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등기 I



주택 또는 건물을 사고 팔 때 많은 분들이 한국처럼 등기를 할 수 있는 지 물어 보는 경우가 있다. 우선 등기란 영어로 Recording이라고 한다.  즉 Record한다는 것은 나의 부동산 소유물을 기록한다라는 의미이며, 기록한다 하는 의미는 여러가지 측면에서 매우 중요하다.
첫째, 어디에 기록할 것인가. 한국이나 미국은 모두 관련한 토지 및 주택 등을 한곳에 일목요연하게 정리하고 기록하는 공통점이 있다.  누구나 보면 알수 있도록 반드시 모두가 약속한 장소에 일관되게 오랜 역사에 걸쳐서 계속 기록하고 이어져 내려온다.  행정구역상 미국에서는 한국과 다르게 카운티(County)라는 행정구역을 갖고 있다.  도시보다는 훨씬 크고, 경기도 또는 뉴욕주, 뉴저지주 처럼 주/도 보다는 훨씬 작은 카운티라는 경계를 갖고 있다. 
다시 말하자면 뉴욕주 또는 뉴저지주 속에 몇개의 카운티들이 소속되어 있다. 부동산법에서는 이런 카운티의 경계선이 아주 중요한 역할을 한다. 그 이유는 모든 부동산의 등기는 반드시 부동산이 위치하고 있는 카운티의 클럭사무실 (County Clerk’s Office)에 기록되어져야 한다.  만약 다른 카운티에 기록한다면 많은 혼란이 야기될 것이고 또는 각각의 도시/타운에 이런 부동산을 기록하게 된다면 너무 많은 단체를 관리하기 힘들어질 가능성이 있다. 즉 미국의 모든 국민은 다음과 같이 정의하고 약속하였다.  모든 부동산의 등기는 부동산이 위치하는 County Clerk’s Office에 기록한다.
둘째, 왜 기록하는 것인가.  등기를 하는 이유는 단순하다. 내가 주인이라는 것을 사회의 모든 구성원에게 밝히고자 함이다.  기록된 후 시간이 지나고 소유권에 대한 분쟁이 생긴다 하더라도 법원에서 바라보는 관점은 결국 최종 등기가 누구이름으로 되어있으며 언제 되었는가가 바로 소유권 결정에 절대적 영향을 미친다.  즉, 기간에 따라 문제가 있을 수 있지만 내가 소유하고 있다는 사실보다 내가 소유하고 있는 사실을 등기에 올린다는 것이 나의 소유권 확립에 절대적으로 긍정적인 영향을 미친다.
위의 두 가지는 모든 사람이 쉽게 생각할 수 있는 개념이고 또 이미 알고 계신 분들이 많다. 쉽지만 아주 중요한 부분을 나타낸다.  예를 들어 봉이 김선달이라는 사람이 임꺽정의 집을 홍길동에게 나의 집이라고 속여서 백만불을 받았다고 가정하여 보자.  당연히 홍길동은 속아서 백만불을 지불하였으므로 법의 호소를 할 것이다. 과연 누구의 소유가 될 것인가.  단순하게 정리하면 다음과 같다.
만약 임꺽정이 자신의 집을 등기에 등재시켜 놓았다면 법원은 볼 것도 없이 홍길동의 잘못이라고 판단할 것이다. 왜냐하면 정상적인 사람은 자신의 집을 구입할 때 카운티의 등기기록부를 쳐다보고 누가 주인인지 쉽게 알 아 볼 수 있었으므로 이런 쉬운 과정도 이행하지 않은 홍길동에게 법으로 도와줄 수 있는 부분은 없다고 말할 수 있다. 결국 당연히 집은 임꺽정의 소유가 된다. 
반대로 임꺽정이 집을 등기에 기재하지 않은 경우를 생각한다면 여려가지 경우의 수가 존재한다. 간단히 요약하면 홍길동이 집을 구입하자마자 등기에 소유권을 등재시킨다면 홍길동의 집이 될 수 있다.  반드시 그런 것은 아니지만 법적으로 주인이 될 자격이 있다고 가정할 수 있다. 그러나 이렇게 쉽게 복잡한 소유권을 규정한다는 것은 현실적으로 불가능하지만 등기의 중요성 다시 말할 필요가 없을 정도이다. 

기사제공-You Me Son Legal Assistant SHIM & GHIM, LLC