상가에도 나와의 궁합이 있다? > 상권분석

그러나 L씨가 이상하게 생각한 점은 같은 상가의 점포들의 상황은 달랐다는 점이다. 상가는 쇼핑몰 형태로 운영되고 있어서 상가 입점고객수는 많았다.

그러나 L씨 점포는 상가 안쪽 측면에 위치해 있어, 고객 동선 연결이 안 되는 불량한 입지였던 것이다. 결과적으로 비싼 수업료를 지불하고서야 입지에 대한 개념을 알게 된 것이다.

 

흔히 주변에서는 자의든 타의든 생계형으로 상가를 분양 또는 임대 받아 창업하는 사례를 볼 수 있다. 분양시에는 자가점포에서 월 임대료 부담 없이 안정적으로 영업을 할 수 있다는 점이 장점이지만, 매출이 하락해 수익성이 없으면 자기 인건비도 기대하기 어렵고, 적자만 눈덩이처럼 쌓여갈 수도 있다.

 

일반적으로 사람들은 상가를 분양 또는 임대시에는 꼭 점검해야 할 항목 중에 궁합이 있다고 말한다. 궁합은 크게 2가지로 구분할 수 있는데 ‘사람과 업종의 궁합’과 ‘사람과 점포의 궁합’이 그것이다.

 

사람과 업종의 궁합은 본인이 좋아하고 자신 있는 업종도 중요하지만, 시대의 트렌드에 맞는 업종을 선택해야 한다. 시대의 흐름에 역행하는 업종으로는 성공하기 어렵다.

 

이에 따라 현재 매출부진으로 고민하는 자영업자들은 업종을 원점에서 고민하고, 업종 변경까지 고려해 볼 필요가 있다. 개인적인 성향이 서비스 업종에 적합한지를 테스트해 보고, 적성을 고려한 업종 선정이 매우 중요하다.

 

사람과 점포의 궁합은 어떤 부분보다 중요한 것이며, 일반적으로 매출은 입지와 관리로 이루어지므로 입지가 그만큼 중요한 것이다.

실례로 우리는 주변에서 골목골목으로 힘들게 찾아가야만 만날 수 있는 허름한 식당에 항상 고객이 줄을 서 있는 것을 볼 수 있다. 이런 점포는 입지 개념과는 거리가 멀며, 오랜 세월을 두고 구전마케팅 및 제품의 차별화를 통해 고객들이 목적성을 갖고 찾아오도록 만든 형태이다.

 

이런 특수한 형태를 제외하고 신규 창업시에는 꼭 필요한 것이 상권 분석과 입지 선정에 관한 기본적인 지식이 필요하다.

 

먼저, 점포 앞 유동량을 체크해야 한다. 근린 업종일 경우 유동량에 따라 입점률이 매출에 직결되기 때문에 입지가 유동인구 흡수가 용이한가를 분석하는 것이 중요하다. 유동량은 단순히 숫자의 많고 적음보다는 업종에 맞는 유효 고객수가 어느 정도 포함되어 있는지가 중요하다.

 

다음으로는 고객의 접근성 및 점포의 시계성, 교통의 편리성 등을 고려해야 한다. 특히 대형식당 등 목적성이 강한 업종은 주차시설을 필히 체크해야 한다. 법정 주차대수 및 가용 주차대수를 분리해서 확인하고, 주차방식이 자주식인지, 기계식인지도 체크해야 한다.

 

이밖에 상권의 향후 발전성, 손익분석 등도 세밀하게 항목별로 검토해야 할 필요가 있다. 점포를 보는 안목은 발품을 많이 팔수록 높아지므로, 많은 점포를 접하는 것이 중요하다. 많은 점포를 접하다 보면 최적의 점포를 선정할 수 있을 것이다.

 

이러한 측면에서는 신규택지개발 내 역세권을 주목할 만 한다. 역세권을 중심으로 상업지와 대단위 아파트 단지 내 상가 중 투자목적에 맞는 상가를 선별하는 것이 바람직하다.

 

부동산뱅크 관계자는 “성공과 실패는 입지와 지식, 경험 등에 좌우된다”며 “맹목적으로 업종과 점포가 본인의 궁합과 맞느냐, 맞지 않느냐의 2분법적인 발상보다는 입지 분석과 적성테스트를 통해 과학적으로 극복해 가는 지혜가 필요하다”고 말했다