사에게 조언을 구함이 바람직하다.
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