Small Business 인수계약과 주의점 - 담보조사 및 임대차계약의 양도 동의 취득 단계 > 법률&보험

<담보조사 및 임대차계약의 양도 동의 취득 단계>
((Lien Search & Assignment of Lease)

1) 담보조사

부동산매매와 달리 비지니스매매는 특별히 취득되는 비지니스타이틀에대한 보험을 들지 않습니다. 따라서 일단 클로징을 하고나면 위에서 본 Escrow나 Indemnity Agreement 정도의 구제 수단만 있으므로 사전에 비지니스나 양도받는 영업장에 대해 하자가 없도록 면밀하게 조사하고 문제가 있을 경우 이를 반드시 치유한 다음에 클로징에 나가야 합니다.

먼저 문제되는 것은 매도인의 채무입니다. 위에서 본 바대로 매도인이 비지니스 취득시 잔금을 다 지불하지 않을 경우 차용증 및 동산담보약정서에 서명해 인수하는 비지니스에 담보를 설정해 놓은 경우가 있습니다. 이 경우는 반드시 변호사를 통해 동산담보 조사를 해야 합니다. 동산담보는 비지니스를 관할하는 County나 각 주의 State Department에 등재해 공시됩니다. 

둘째로 문제되는 것은 매도인 또는 비지니스에 판결(Judgment)이 내려진 경우입니다. 매수인은 이러한 판결이 있는지를 조사하여 문제를 제기하고 클로징까지 판결을 없애도록(Satisfaction of Judgment) 해야합니다.

마지막으로 임차건물에 건축법상 하자가 있어 건축법위반(Violations)이 있는지, 소방법상 문제가 없는지, 기타 행정법규상 문제되는 것이 없는지 확인 해야 하며, 특히 화학물질을 취급하는 업종을 인수하는 매수인은 환경오염문제가 있는지 확인해야 합니다.

2) 건물주로부터의 임대차계약(리스)의
양도(Assignment of Lease) 동의 취득

비지니스인수계약은 매도인이 합의한 조건대로 건물주로부터 리스를 양도 받아 줄 것을 조건으로 합니다. 따라서, 매도인이 리스를 받아주지 못한 경우에는 매수인에게 해지권이 생기고 계약금을 돌려 받을 수 있습니다. 매도인이 매수인을 위해 리스양도를 건물주에게 요청하게 되면 보통 건물주는 매수인의 이름, 주소, 쇼셜번호, 자동차면허증사본, 재산/부채현황진술서(Personal Financial Statement), 은행잔고증명서 등을 요청해 신용조사(Credit Check)를 해 임차인으로서 임차료를 잘 낼수 있는지 판단하게 됩니다. 경우에 따라서는 리스양도에 많은 시간이 걸릴 수 있으므로 급히 클로징을 해야 할 경우는 미리 이를 염두하고 계약에 임해야 합니다.

리스를 양도할 때는 리스계약서상의 조건과 더불어 잔여임차기간이 충분한지, 임차료가 적정한지, 연장의 옵션이 있는지, 양도시 매수인이 추가적으로 부담하는 비용(보증금이나 기타 관리비용 등)이 있는지, 재차 리스를 양도할시 일정매매대금을 건물주에게 지불해야 하는지 등을 면밀히 검토해야 합니다.

계약서상에 매수인이 개인이름로 계약을 체결하고 그 이후 회사를 설립할 경우에는 필요에 따라 회사이름을 개인이름 대신 리스양도계약서에 올리면 되나 건물주는 매수인 개인의 자격으로 보증(Personal Guaranty)을 설 것을 일반적으로 요구합니다. 

리스양도 외에 리스를 받는 다른 방법으로 새로운 리스( New Lease)를 받는 경우기 있는데 이 경우는 대체로 건물주가 임차료를 인상하는 관례가 있으므로 리스양도를 요청할 것인지 새 리스를 받을 것인지 고민해야 합니다. 기존의 매도인의 리스가 3년이상 남아 있을 경우는 새 리스를 주기보다는 대개는 리스양도를 건물주가 선호하는 경향이 있는데 리스양도를 받더라도 잔여기간을 연장(Extension of Lease)하여 양도를 받아야 합니다.