투자용 부동산 매매의 세무처리 > 세금줄이기

부동산 매매시 발생하는 매매차익에 대한 양도 소득세의 강력한 절세 방법중 하나로 1031 교환 세금 유예조항(1031 deferred real estate exchange)을 꼽을 수 있는데 1031 조항을 성공적으로 활용하기 위해선 두 가지 조건을 준수해야 한다.

첫째로 세법에서 정해 놓은 기간을 반드시 준수해야 하며, 둘째로 1031 조항의 대상이 되는 부동산 매매에서만 적용 가능하다는 점이다. 1031 조항은 두 가지 기간제한을 두고 있는데 소유하고 있는 부동산의 클로징 후 45일 이내에 다른 부동산의 계약을 완료해야 하는 Identification period가 그 첫 번째 기한 제한이며 소유하고 있는 부동산의 클로징 후180일 이내 혹은 세금보고의 법적 마감일중 빠른 날짜이내에 구입할 부동산의 클로징이 완료 되야 하는 Exchange period가 그 두 번째 기한 제한이다.

이 중 어느 하나라도 기한내에 이루어 지지 않으면 1031 조항을 통한 절세는 이루어 지지 않는다. 1031 조항의 대상이 되는 부동산에는 상용(Held for business use, 1231property) 및 투자용 대지(Land held for investment, 1221 property)만이 적합하며 개인용(Held for personal use) 및 판매용(Held primarily for sale, dealer property)부동산은 1031 조항의 대상 밖이다.

이러한 부동산의 분류는 부동산 매매가 이루어지는 시점에서 결정된다. 만약 농부가 개인주택이 딸린 농장을 매매할 시에는 판매와 교환이 개인용과 상용으로 분할 처리되어야 하며 두세대 주택의 매매시에는 개인 주거 세대와 세를 준 세대에 대해 판매와 교환으로 처리할 수 있다. 또한 상용 아파트와 투자용 대지의 교환도 1031 조항의 혜택을 누릴 수 있다.

또한 동종 유사한 부동산(Like-kind property)의 교환만이 1031 조항의 혜택을 받을 수 있다. 위에서 언급한 1031 조항의 성공 조건 중 45일이내 계약과 180일이내 클로징이란 기간 제한은 현실적으로 매우 빠듯할 수 있으므로 비록 1031 조항보단 복잡하지만 교환과정이 매우 유연한 역교환 조항(1031 Reverse exchange)을 이용하여 절세 혜택을 누릴 수 있다.

역교환이란 새로운 사업체(Exchange Accommodation Titleholder: EAT)를 역교환 과정에 도입하여 부동산 교환의 당사자을 위하여 기존 부동산의 매각시까지 부동산 타이틀을 소유하며 자신의 부동산을 매각하기전 매입할 부동산의 클로징이 이루어지는 시기에 적절하게 사용할 수 있는 조항을 일컫는다.