분지의 법칙부터 미투의 법칙까지
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작성자 뽕킴 댓글 0건 조회 1,446회 작성일 10-06-09 11:13
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| (이경태의 간결한 상권매뉴얼) 분지의 법칙부터 미투의 법칙까지 |
| 이번에 정리할 상권에 대한 고백은 분지의 법칙, 왼쪽 진입의 법칙, 미투 법칙, 3일의 법칙이라고 정리할 수 있다. 아마 이것으로 상권에 대한 이해를 돕는 이야기는 할만큼 전달하지 않을까 싶다. 매번 강조하는 이야기지만 일반인들은 상권을 이론적으로 접근해서는 원하는 답을 찾을 수 없다는 것과 경험과 직감을 중시하는 것이 무엇보다 우선시되어도 괜찮다는 점을 강조한다. 단 점내 고객의 점유율과 회전율을 예측하여 적정한 월세라는 판단을 내려야 하는 기술이 필요하다. ◇ 유동인구 이탈상권 피해라 먼저 분지의 법칙을 설명하자면.. 유동인구가 손쉽게 이탈하는 상권은 피하는 것이 좋다. 사통팔달의 교통망을 가지고 가시성과 접근성이 뛰어난 점포는 당연히 보기에 좋고 가치도 뛰어나다. 그러나 접근성이 우수하다는 뜻은 그만큼 이탈할 가능성도 동시에 지니고 있음을 염두에 두어야 한다. 전국에 가맹점을 둔 프랜차이즈의 경우 매출 순위를 매기면 강원도와 전라남도 권역의 가맹점 매출이 우수한 것을 알 수 있다. 이런 곳은 지리적 특성상 고객이 외부로 나가기 힘든 지형적 특성을 가지고 있다. 이는 물론 거시적 조망에서 볼 때 이해를 돕자는 뜻이다. 퇴근한 주민이 밖으로 이동하기 불편한 상권이라면 어쩔 수 없이 소비는 집중될 수 밖에 없다. 산에서 내려온 사람이 다시 올라갈 생각에 지레 오금이 저리는 것처럼 분지는 안식처가 된다. 굳이 밖으로 시선을 돌리고 싶어하지 않는다. 항상 소비할 준비가 되어 있는 고객이 모여 있는 상권이 바로 분지형 상권이라고 정의할 수 있다. 필자가 천안에서 잠시 근무하면서 가장 좋은 상권으로 여겨본 성거읍이나 직산읍 등이 이에 속한다. 값비싼 천안 시내보다 임대료도 저렴하면서 알차게 돈을 벌 수 있는 곳으로 지금도 맹신하고 있다. ◇ 왼쪽 집입의 법칙 왼쪽 진입의 법칙은 이렇게 설명할 수 있다. 같은 상권내 골목의 경우 양쪽으로 상가들이 분포되어 있다. 치열한 경쟁 상황에서 남보다 많이 간판을 노출해야 함은 목표 달성을 위한 아주 초보적인 전략이다. 이런 토대는 솔직히 매출과 큰 연관성이 있다고 우길 수 있는 성질의 것이 아니다. 하지만 미묘하고 작은 차이가 결과물의 폭을 넓힐 수도 있다는 시각으로만 접근하면 무시할 것만도 아니다. 그렇다면 상권에서 어느 면의 점포를 결정해야 하는가의 물음이 따라온다. 직답은 왼편이다. 왼편에 걸린 간판이 훨씬 더 노출의 기회가 많기 때문이다. 사람은 보행할 때 자연스럽게 시선을 왼쪽에 둔다. 이는 자기 방어를 위한 본능이다. 횡단보도를 건널 때 달려오는 차를 살피는 방향은 왼쪽이다. 절반을 건너간 후 오른편을 살피게 된다. 이유는 하나 방어를 위함이다. 그렇기 때문에 무의식적으로 시선은 반좌향좌를 하는 것임을 우리는 이해할 수 있을 것이다. 상권은 반드시 입구와 출구가 있다. 다 같은 출입구의 역할을 하고 있는 것이라 생각하겠지만 엄연히 들어가는 방향, 나오는 방향이 있다. 이것은 목적 건물이 좌우하는데 대중교통, 쇼핑몰 혹은 주택이 될 수도 있다. 한발짝 떨어져 거리를 살펴보면 유동인구의 흐름이 한쪽으로 치우쳐 있음을 알게 된다. 이때 좌에서 우던, 우에서 좌던 인구 진입이 더 많은 쪽을 상권의 입구로 결정하면 되는 일이다. 입구가 결정되었다면 왼편을 고르는 일이 더 이상 어렵지 않다. ◇ 상가도 벤치마킹해보자 미투(Me too) 법칙이란 유동량에 의해 결정되는 업종을 벤치마킹하여 그 주변으로 따라붙는 것을 뜻한다. 금은방과 약국과 같이 동네에서도 소자본 창업자는 할 수 없는 업종의 경우 나름대로 목이 좋은 곳에 점포가 위치하고 있다. 있는 사람이 구하는 점포이기 때문에 동네상권에서도 나름대로 요지를 선택하게 된다. 여기에 저가형 구매품이자 브랜드 파워가 있는 메이커 제과점이나 유동량이 많아야 매출이 유지되는 중저가 의류 대리점등도 벤치마킹 대상이다. 제과점은 국내 프랜차이즈 업체 중에서도 오랜 경험과 자료를 축적하여 상권조사하는 기법이 남다르다고 할 수 있다. 거기에 의류 대리점은 철저한 인구 이동, 배후 잠재 고객에 대한 수요 조사를 통해 입점을 결정하기 때문에 기준 대상으로 삼기에 적합하다. 따라서 이런 네가지 업종이 몰려 있는 곳이 유망 상권으로 이해해도 무방하다고 볼 수 있다. 과거 신규 제과사업자가 지식도 없는 상태에서 어떻게 가맹점을 그만큼 늘렸냐는 필자의 질문에 멋적게 웃으면서 “기존 메이커 제과점이 있는 그 옆에서 점포를 결정했을 뿐”이라고 한 말도 허술한 듯 보이지만 가장 효과적인 점포 개발 방법이었다고 생각한다. |
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