주택감정 > 모게지줄이기

융자를 신청하면 은행은 제일 먼저 감정사를 보내 집의 가치를 측정 한다. 주택 융자의 경우 감정사가 집을 방문하여 대지와, 주택 크기, 방의 숫자, 구조 등을 조사한후 MLS (멀티플 리스팅 서비스) 컴퓨터를 통한 주변의 유사 주택 (캄 또는 Comps 이라 하는데 이것은 Comparables의 준말임) 의 최근 판매가를 비교하여 감정가를 조정 산출한다.

만일 감정 가격이 낮게 나오면 원하는 융자 액수나 이자율 조건이 거절 될수 있다. 바이어는 실제 가격보다 비싸게 지불했다는 심리적인 동요로 인해 계약 자체가 취소 될 수도 있다. 감정 가격이 높게 나오면 융자도 쉽고, 케쉬아웃 재융자의 경우 융자 금액을 더 많이 받을 수도 있다.

감정은 엄밀한 과학이라기보다는 경험에 의한 기술이다. 따라서 동일 부동산에 대해 감정사에 따라 서로 다른 감정 가격이 나올수 있다. 감정사의 경험과 시각에 따라서 다르게 평가 할수 있기 때문이다.

어느 정도의 오차는 인정 되지만 객관성이 결여된 잘못된 감정이나 판매가격과 감정 가격이 너무 많이 차이가 나는 감정은 은행, 융자 신청자, 셀러 그리고 바이어 모두에게 피해를 줄수 있다. 따라서 융자은행은 주 정부의 엄격한 자격요건과 라이선스, 경험을 갖추고 해당 은행과 거래 계약된 감정사만 사용하게 한다.

감정이란 이렇게 중요한 판매 과정의 가장 어려운 관문이므로 셀러의 입장에서는 곱게 키운 딸을 맞선 보이는 아빠의 심정으로 정성껏 대비해야 한다.

감정사의 주관에 따라 감정가격이 달라질수 있다는 것을 염두에 두고 집 안팎을 감정사의 마음에 우선 들 수 있는 상태로 준비하는 것이 무엇보다 중요하다.

지저분 한 것 들은 깨끗이 치워 분위기를 산뜻하게 살리자. 집을 최고의 컨디션에서 보여 주는 것이 중요하다. 감정사는 감정 리포트에 넣기 위해 주택의 전면, 측면, 후면과 동네 분위기를 보여주는 '스트릿 풍경' 사진을 찍는다. 어떤 경우에는 부엌이나 거실 등 내부 모습도 사진 찍는다. 집 안이나 바깥 뜰에 너저분한 것들이 널려 있다면 감정사에게 결코 좋은 인상을 줄 수 없다.

대부분의 감정사들은 하루에 여러 집을 감정하므로 개별 집의 세부적인 사항을 다 기억할 수가 없다. 따라서 감정 리포트를 쓸 때에 잊지 않도록 자기 집의 장점과 특징을 가단히 메모해 감정사에게 건네주는 것도 좋은 방법이다.

회사에 돌아온 감정사는 MLS 데이타베이스에서 같은 타운 또는 반경 1 마일 사이에 지난 6개월 이내 팔린 유사 주택 (캄-Comps) 3개를 샘플로 뽑아 이들의 매매 가격을 비교 분석하여 해당 주택의 가치를 산정한다.

그러나 임의로 뽑은 ‘캄’이 시세 보다 싸게 팔린 집이나 안 좋은 집을 기준 삼았을 경우에는 아무래도 감정가격이 낮을수 밖에 없다. 이를 방지하기 위해 감정사에게 최근에 팔린 인근 주택의 주소와 구조, 그리고 판매가를 알려주는 것도 좋은 방법이다.

감정 업무가 폭주하자 일부 감정 회사는 미경험 감정 보조원이나 견습생을 보내기도 하는데, 감정사의 신분 증명, 특히 라이선스 유무를 확인해야 한다. 감정료는 통상 선불 조건인데, 뉴욕 뉴져지의 50만 달러 단독 주택의 경우 300 달러 내외이다.

고가의 주택, 특이한 구조, 투패밀리 하우스 같은 다세대 주택은 더 비싸다. 감정 후 10일 정도 지나면 감정보고서가 은행에 전달 되는데, 감정 가격이 만족스럽지 못하다면 정당한 이유를 제시하여 수정을 요구하든지 아예 재감정을 요구할 수도 있다.