소규모 상업용 부동산 투자
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작성자 harvard 댓글 0건 조회 2,613회 작성일 10-12-31 09:47
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새로운 의지로 부동산 투자의 꿈과 목표를 가진 독자들을 위해 소규모 자본으로 상업용 건물에 투자하는 내용을 다루어 보는데 어느 독자로부터 이메일 질의를 받고 응답한 내용을 중심으로 살펴본다.
Q) 현재 의류소매업(여성용 옷가게)에 종사하고 있고, 4년전 주택을 장만하면서 2차 융자를 받아 투자목적으로 주택을 한 채 더 구입을 하였으며, 얼마 전 투자용으로 구입했던 주택으로 이사를 가면서 먼저 살고 있던 주택의 판매로 목돈 40만불을 은행 CD로 6%의 이자를 받고 있습니다. 새로 이사간 주택의 변동 모기지를 최근에 재융자하여 고정으로 이자를 묶었으며, 주택감정가가 4년전 구매시보다 상당히 올라서 30만불cash out이 가능했습니다. 현재 70만불 정도의 현금으로 상업용 건물에 투자하고 싶은데 어떤 방법이 가장 제게 맞는 투자일까요?
참고로 제 현황은 다음과 같습니다.
나이는 49세, 남편 나이는 53세, 연 일가족 수입은 15~18만불. 자녀들은 고등학교 남학생, 주립대학 다니는 여대생이 있고, 모든 비용을 더해서 한달에 만불 정도가 기본 생활비로 들며, 차후 은퇴는 남편나이가 65세 되는 때에 LA인근 에서 하고 싶으며, 투자건물 관리는 전혀 관여하지 않고 현재 살고 있는 정도의 삶의 질을 누리고 싶습니다.
A) 저의 견해는 이렇습니다.
1) 자세히 보내준 자료 덕분에 독자의 경제적 상황을 이해하는데 큰 도움이 되었습니다. 앞으로 12년 후를 은퇴 시기로 볼 때 원하시는 은퇴 시점의 라이프 스타일을 즐기는 데 전혀 문제가 없다고 봅니다. 시간적으로 볼 때 당분간 건물에서 일정 액수의 Cash Flow 가 발생하지 않는다 하더라도 큰 부담이 없는 상황입니다. 따라서 다운페이먼크 퍼센트를 최소화하고 융자를 최대한 끌어내어 투자의 규모를 늘려보는 방법이 미래의 투자에 대한 리턴을 극대화 할 수 있으리라 봅니다. 또한 매년 추가로 저축할 수 있는 여유금액이 3-5만불 정도이므로, 그 추가 저축금을 활용하여 일부를 건물투자 백업으로 일시적으로 사용하는 것도 권장할 만 합니다.
2) 일반적으로 상업용 융자는 은행에서 7년 또는 10년 후 원금회수를 요구하므로 그 시점에서 건물을 재평가하여 상황에 맞도록 다시 재투자를 생각해 보는게 바람직합니다. 투자 건물의 종류는 70만불 정도의 다운페이먼트면 몇 가지 옵션이 있겠는데 상업용 건물 ,특히 건물 Sf당 가격이 시세보다 조금 비싸더라도 땅이 넓은 건물을 권하고 싶다. 특히 용도 변경이 리테일(Retail)로 가능한 지역이고, 인구밀도가 꾸준히 증가하고 있으며, 도시 재개발계획에 포함된 지역 등이 바람직하리라 봅니다.
3) 주거용 투자아파트로는 건축연도가 그리 오래되지 않아 관리가 수월하며 구조가 좋아 차후 콘도로 변경할 수 있는 정도의 위치/조건이라면 더 말할 나위 없이 좋겠습니다.
4) 결론을 간단히 말하자면 현재 수익보다는 7년 ~ 10년 후 큰 가능성이 있는 건물이 결국은 더 훌륭한 투자에 대한 리턴을 가져오리라 생각합니다. 더 상세한 내용이나 구체적인 건물 리스팅은 회사를 통해 문의 바랍니다.
이처럼 모든 투자가 엄밀히 따지고 보면 다 그렇겠지만 상업용 부동산 투자를 부동산 부로커와 몇 번의 전화, 그리고 겉모습만 보거나 현재 숫자만을 보고 한다면 너무나 많은 위험 부담을 안고 가는 것과 동일하다고 하겠습니다.
Q) 현재 의류소매업(여성용 옷가게)에 종사하고 있고, 4년전 주택을 장만하면서 2차 융자를 받아 투자목적으로 주택을 한 채 더 구입을 하였으며, 얼마 전 투자용으로 구입했던 주택으로 이사를 가면서 먼저 살고 있던 주택의 판매로 목돈 40만불을 은행 CD로 6%의 이자를 받고 있습니다. 새로 이사간 주택의 변동 모기지를 최근에 재융자하여 고정으로 이자를 묶었으며, 주택감정가가 4년전 구매시보다 상당히 올라서 30만불cash out이 가능했습니다. 현재 70만불 정도의 현금으로 상업용 건물에 투자하고 싶은데 어떤 방법이 가장 제게 맞는 투자일까요?
참고로 제 현황은 다음과 같습니다.
나이는 49세, 남편 나이는 53세, 연 일가족 수입은 15~18만불. 자녀들은 고등학교 남학생, 주립대학 다니는 여대생이 있고, 모든 비용을 더해서 한달에 만불 정도가 기본 생활비로 들며, 차후 은퇴는 남편나이가 65세 되는 때에 LA인근 에서 하고 싶으며, 투자건물 관리는 전혀 관여하지 않고 현재 살고 있는 정도의 삶의 질을 누리고 싶습니다.
A) 저의 견해는 이렇습니다.
1) 자세히 보내준 자료 덕분에 독자의 경제적 상황을 이해하는데 큰 도움이 되었습니다. 앞으로 12년 후를 은퇴 시기로 볼 때 원하시는 은퇴 시점의 라이프 스타일을 즐기는 데 전혀 문제가 없다고 봅니다. 시간적으로 볼 때 당분간 건물에서 일정 액수의 Cash Flow 가 발생하지 않는다 하더라도 큰 부담이 없는 상황입니다. 따라서 다운페이먼크 퍼센트를 최소화하고 융자를 최대한 끌어내어 투자의 규모를 늘려보는 방법이 미래의 투자에 대한 리턴을 극대화 할 수 있으리라 봅니다. 또한 매년 추가로 저축할 수 있는 여유금액이 3-5만불 정도이므로, 그 추가 저축금을 활용하여 일부를 건물투자 백업으로 일시적으로 사용하는 것도 권장할 만 합니다.
2) 일반적으로 상업용 융자는 은행에서 7년 또는 10년 후 원금회수를 요구하므로 그 시점에서 건물을 재평가하여 상황에 맞도록 다시 재투자를 생각해 보는게 바람직합니다. 투자 건물의 종류는 70만불 정도의 다운페이먼트면 몇 가지 옵션이 있겠는데 상업용 건물 ,특히 건물 Sf당 가격이 시세보다 조금 비싸더라도 땅이 넓은 건물을 권하고 싶다. 특히 용도 변경이 리테일(Retail)로 가능한 지역이고, 인구밀도가 꾸준히 증가하고 있으며, 도시 재개발계획에 포함된 지역 등이 바람직하리라 봅니다.
3) 주거용 투자아파트로는 건축연도가 그리 오래되지 않아 관리가 수월하며 구조가 좋아 차후 콘도로 변경할 수 있는 정도의 위치/조건이라면 더 말할 나위 없이 좋겠습니다.
4) 결론을 간단히 말하자면 현재 수익보다는 7년 ~ 10년 후 큰 가능성이 있는 건물이 결국은 더 훌륭한 투자에 대한 리턴을 가져오리라 생각합니다. 더 상세한 내용이나 구체적인 건물 리스팅은 회사를 통해 문의 바랍니다.
이처럼 모든 투자가 엄밀히 따지고 보면 다 그렇겠지만 상업용 부동산 투자를 부동산 부로커와 몇 번의 전화, 그리고 겉모습만 보거나 현재 숫자만을 보고 한다면 너무나 많은 위험 부담을 안고 가는 것과 동일하다고 하겠습니다.
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