부동산 교환 > 모게지줄이기

상용 부동산을 처분한 후 자산매각소득 (Capital Gain)에 대한 세금문제로 고민하는 투자가들을 많이 본다.

그러나 부동산 교환 프로그램을 잘 이용하면 양도소득세를 유예 받아 엄청난 절세와 재산의 증식을 가져올 수 있다. 부동산 교환을 일명 1031 교환 (1031 Exchange)이라 하는데 이는 IRS의 국세법 1031 항에 담긴 내용이기 때문이다.

이 제도는 과거 서부 대 지주들 사이에 서로 농지를 맞바꿀 때 양도소득세를 유예해 준 데서 유래한다.

대규모 부동산 투자가나 기업의 업무 부동산과 공장은 물론 개인 상용 투자가들도 이 법안을 이용하면 세금 유예는 물론 훗날 납세 시기까지 본인이 조절할 수 있으므로 유예했던 매각 소득을 투자손실로 상쇄하는 등의 방법으로 유리한 절세도 할 수 있다.

1031 교환 혜택을 받을려면 본인 부동산을 처분한 후 클로징 후 45일 이내에 다른 비슷한 부동산을 구입 계약해야 한다.

이같은 사실을 자격을 갖춘 변호사를 통하여 서면으로 IRS에 제출하여야 하는데, 이때 구입한 부동산의 내역이 반드시 명시돼야 하며 1백80일 안에 클로징을 해야만 한다.

요즈음 같이 적당한 매물을 찾기 힘든 때에는 45일 계약, 180일 클로징이 빠듯할 수 있으므로 미리 계획을 새우고 준비가 필요하다.

부동산 교환 대상은 모든 투자용 부동산이면 다 해당되는데 건물, 상가, 쇼핑센터, 창고, 공장, 토지, 농장, 다세대 주택은 물론 개인 집이나 콘도인 경우에도 2년 이상 세를 주면 된다. 물론 지역적 제약도 없으므로 뉴욕의 호텔과 캘리포니아의 상가를 맞교환 할 수도 있다.

교환 대상도 1대1이 아닌 한개의 빌딩과 여러 개의 건물로 교환 가능하다. 교환 부동산의 가격 차액분에 한해서 세금을 내어야 하기 때문에 가능하면 소유한 부동산보다 비싼 것으로 교환하는 것이 바람직하다.

교환 관계는 반드시 쌍방이 아니라도 된다. 즉 A는 B 가 소유한 상가를, B는 C가 소유한 공장을, C는 A가 소유한 다세대 주택을 택하는 다각적 교환도 가능하다. 사고나서 파는 방법이 교환 (Exchange) 이지만, 먼저 팔고 그 후에 사는 것을 역교환 (Reverse Exchange)이라 하며 많이 이용된다.

역교환이란 중개회사가 양측으로부터 중개자의 명의로 먼저 구입한 후 나중에 실질적인 바이어와 셀러에게 타이틀을 넘기는 일종의 편법이다.

역교환을 하는 중개자를 EAT (Exchange Accommadation Titleholder)라고 하는데 주로 변호사나 전문 중개 회사이다. 쌍방은 세금 납부를 연기시키는 계약서인 유자격교환조정합의서인 QEAA (Qualified Exchange Accommodation Arrangement)에 서명해야 한다. 이 경우에도45일 이내 지정, 180일 내에 클로징 규정은 지켜져야 한다.

역교환은 1031교환에 비해 시간이 넉넉하다는 장점이 있다. 단점으로는 납세자가 경제적인 여유가 많아야 한다. 자신의 물건은 나중에 팔고, 사려는 부동산은 먼저 사야하기 때문이다.

1031 교환의 계약은 까다롭고 매매 대금의 이전이 복잡하며 법적 기한내 계약 완료 되어야 하므로 경험과 자격을 갖춘 변호사와 부동산 중개인의 선택이 아주 중요하다.