주택 구매자가 알아야 할 상식 > 부동산

지난 몇 년동안 전에 볼 수 없었던 새로운 주택 매매 패턴이 나타나고 있다.

가령 숏세일 REO 매매가 그 대표적인 예일 것이다. 이젠 정상적인 주택 매매 형태인 스탠다드 세일보다도 숏세일과 은행매물 매매 형태가 더 많은 시장 점유율을 기록하고 있다. 신종 주택 매매 패턴을 잘 이해하지 못할 경우 주택 구매에 어려움을 겪을 수 있어 꼭 알아 두어야 할 상식을 나누고자 한다.

우선 정상 매매에서 볼 수 없었던 추가 계약 서류들을 잘 이해해야 한다. 새로 추가된 서류로는 숏세일 추가 서류(Short Sale Addendum)와 은행 매물 매매 주의 서류(REO Advisory)등을 들 수 있다.

이 서류들은 새로운 매매에 대해 셀러와 바이어가 꼭 알아야 할 사항을 명시하고 있으므로 바이어는 서명을 하기 전에 읽고 이해를 해야 한다.

특히 계약 중이거나 매매 후에도 일어날 수 있는 법적인 문제를 피하기 위해서는 꼭 알아두어야 한다. 또한 에이전트가 실행하는 인스펙션 리포트(Agent Visual Inspection Disclosure)를 바이어 에이전트와 셀러 에이전트 양쪽으로부터 받아 두길 권한다. 이 리포트는 향후 분쟁이 있을 때 아주 중요한 서류로 사용할 수 있기 때문이다.

둘째로 은행 매물이나 숏세일 매물은 있는 상태 그대로 파는 'Sold As Is' 형태가 많으므로 바이어가 집에 대한 정보를 부지런히 찾아야 한다.

즉 셀러인 은행이 해당 주택에 살지 않아서 주택 양도공개 문서(Transfer Disclosure Statement)작성 등 여러 가지 서류 제출에 대해 면제를 받는다. 그래서 바이어는 매매 주택에 대해 정보를 받는 것이 제한되어 있다.

바이어가 매매 주택의 정보를 가장 쉽게 얻는 방법은 해당 주택의 이웃집을 찾아가 전에 살았던 주택 소유주의 내력과 집의 상태에 대해 문의하는 것이다.

또 바이어 에이전트나 셀러(은행)의 에이전트에게 되도록 많은 공개 문서를 요구하여 내용을 꼼꼼히 확인해야 한다. 특히 셀러가 집을 고쳐주지 않고 '있는 그대로' 판다고 해서 인스펙션을 하지 않거나 등한시 하지 말고 더더욱 인스펙션을 꼼꼼히 해야 한다.

세째로 주택의 상태를 수시로 확인해야 한다. 보통 은행 매물이나 숏세일 매물은 집이 비워있는 경우가 많아 맨 처음 오퍼를 썼을 때와 에스크로가 종결했을 때의 집의 상태가 상당히 달라질 수 있다. 가령 오퍼를 썼을 당시 모든 주방기기가 붙어 있었는데 에스크로에 들어가 인스펙션을 할 때에 주택의 주요 주방및 전기 시설이 없어지는 경우도 흔히 있다.

따라서 숏세일 매물에 오퍼를 작성할 때에는 모든 주방기기나 주택에 붙어있는 기구(Fixtures)가 모두 포함되어야 한다고 꼭 명기한 후 제출를 해야 한다.

네째 은행 매물이나 숏세일 매물 거래시 셀러 바이어 셀러 에이전트 바이어 에이전트의 인내와 협조가 더욱 필요하다. 숏세일 경우 아주 복잡하고 긴 숏세일 승인 절차가 있으므로 서류 제공 및 정보 제출에 대해 협조하는 자세가 필요하다. 숏세일이나 은행매물의 경우 일정 시간내에 필요 서류를 제출하는 것이 중요하므로 바이어와 셀러의 역활과 태도가 매우 중요하다.

지난 2년동안 페니매와 프레디 맥이 차압이나 숏세일 등으로 발생한 적자를 막기 위해 1480억 달러를 사용했고 앞으로 2년 동안 경제 상황에 따라 약 1000-2000억 정도 더 필요하다는 보고다.

즉 은행 매물과 숏세일 매매 패턴이 향후 2년정도 더 지속된다고 볼 수 있다. 이런 신종 매매에 대한 필요한 정보를 미리 알아 두면 내집 마련의 좋은 기회가 될 수 있다.