캡 레이트 > 모게지줄이기

상가나 쇼핑센터 등 임대 수입을 기반으로 하는 건물의 감정가 산출에 가장 중요한 비율이 투자 회수율, 즉 캡 레이트 (Cap Rate) 라 하는 수치이다. 캡 레이트란 Capitalization Rate의 준말로서, 상용 부동산에 대한 자기자금 투자액 (Investment)으로 일정기간동안 얼마만한 수익 (Capital Gain)을 올릴 수 있는가를 비율 (Capital Rate)로 나타내는 방법이다.

구체적으로, 건물의 1년간 총 렌트 수입에서 경비를 빼고 난 순수 수입금을 순수익 또는 NOI (Net Operated Income) 라고 하는데, 투자 회수율 이란, 이 NOI를 건물 가격 (투자액) 으로 나눈 수치이다.

즉, Cap Rate〓NOI/Value 또는Value〓NOI/Cap Rate 가 된다. 아주 간단한 비율인데 전문가들도 간간히 혼동하고 있는 비율이다. 예를 들어보자. 매매가격이 200만 달러 상가의 년 순수익 (NOI) 이 14만달러면 투자회수율 (캡 레이트)은 14만/200만으로 7% 가 된다.

바꾸어 말해 200만 달러를 현찰로 구매했을때 14만 달러의 수익이 나온다는 말이다. 다른 예로 수익이 10만 달러 되는 건물을 10 % 투자회수율로 산다면 구입가격은 100만 달러가 되는 셈이다.

상업용 부동산은 두말할 것 없이 투자가 목적인 인컴 프라퍼티다. 투자회수율은 투자를 하기 전에 매매 가격이나 리스팅 가격이 적당한지 아니면 비싼지를 재어보는 가장 중요한 측도이다. 한인 동포들이 밀집한 뉴욕 뉴져지 지역의 상용 건물의 경우 투자회수율이 7%에서 9% 정도이면 무난하다.

은행에서 융자 심사시 순수익 즉 NOI 를 철저히 따지는 이유는 이 투자 회수율의 정확한 분석을 위해서다. 우리 한인들은 복잡하다고 대충대충 하는 경향이 많은데, 유리한 융자의 첫 걸음은 바로 정확한 투자 회수율 (Cap Rate)의 제시임을 명심하자, 그리고 이 투자 회수율은 임대 순수익 (NOI)의 정확한 산출에서부터 출발함을 기억해야 한다.

높은 임대 수입은 투자 회수율을 높이고 건물 가격에 직접 영향을 주어 이자율이나 다운페이먼트 정도에서도 보다 유리한 조건을 받을수 있다. 아무리 좋은 지역의 깨끗한 빌딩이라 하더라도 현재의 수입이 따라주지 못한다면 융자 조건이 나빠진다.

임대료 수입을 정확히 산출하기 위해서는 셀러 건물주로부터 렌트롤(Rent Roll)이라고도 하는 임대료 명세서를 받아야 한다. 이를 보면 입주자, 임대료와 임대기간을 정확히 한눈에 파악할수 있는데 리스 상의 내용과 조금씩 차이날 경우도 있으니 정확히 대조 할 일이다.

임대료 인상이 있다면 그 기간과 인상폭도 고려해야 한다. 임대료는 기본 렌트와 추가 분담금 (부동산세 , 보험료, 유지 관리비, 냉난방비 분담액)으로 구분되는데, 입주자가 세금, 보험료, 유지 관리비 등을 분담하면 넷트 리스라 하고, 반대로 주인이 전부 부담하면 그로스 리스 라 한다.

따라서 입주자 경비 부담인 넷트 리스라면 전체 렌트 수입이 그대로 순수익이 되고, 반대로 그로스 리스라면 제반 경비를 공제해야 순수익이 나온다.현재 테넌트가 없거나 1년 이내에 임대기간이 만료 될 경우는 현제 인근 임대 시장의 적정 수준 임대료에 준해 Proposed Lease 또는Speculated Lease 를 작성하여 투자 회수율을 계산해야 한다.임대료 수입 계산 중 빠트리기 쉬운 것이 공실률공제이다.

즉, 입주자가 나간 후 다음 입주자를 찾을때 까지의 공백기간에 있을수 있는 임대수입의 손실을 반영해야 하는데, 뉴욕 뉴져지의 경우 대충 10% 내외를 공제하면 무난하다.