요즘같은때, 주택대출 갚아버릴까 말까 > 모게지줄이기

조선 세종때 유명한 학자인 윤회가 젊었을 때 일이다. 어느 집에서 하룻밤을 보내게 된 윤회는 집 주인의 아들이 진주를 갖고 놀다가 떨어뜨리는 걸 봤다.

마당에 있던 거위가 그 진주를 삼켰다. 집에서는 비싼 진주를 잃어버렸다며 소동이 벌어졌다. 낯선 사람인 윤회가 진주를 훔쳐간 도둑으로 몰렸다. 주인은 윤회를 붙잡아 놓고 다음날 고을 관아에 데려갈 작정이었다. 윤회는 주인에게 거위도 함께 있도록 해달라고 부탁했다.

관아로 출발하기 전 윤회는 주인에게 말했다. "거위가 똥을 눴으니, 그것을 잘 살펴 보시오." 거위 똥 속에 진주가 들어있었다. 주인이 윤회를 풀어주며 물었다."거위가 진주를 삼킨 것을 보셨으면, 어젯밤에 바로 이야기해 주시지 왜 하룻밤 동안 붙잡혀 고생을 사서 하셨습니까?" 윤회는 "어제 이야기 하면 거위를 죽여서 확인하려고 할것이니 내가 참았소"했다 한다.

이처럼 모든일에 조금 늦은듯 보이지만 가장 좋은 방법들이 숨어있다. 재정관리도 신중하게 살펴볼필요가 있는것이다. 예를 들어보면 19만달러 모기지(주택담보대출) 상환기간이 25년(300개월) 남은 A씨는 요즘 심각하게 고민을 하고 있다고 했다. 얼마 되지도 않는 모기지 금액이기에 여기저기 투자해놓은 돈을 모아 일시상환(pay-off)해 버리는 게 미래를 위해 현명하지 아닐까 하는 것이다.

과연 그렇게 하는게 현명할까? 현재 A씨의 이자율은 고정 5.375%이므로 월 상환액은 1153달러이다. 이 금액중 이자는 155.79달러이다. 만약 A씨가 모기지를 전액상환하고 뮤추얼펀드나 연금계좌 등 장기 적립식 투자를 선택해 같은 액수인 1153달러를 25년동안 투자를 한다고 해보자.

평균 10년이상의 장기투자 수익률 최저 6%정도로 가정하고 최소로 잡아도 25년뒤 적립액은 복리로 인해 총액 79만8763달러가 된다.

이와 반대로 모기지를 유지한채 상환하려고 했던 돈을 25년간 묻어두는 경우를 보자. 19만달러를 똑같은 연 6%의 수익률로 25년간 투자하면 총액은 84만8944달러로 불어난다. 계산상으로는 5만달러 이상의 이익이다.

또한 모기지 이자는 전액 세금공제 대상이다. 모기지로 없어지는 듯 해도 결국은 내 주머니로 다시 들어오는 돈이다. 모기지 이자로 낸 돈을 세금환급으로 돌려받아서 전액 방식으로 투자한다면 25년뒤에는 약 11만2600달러를 손에 쥘수있다.

단순 투자계산을 통해서도 모기지를 유지하는 것과 일시상환하는 것과는 약 16만달러 이상의 차이가 나는 것을 알수있다. 모기지를 그대로 유지하면서 모기지를 갚으려고 했던 돈으로 투자를 한다면 모기지가 끝나는 해에는 약 16만달러 이상의 목돈을 더 손에 쥘 수 있는 것이다.

위의 예와 같이 세후(after-tax) 투자수익이 모기지 이자율보다 조금이라도 높다면 당연이 모기지를 유지하는 것이 바람직하다. 대부분의 장기 투자상품의 세후 수익률은 평균 6%가 넘는다. 따라서 이자율이 급상승해 투자수익을 상회하지 않는다면 모기지를 그대로 유지하면서 다른 투자를 통한 수익을 극대화하는것이 훨씬 현명하다.

미국에서 '모기지는 평생 같이 갈 빚'이라고 하는데 그만한 이유가 있는 것이다. 하지만 은퇴를 바로 앞뒀거나 은퇴상태인 노년층은 모기지를 당장 상환하는게 어쩌면 더 나을수도 있다. 보통 매달 고정수입이 거의 없는 상태에서 에퀴티(equity)를 빠르고 충분하게 빼내 쓰기란 쉽지않다. 그러므로 목돈이 있다면 얼마남지 않은 모기지를 갚고 매달 수익이 나오는 인컴용 펀드에 투자하는 것이 더 효과적인 재정 운용이 될수도 있으므로 재정상담가와의 상담을 권한다.