주택 관련 세금 보고 > 세금줄이기

올해도 어김없이 세금보고철이 다가왔다. 작년은 유래없는 주택 시장의 침체와 불황 속에서도 바닥세를 노린 실 수요자를 중심으로 거래는 간간히 이루어졌고 이자율은 사상 최저에 육박한 매력적인 이자율로 많은 재융자가 발생하였다. 작년도에 주택을 사고 파셨거나 재융자 하신 분들을 중심으로 주택 매매와 융자에 관련된 소득공제 내역을 살펴보자.

◇모기지 이자〓모기지 이자는 전액 공제 대상이다. 첫번째, 두 번째 주택 까지 합산 모기지 금액 최고 1백만달러까지 모기지 이자비용에 대해 전액 공제된다. 그러나 세 번째 주택의 모기지 이자는 공제되지 않는다. 모기지 연체료도 소득공제 대상이다.

재융자를 하신분들은 재융자로 줄어진 이자 때문에 소득 공제시 공제금액이 줄어질수 있고 이 때문에 세금 증가를 가져와 낮은 모기지 이율에 따른 재융자 이익을 상쇄할수도 있다.

◇모기지 포인트〓주택 구입시 지불한 포인트는 발생 년도에 전액 공제가 가능하다. 그러나 재융자시 지불한 포인트는 전체 융자 기간 (주로 30년) 에 나누어 공제한다. 상용 부동산의 경우에도 포인트는 전체 융자 기간 (예, 15년 25년 등)에 나누어 공제한다. 5년전 재융자하여 3,000불을 포인트로 지불했고 매년 100불씩 현제까지 500불을 세금 공제하던중, 금년에 다시 재융자를 한다면 나머지 2,500불을 금년 세금 보고시 일시에 공제 가능하다. 30% 세율로 볼때 재융자를 통해 750불의 공제 혜택을 받게된다.

◇모기지 보험(PMI)〓모기지 보험은 이자와는 달리 세금 공제를 받을 수 없다. 반면 80/10/10 또는 80/15/5 과 같은 피기백 융자는 1차와 2차 모두 세금공제를 받는다.

◇홈 에퀴티 론〓 홈 에퀴티론 이자는 대출 금액 10만달러까지의 이자에 대해서 전액 공제 대상이다. 가끔 집 시가 이상의 에퀴티 론도 이루어 지는데, 이때 시가 초과분의 이자에 대해서는 공제가 안된다. 가령 집의 시가가 30만달러이고, 모기지를 25만달러, 홈 에퀴티 론을6만달러 받았다면 홈에퀴티 중 시가를 넘는1만달러에 해당하는 이자분은 공제가 되지 않는다.

◇주택 매매 차익〓주택 판매시 2년 이상 주거주지로 살았으면 부부당 최고 50만달러 (독신은 25만달러)의 매매 차익을 소득에서 공제해 준다. 2년을 채우지 못했더라도 직장 관계로 옮겼다거나 다른 예외 혜택 조항이 있으니 자세한 것은 회계사와 상의할 일이다. 매매차익에 대한 세금감면은 종전에는 1회에 한정해 감면 혜택이 주어졌지만 현재는 거주하는 주택에 한해서 무제한 적용받을 수 있다.

◇임대용 주택 매매 차익〓임대용 주택은 투자용 부동산, 즉 상용 부동산으로 취급되어 세금면제 혜택을 볼 수 없고 매각 소득에 대하여 양도소득세, 즉 Capital Gain Tax를 내어야 한다. 그러나 투자용 주택이라 하더라도 세금을 연기 또는 면제 받을 수 있는 방법이 있다. 첫 번째는 1031 교환 (1031 Exchange) 프로그램을 이용하여 상가 오피스 아파트 호텔 등 다른 수익용 부동산을 구입하는 방법으로 세금을 유예 (연기)시킬 수 있다. 두 번째는 임대용 주택을 주거용으로 바꾼 뒤 2년 이상 살다가 판매하는 방법으로 주거용 세금 면제 혜택을 받는 것이다. 더 나아가, 1031교환을 반복적으로 이용 한 후 마지막 교환 대상이 임대용 주택일 경우 그 주택을 주거용으로 전환하고 주거용 면세 조건을 충족하면 그 간의 유예 세금이 면제 될 수도 있는 상황을 만들 수도 있다.

이상 융자와 재융자 관련 소득공제 사항에 대해 언급했지만 이에 해당되지 않는 비용으로서, 부동산 중개수수료, 주택감정료나 타이틀 비용, 집을 증개축 리모델링 하는데 들어간 비용등은 나중에 집을 팔면서 주택구입비에 추가 반영해 매매차익을 줄여 일 수는 있다.

주택과 상용 부동산은 세금 공제시 많은 차이가 있고 같은 주택이라 하더라도 주거용과 임대용에 따라 공제 기준이 다를수 있다.

회계 전문가가 아닌 모기지 브로커의 입장에서 기본 상식적인 부동산 융자 관련 세금 공제 사항을 외람(?)되게 언급하였다. 하지만 개개인의 재정상황이 다르고 복잡한 부동산 거래의 성격상 자세한 것은 가까운 세무 회계사에게 상의할 일이다.