리스 계약을 중도 해약하려고 하는데... > 법률

문 :  저는 맨해튼에 있는 건물의 일부를 리스하여 의류 도매상을 6년째 경영하고 있습니다. 그런데 요즘은 의류 도매 수지가 맞지 않아서 식당을 경영해 보려고 합니다. 그러나 건물 주인과 타협을 해 보았지만 식당 경영은 할 수 없다고 하는 것입니다. 그래서 계약을 취소하고 싶은데 별문제는 없겠는지요?

답 :  선생님께서는 우선 리스 계약서의 내용을 자세하게 확인해 보시는 것이 좋을 것 같습니다. 사정상 계약을 취소하게 되는 경우에 일반적인 상업용 리스 계약을 기준으로 설명하자면 선생님께서는 건물 주인과 타협하여 다른 후임자를 구해서 양도(Assignment)하거나 임대자를 설정(Sublease)하는 방법이 있을 것입니다.
상업용 리스(Commercial Lease)는 계약 내용이 매우 까다롭고 특이해서 뜻밖의 손해를 볼 수 있기 때문에 리스 계약서를 작성할 때에 그 내용을 잘 확인해야 합니다. 상업용 리스 계약에 있어서 특히 'Use and Transfer Clause'는 테넌트의 권리(임차권 또는 점유권)와 그 권리 내용의 변경에 관한 것을 결정하는 조항이므로 가장 중요한 관심사 중의 하나가 아닐 수 없습니다. 따라서 리스 계약서에 명확하게 명시되어 있어야 하는 것입니다.
부연 설명하자면 그 건물(소유자 재산)을 어떠한 범위까지 사용할 수 있는지 또는 그 범위 내에서 할 수 있는 사업 내용은 어떠한지에 관한 것은 소유자(임대인)나 테넌트(임차인)의 이익을 결정하는 가장 중요한 조건 중의 하나가 될 것입니다.
예를 들면 건물의 주된 용도가 고급 사무실용이라면 소유자는 자신과 그 건물의 경제적 이익을 위해서 건물을 그 밖의 다른 용도로 사용하는 것을 허락하지 않을 것입니다. 서로 조건이 맞아서 리스 계약을 하게 되는 경우에도 테넌트는 다시 한번 주의를 기울여야 할 점이 있습니다. 계약할 건물이 법적으로 하자가 없어야 한다는 것입니다. 이를테면 건물의 위치, 정확한 사용 공간의 표시 또는 그 건물의 용도에 따른 법적인 제한은 없는지 주의를 기울여야 합니다. 반대로 소유자의 입장에서는 가능한 테넌트에게 많은 책임과 의무를 부여하는 것을 원할 것입니다. 예를 들면 테넌트가 계약을 취소하게 되는 경우에 테넌트에게 많은 책임을 부여하려 할 것입니다. 이와 같이 테넌트의 권리에는 어느 정도의 제한이 따르기 때문에 건물의 현재 용도는 어떠한지, 그리고 만약의 경우에 양도나 서브리스(Sublease)를 통해서 후임자 테넌트(선임테넌트와 그 건물 사용의 목적이 다른 경우에도)와 계약이 가능한 것인지를 명확히 확인하고 타협하는 것은 매우 중요한 일이라고 하겠습니다.
일반적으로 요즘의 상업용 리스 계약에 있어서는 임차권(점유권)의 양도(Assinment) 또는 제3자에 대한 임대차 설정(sublease)은 반드시 소유자의 승인을 받도록 하고 있습니다.
결론적으로 상업용 리스 계약을 체결하는 경우 테넌트는 다음과 같은 조항들을 확인하고 타협하여야 할 것입니다.
(1)법적인 하자 없이 테넌트가 원하는 사업 용도로서 그 건물을 사용할 수 있는지 (2)그 계약 내용에 다른 경쟁자가 동일 건물 내에 리스하지 못한다는 조항이 있는지 (3)만약의 경우에 다른 사람에게 서브리스(제3자에 대한 임대차 설정) 또는 양도할 수 있는가 하는 것입니다.
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