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신용 관리 - 미부동산 융자상식

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작성자 스티비아 댓글 0건 조회 2,250회 작성일 12-02-10 11:00

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신용과 미국 생활
 
신용,즉 크레딧은 미국사회를 이끌어 가는 ‘보이지 않는 힘’ 입니다. 미국은 세계 그 어느 나라 보다
크레딧 운영제도가 잘 되어 있습니다. 겉으로는 풍요로워 보이 지만 실제로 크레딧이 없으면 결국
힘을 펼 수가 없는 치열한 경쟁사회입니다. 그래서 미국은 신용점수의 사회라고 불려지고 있으며 그
 중요성이 항상 강조됩니다.
 
크레딧이 좋으면 이자율이 낮게 적용되고 자동차와 집 모기지 페이먼트가 적어 지는 대신 크레딧이
나쁘면 이자율과 융자 비용, 다운페이먼트도 많아지게 마련입니다. 미국인들은 일찍부터 크레딧 카드
문화에 익숙해져 있지만 이민 역사가 짧은 한인 동포들은 상대적으로 크레딧에서 불리할 수 밖에 없습니다.
 
평소에 자신의 크레딧 관리를 잘해야 합니다. 크레딧 점수는 카드 빚을 갚으면 점수가 올라가고 여러
구좌를 새로 열거나 카드 빚이 한도액에 가까우면 점수는 내려갑니다. 자신의 예상보다 점수가 낮으면
빚이 많든지, 연체 또는 콜렉션 기록 이 그 이유인 경우가 대부분입니다.
 
최근 몇 년간 사상 유래 없는 부동산 융자 또는 재융자 붐으로 많은 한인들이 최소 한 한번쯤은 본인의
크레딧 점수를 알아 볼 기회가 있었을 것입니다.
나쁜 크레딧은 미국생활의 여러분야에서 불편과 함께 불이익을 주고 가계부에 직 접적인 악영향을 줍니다.
그러나 크레딧 관리를 잘 함으로써 부동산 재테크에 성 공한 분들도 많고 잘 지켜 온 비지니스 크레딧으로
회사를 성공적으로 운영하는 한인들도 많이 있습니다.
 
아무리 현금이 많다고 해도 크레딧이 없으면 여러가지로 불편하지만 현금이 없어 도 크레딧이 좋으면 재정
관리 측면에서 언제든 원하는 바를 이룰 가능성이 많은 나라가 바로 미국입니다. 미국은 말 그대로 ‘신용은 돈’
곧, 크레딧의 나라입니다.


융자와 크레딧
 
은행에서 융자 심사를 할 때 제일 많은 비중을 두고 다루는 것은 신청자의 크레딧입니다.
소득이나 기타 조건이 약간 불리하다 할지라도 크레딧이 좋으면 융자가 쉬워지는 반면 수입이 많고
다운페이가 많다고 하더라도 크레딧이 평균치 이하이면 처음 부터 조건이 까다로와 집니다.
 
크레딧 점수가 730점 이상일 경우에는 소득,자산,세금보고등의 증빙서류가 없다고 하더라도 좋은 이자율을
적용하는 프로그램이 많은 반면 크레딧이 680점 이하는 여러가지 첨부해야 할 증빙서류가 준비되어야 합니다.
 
대부분의 은행은 크레딧 등 여러가지 종목 ( Trade Line ) 이 4개 이상 되어야 하고 그 중에서 크레딧
역사( Credit History ) 가 2년 이상 지난 것이 최소한 한 개 이상 되어야 융자 승인을 해 줍니다. 더 나아가
크레딧 종류도 카드 종류만 있는 것 보다는 모기지 융자, 학자금및 자동차 융자, 리스등 다양한 기록이 더
유리합니다.
 
융자 심사에서 거절되는 대표적인 불리한 크레딧 형태는 두 가지 입니다. 크레딧 카드가 아예 없거나 적은
관계로 크레딧 기록, 즉트레이드 라인 이 한 두개 밖에 없는 형태와, 크레딧 수는 어느 정도 있는데 이민
온지가 얼마 안 되기 때문에 모두가 최근에 사용한 기록 밖에 없어 크레딧 히스토리가 2년이 채 안되어 거절
되는 형태입니다.
 
그러나, 620점 이하 500점 대의 크레딧이 낮은자는 이들만을 취급하는 ‘서브 프라임 ( Sub Prime ) 은행에서
2-4 % 비싼 이자율을 적용받습니다. 다운페이먼트 도 정상형태보다 더 많이 해야하고 포인트나 융자 비용
에서도 상대적으로 불리 합니다. 서브 프라임 융자자는 대부분의 경우 2-3년 페이먼트를 잘하여 크레딧
이 좋아지면 곧바로 정상적인 조건으로 재융자를 받을 수 있습니다.
 
좋지않는 크레딧 때문에 입게되는 물질적인 손실을 잠간 알아 보겠습니다. 주택 구입시 30만 달러를 30년 고
정 이자율로 융자했을 때 크레딧이 나빠서 이 자율이 8 % 라고 가정한다면 일반적인 6 %대에 비해 월 $400 이상,
30년 동안 무려 14만 4천달러를 더 내게 됩니다.
 
일반 은행은 과거 2년 동안의 신용기록을 중점적으로 보며 특히 지난 12개월 동안의 실적을 중요시 여깁니다.
카드 연체 한 두번은 관대하지만 모기지의 연체는 기피 대상의 첫 번째에 속합니다. 파산이나 차압을 당한 적이
있다고 할지라도 2-3년이 지났을 때는 조건부 융자 프로그램이 가능합니다.
 
이름이 같다거나 형제자매등 가족의 크레딧 기록이 올라가 있다든지, 리스나 카드 빚을 다 갚았는데도 정리가
안되어 있는 것으로나오는 경우도 있습니다.  이러한 크레딧 기록의 오류로 융자승인이 안 될 때도 많은데
납득할 수 있는 충 분한 사유를 제공할 때는 융자를 받는데 큰 지장은 없습니다.
 
융자 신청 전후의 크레딧 관리
 
첫째, 새로운 신용 카드를 만들지 말아야 합니다.
새로운 카드를 여러장 열게되면 감점 대상이 됩니다. 그만큼 크레딧 위험 노출도와 부채 비율이 높아지기
때문입니다. 신용 카드는 수량보다 크레딧 역사가 더 중요합니다.
 
둘째, 부채 비율을 줄여 나가야 합니다.
개인적으로 빚을 내서라도 카드 빚을 가능한 많이 갚아 냅니다. 미니멈 페이먼트 만 내지 말고 신용 상한선의
70 % 이하로 떨어뜨리도록 노력합니다. 또한 사용하 지 않는 카드는 없애기 바랍니다.
 
셋째, 연체에 걸리지 않도록 주의합니다.
연체는 일단 갚으면 빚이 제로가 되어 점수는 올라가지만 수년을 지나 오래동안 끌고 있었던 연체는 갚으면
오히려 점수가 내려가는 경우도 있습니다. 최근 것은 갚고 오래 된 것은 그냥 놔 두도록 합니다.
 
넷째, Balance Transfer 를 하지 마십시오
0 % 이자율에 현혹되어 여러 카드에서 한 군데로 밸런스를 옮기지 마십시오
한도 $3,000 카드 3장을 $1,000 씩 3장에 나눠 갖고 있는 것이 한 장에 3천달러의 밸런스를 다 몰아서 갖고
있는 것 보다 유리합니다.
 
다섯째, 융자 신청 2-3개월 전 크레딧 기록을 체크하십시오
신용조회 리포트를 확인해 잘못된 내용을 즉시 고쳐야 합니다. 미리 체크해야 곧 바로 잡을 시간적 여유가
있습니다. 수정에 대한 요청은 대개 30일 이상 지나야 결과가 나옵니다.
 
여섯째, 크레딧 구좌통합은 금물입니다.
어떤 교정회사는 여러 카드 빚을 한 군데로 모아 부채 통합 구좌 를 권유하는데 이는 크레딧을 망치는
길이기도 합니다. 은행에서는 이런 경우를 파산 직전으로 간주하여 융자를 거부합니다.
 
일곱째, 홈 에퀴티 론을 신청하지 마십시오
홈 에퀴티 론을 융자 직전에 하는 것은 금기사항이라고 할 수 있습니다. 은행은 대출 직전 또 한번 신용조회를
하는 경우가 있는데 홈 에퀴티 론 신청한 것이 나타나면 융자 자체가 취소되기도 합니다.

크레딧 점수 올리는 길
 
미국에서 크레딧은 살아서 움직이는 동물과 같습니다. 연체, 콜렉션,변제불능 ( Charge-Off ) 은 7년, 파산은
10년까지 기록이 남지만 최근 기록이 우선입니다.
한 때의 실수로 나쁜 기록이 있다고 실망하지말고 지금부터라도 잘 관리하면 금방 점수는 오르게 됩니다.
크레딧 점수를 올릴 수 있는 손 쉬운 방법을 알아 보도록 합시다.
 
첫째, 신용카드 부채 비율을 낮추십시오
신용카드 빚이 상한액의 70% 이상이면 감점입니다. 여러 카드에 조금씩 나누어 빚을 지는 것이 점수를 올리게
됩니다. $1,000 짜리 3장의 카드가 $3,000 짜리 1장보다 낫습니다. 70% 이하가 자신이 없으면 카드회사에
연락하여 상한액의 인상 을 요청하십시오
 
둘째, 신용 카드 숫자를 적당하게 하십시오
마스터 카드와 비자카드, 백화점 카드, 주유소 카드등 4-5개 정도면 좋습니다. 너무 많은 구좌와 과다한 부채는
신용위험도가 높아서 감점의 요인이 됩니다.  한도액이 너무 작은 카드도 역시 크레딧 점수 향상에 도움이 안됩니다
 
세째, 가족중 부부 공동 구좌를 늘리십시오
한 사람은 크레딧이 좋은데 배우자는 노 크레딧인 경우, 모기지,리스,카드 은행구좌등을 ‘조인트 어카운트’로 바꾸어
좋은 크레딧 혜택을 같이 누리십시오
 
네째, 거래 은행 예금을 최대한 이용하십시오
크레딧이 전혀 없는 분은 거래 은행에 예금을 담보로 소액 대출을 받은 후에 이를 꼬박꼬박 갚아 나가시기 바랍니다.
오버 드래프트 프로텍션(잔고 이상의 수표 발행시 은행에서 지불보증) 허가도 바로 크레딧의 좋은 기록에 올라갑니다
 
다섯째, 콜렉션 통지서를 무시하지 마십시오
장거리 및 휴태폰 전화 , 메디칼 청구서, 호텔예약 취소,백화점 환불, 파킹티켓, E-Z Pass Toll 비용등 청구서 실수
때문에 귀찮게 싸우게 됩니다. 그러나 디스퓻 (Dispute)은 우선 내고 싸우십시오. 헬스클럽과 보험의 중도해약도 콜
렉션의 단골 메뉴입니다. 콜렉션에 넘어가면 일단 기록이 남습니다.
 
여섯째, 무엇이든지 마감일 7일전에 보내도록 합시다.
납부일을 잘 지키십시오 배달이 지연되는 경우가 많습니다. 가급적 마감 1주일 전에 발송하도록 합시다. 바쁘다는
핑게로 습관적으로 늦게 내는 분 이 많은데 특히 모기지 연체는 은행의 기피대상 제 1호이니 자주 잊어 버리는 분은
아예 은행에서 자동 이체되도록 신청하십시오
 
일곱째, 어떤 경우라도 Co-Sign 하시는 것을 피하십시오
친지, 룸메이트의 학자금 융자, 자동차 리스, 카드 신청 때 코싸인을 해 주었다가 난감한 경우를 당하는 분들이
많습니다. 크레딧도 잃고 사람도 잃게되는 수도 있습니다.
 
여덟째, 너무 많은 신용조회를 피하십시오
신용조회 한번에 5점이 내려가는 수도 있습니다. 모기지 쇼핑을 최소한 줄이십시오 인터넷 융자 사이트를 뒤지다가
하룻밤사이에 점수가 50점 내려 갈 수도 있습니다.
 
아홉째, 기록의 오류는 빨리 정정하십시오
일년에 한번 정도 본인의 기록을 재 점검하십시오. 크레딧 기관의 입력 실수가 많습니다. 오류발견시 증빙서류와
함께 크레딧 회사에 항의하면 30일 이내에 결과를 알려줍니다.
 
열번째, 성실하지 못한 크레딧 교정회사를 조심하십시오
어렵고 복잡한 케이스는 교정회사가 효과적입니다. 그러나 무자격 악덕 교정회사를 잘못 만나면 돈만 들고
크레딧은 오히려 엉망이 되어버리는 경우가 수 없이 많습니다.

신용점수 관리 시스템
 
신용 점수는 측정방법을 개발한 ‘Fair Isaac Corp’ 의 이름을 따 ‘빠이코 점수- FICO Score’ 라고 합니다.
 미국의 3대 크레딧 뷰로인 Equifax, Experian, Trans Union 은 은행, 카드회사,백화점등 자체 가맹 회원
정보망을 통해 올라오는 수천 만명의 소비자 크레딧 기록을 저장,분석,집계하어 나름대로 점수를 내는데
세 회사마다 점수가 다르므로 그 중간 점수를 이용합니다.
 
여러 지역별로 차이가 있는데 익스페리언은 서부, 에퀴팩스는 동부, 트랜스 유니온은 중서부에 강합니다.
따라서 더욱 완벽한 크레딧을 쌓기 위해서는 3대 크레딧 뷰로 모두에게 보고하고 미 전역을 커버하는
은행들과 거래를 갖는게 유리합니다
 
점수는 350-850점 까지 매겨지는데 750점 이상이면 좋은 크레딧이며 미국민의 40 %가 이에 해당합니다.
650점 이하는 신용 위험도가 높은 크레딧이며 500점 대의 점수는 파산이나 연체, 콜렉션,과도한 빚등 특별한
사항이 많은 신용 불량자입니다.
 
신용점수 평가의 기초는 기간과 균형입니다. 기간 ( Length ) 은 얼마나 오래 잘 쌓았는가 라는 신뢰성의
측정기준이며, 균형 ( Balance )은 얼마나 질적으로 잘 갖추었나 라는 건강성의 측정기준입니다.
 
상세한 크레딧 평가 시스템의 비중을 보면, 페이먼트 납부 기록 35 %, 부채비율 30 %, 크레딧 역사 15 %,
크레딧 위험 노출 10 %, 크레딧의 다양성 10 % 입니다

예상치 못한 크레딧 기록의 잘못
 
자유스럽고 풍요로운 나라, 미국에서 살면서 누군가 나의 뒷 조사를 해서 나의 모든 재정적인 비밀을 다 알고
있다면 얼마나 두렵고 섬�한 생각이 들까요
그 어느나라 신원조회 보다 더 철저하고 무서운 것이 바로 미국의 크레딧 리포트 입니다.
미국의 3대 크레딧 회사의 데이타 뱅크에는 개인의 모든 크레딧 역사, 페이먼트 지불과 부채 기록 외에도 소송,
법원 판결등 공공 기록,현직종, 근무기간, 직위,수입정도, 현주소와 거주년수, 과거 거주지, 과거 직장, 고용횟수,
연령등 개인의 모든 신상정보가 저장되어 있습니다.
 
이러한 정보들은 시시각각 업 데이트 되면서 가맹 회원사인 은행이나 카드사, 모기지 브로커 등 크레딧 열람
허가업체의 요청에 따라 크레딧 리포트라는 형식 으로 실시간에 보내지고 있습니다. 신용이 지배하는 나라
미국의 크레딧 시스템 은 이렇게 완벽합니다.
 
하지만 너무 방대한 양의 정보를 관리하다 보니 실수도 있습니다. 정보의 수집처 인 은행이나 카드사의 정보
수집 단계에서 부터 에이전시의 취합과정까지 입력 직원의 실수나 데이터의 오류가 많이 발생하고 있는 것 또
한 현실입니다.
 
언젠가 워싱턴 DC에 본부를 둔 미 소비자 연맹이 크레딧 리포트의 3분의 1이 오류나 부정확한 기록이 있다는
발표를 보고 모두가 놀란 적이 있습니다.
미국에서 매년 70만명 이상의 ID가 도용되고 있는데, 이 것은 바로 자신도 모르는 사이에 크레딧이 변질되고
엉뚱한 기록, 잘못된 기록이 남아 있을 수도 있다는 이야기입니다.
 
자신은 분명히 다 갚았는데 연체 기록으로 남아 있을 수도 있고, 세금 등 민사소송 판결 금액이 지불되었는데도
미결로 나타나는 경우가 비일비재합니다. 다 갚은 콜렉션 케이스가 변제불능 (Charge - Off )으로 나타나고,
이미 팔린 집의 모기지가 그대로 빚으로 남아 있기도 합니다. 이름 스펠링이나 주소등이 잘못 된것도 많고 특히
한인동포들은 동명이인의 기록과 형제 자매들의 기록이 뒤바뀌어 기재된 것도 많이 봅니다.
 
미국 연방정부는 Fair Credit Reporting Act 라는 법률을 통해 크레딧 회사들로 부터 소비자들의 권리를 보호하고
있습니다. 크레딧 회사들은 소비자들의 크레딧 기록 및 점수 산출방법을 공개해야 하며 소비자들은 잘못된 크레딧
기록을 교정 요청할 권리가 있습니다.
 
잘못된 점의 발견시 근거서류를 가지고 크레딧 회사에 항의하면 30일 이내에 결과를 회신받습니다. 시정을 요구
할 때는 전화로 할 수 없고 증명서류와 함께 반드시 편지를 보내야 하지만 한 두 가지 기록만 정정되어도 점수가
100점 까지 오른 경우도 있습니다.
 
콜렉션, 파산,소송기록,반복된 연체등 복잡한 케이스는 전문 교정회사를 이용하면 시간도 절약하고 효과적일 수
있습니다. 수수료는 에이전시 기록당 200-300달러선이 대부분인데 미리 돈을 받는다든지 사기성 행위는 법에 의해
금지됩니다.

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