창업고수들의 점포개발법
페이지 정보
작성자 angelica 댓글 0건 조회 1,010회 작성일 14-01-25 00:07
본문
창업고수들의 점포개발법
중개 업소 매물정보 의존 않고 발품 팔아 본인만의 ‘틀’로 분석
상권조사의 궁극적인 목표는 ‘수익성 높은 점포의 확보’다. 일반적으로 창업자들은 자신이 원하는 상권이나 거주하는 동네의 부동산 중개업소를 통해 매물 물건을 소개받은 후 상권의 적정성을 판단하게 된다. 하지만 노하우가 많은 창업고수들은 부동산에 나와 있는 매물을 분석하는 것 이외에도 본인 스스로의 틀을 가지고 점포를 분석한다. 이번호에는 창업고수들의 점포 분석법 몇 가지를 소개한다.
상권, 입지 궁합이 맞지 않는 점포에 집중하라
일반적으로 입지마다 적합한 업종이 있다. 어떤 입지는 각광을 받지만 어떤 곳은 외면을 받는다. 창업 고수들은 의외로 조명 받지 못한 입지를 주목한다.
먹자거리 중간에 뜬금없이 옷가게나 안경점 등이 위치해 있다. 누가 봐도 부자연스런 입점이다. 해당 매출 또한 신통치 않을 가능성이 많다. 하지만 의외로 이런 점포를 집중해 공략한다면 권리금을 상당히 줄일 수 있다. 이때 매출을 보장할 만한 점포를 고르려면 고도 의 상권 지식이 필요하다. 각 업종의 피크타임대와 해당업종의 상권, 입지 특징과 창업비용, 적정 면적 등을 정확히 알고 접근해야 한다.
옷가게의 경우 피크타임은 주로 직장인들의 퇴근 후다. 오후 7~8시가 넘으면 더 이상 고객이 들지 않는다. 입지는 단독 점포형보다는 군락형이다. 로드샵일 경우 5~6개 매장이 모여 있고 패션타운일 경우 30~100여개 이상으로 구성돼 있다. 안경점은 일반적으로 버스정류장 인근 소매점이 연계된 곳에 입점한다.
또 해당 업종의 투자금액(점포금액을 제외)을 알아야 한다. 그래야 권리금 협상이 가능하다. 프랜차이즈 업소의 경우 본사와 계약 중도 해지 시 위약금이 막대해 매도하고 싶어도 하지 못하는 경우가 많다.
참고로 프랜차이즈 점포보다는 독립점포가 상대적으로 가격이 저렴하다. 프랜차이즈 제과점과 같이 시설이 많이 필요한 경우는 점포 금액이 비싸다.
인맥 활용한 점포개발로 활용하라
양도, 양수에 의한 인수 창업을 할 경우 POS와 세금신고 등을 통해서 매출을 확인할 수 있다. 또 방문 조사와 유동인구 조사를 할 수 있다. 하지만 도통 감이 잡히지 않는 경우가 많다.
이때 인맥을 활용해 보자. 해당 외식업체의 정확한 정보를 가지고 있는 사람을 통해 점포매물을 소개받을 수 있다. 식자재 도매상이나 주류도매상 직원들은 납품하는 수량을 토대로 예상 매출을 도출할 수 있다. 슈퍼마켓의 납품직원이 대표적인 예다. 이 방법은 예상매출액에 따른 수익성 판단을 빨리 할 수 있고 당사자 간 직접 계약에 의해서 이루어지므로 권리금 조정을 수월하게 할 수 있다. 하지만 소개하는 납품업자와 현 점포주간 담합이 이루어질 때는 큰 피해를 볼 수 있다. 따라서 신뢰할 수 있는 사람의 소개라 하더라도 최종 계약 전 충분한 사전 조사가 필요하다.
사회, 경제적인 현상에 주목하라
서울 시내 메인 상권 165.29㎡(50평) 이상의 점포는 권리금이 기본 수억원이다. 하지만 사회, 경제적 현상을 잘 파악하면 권리금을 대폭 줄일 수 있다.
예를 들어 과거 성인게임장이 정부의 단속에 의해서 대거 문을 닫을 때나, 본사의 경영환경이 좋지 않아서 대리점이 고전할 때, 최근 저축은행 사태로 대거 퇴출될 때를 노리면 좋다. 최근 일본 원전 사태로 인해서 횟집이 큰 타격을 받은 경우나 과거 광우병과 조류독감의 영향을 받은 경우도 이용하기 좋은 시기다. 많은 업소가 폐업을 준비, 점포를 상당히 낮은 가격에 내 놓기 때문이다.
필자도 사회 경제적인 상황을 잘 파악해 매장을 저렴하게 얻은 적 있다. 어느 날 S업체에서 서울과 수도권 매장 2곳의 점포 개발과 상권조사를 의뢰받았다. 일을 진행하던 중 Y업체가 경영환경이 어려워져 대리점들이 고전한다는 정보를 입수했다. 필자는 당시 이 정보로 권리금 시세가 2억원 정도 하던 198.35㎡(60평) 매장을 5000만원에 계약했다. 또 성인게임장으로 사용됐던 빈 점포를 발견해 적정한 가격에 해당 점포를 개발하기도 했다.
그러나 이 경우 접근 시 주의가 필요하다. 해당 점포들은 주로 대형매장으로 권리금뿐 아니라 임대료가 높다. 따라서 임대료를 추가로 조정한 뒤에 협상해야 한다.
뻐꾸기 둥지 차지하기 조심해야
뻐꾸기는 남의 둥지에 알을 낳고 알을 깨고 나온 뒤에도 다른 새의 먹이를 받아먹고 산다. 심지어 다른 새의 새끼들을 둥지 밖으로 밀어내기도 한다. 창업 현장에는 ‘뻐꾸기 둥지 차지하기’ 식의 점포 개발이 비일비재하게 발생한다. 창업자들은 이를 고려, 점포를 선정해야 한다.
서울시 시흥동 은행나무상권은 소비수준이 높지 않지만 약 1만5000명의 배후세대를 확보한 곳이다. 많은 외식업체는 좋은 배후세대 덕에 비교적 높은 매출을 올리고 있다. 약 1년 반 전 한 커피전문점이 특이하게 동네상권 2층에 출점했다(일반적으로 커피전문점이 A급 상권 위주로 출점한다). 다행히 매출은 안정적이었다. 하지만 곧 인근에 타 커피전문점이 하나 둘 들어서더니 현재는 약 100m 이내에 4곳이나 커피전문점이 출점돼 있다. 해당 상권의 저가 프랜차이즈 빵집도 비슷한 피해를 보았다. 해당 빵집이 중간 이상의 매출을 내자 비슷한 콘셉트의 프랜차이즈 빵집이 30m 인근에 가게를 오픈한 것이다.
이와 같은 현상은 일명 ‘뻐꾸기 둥지 차지하기’라 부른다. 후발 업체가 선점업체가 시장의 잠재력을 충분히 파악하고 시장성이 있다고 판단되면 선점업체 점포보다 더 경쟁력이 있는 입지에 점포를 확보, 기존 업체의 경쟁력을 잠식하는 것이다. 창업자는 이러한 현상을 고려, 향후 경쟁점 출현에도 철저한 대비를 해야 한다.
이번에는 실제 창업현장에서 사용하는 점포 개발 방법을 소개했다. 위와 같은 방법을 도입할 시 반드시 상권에 대한 충분한 지식을 겸비해야 한다. 필요할 경우 전문가들의 조력을 받는 것도 좋다.
중개 업소 매물정보 의존 않고 발품 팔아 본인만의 ‘틀’로 분석
상권조사의 궁극적인 목표는 ‘수익성 높은 점포의 확보’다. 일반적으로 창업자들은 자신이 원하는 상권이나 거주하는 동네의 부동산 중개업소를 통해 매물 물건을 소개받은 후 상권의 적정성을 판단하게 된다. 하지만 노하우가 많은 창업고수들은 부동산에 나와 있는 매물을 분석하는 것 이외에도 본인 스스로의 틀을 가지고 점포를 분석한다. 이번호에는 창업고수들의 점포 분석법 몇 가지를 소개한다.
상권, 입지 궁합이 맞지 않는 점포에 집중하라
일반적으로 입지마다 적합한 업종이 있다. 어떤 입지는 각광을 받지만 어떤 곳은 외면을 받는다. 창업 고수들은 의외로 조명 받지 못한 입지를 주목한다.
먹자거리 중간에 뜬금없이 옷가게나 안경점 등이 위치해 있다. 누가 봐도 부자연스런 입점이다. 해당 매출 또한 신통치 않을 가능성이 많다. 하지만 의외로 이런 점포를 집중해 공략한다면 권리금을 상당히 줄일 수 있다. 이때 매출을 보장할 만한 점포를 고르려면 고도 의 상권 지식이 필요하다. 각 업종의 피크타임대와 해당업종의 상권, 입지 특징과 창업비용, 적정 면적 등을 정확히 알고 접근해야 한다.
옷가게의 경우 피크타임은 주로 직장인들의 퇴근 후다. 오후 7~8시가 넘으면 더 이상 고객이 들지 않는다. 입지는 단독 점포형보다는 군락형이다. 로드샵일 경우 5~6개 매장이 모여 있고 패션타운일 경우 30~100여개 이상으로 구성돼 있다. 안경점은 일반적으로 버스정류장 인근 소매점이 연계된 곳에 입점한다.
또 해당 업종의 투자금액(점포금액을 제외)을 알아야 한다. 그래야 권리금 협상이 가능하다. 프랜차이즈 업소의 경우 본사와 계약 중도 해지 시 위약금이 막대해 매도하고 싶어도 하지 못하는 경우가 많다.
참고로 프랜차이즈 점포보다는 독립점포가 상대적으로 가격이 저렴하다. 프랜차이즈 제과점과 같이 시설이 많이 필요한 경우는 점포 금액이 비싸다.
인맥 활용한 점포개발로 활용하라
양도, 양수에 의한 인수 창업을 할 경우 POS와 세금신고 등을 통해서 매출을 확인할 수 있다. 또 방문 조사와 유동인구 조사를 할 수 있다. 하지만 도통 감이 잡히지 않는 경우가 많다.
이때 인맥을 활용해 보자. 해당 외식업체의 정확한 정보를 가지고 있는 사람을 통해 점포매물을 소개받을 수 있다. 식자재 도매상이나 주류도매상 직원들은 납품하는 수량을 토대로 예상 매출을 도출할 수 있다. 슈퍼마켓의 납품직원이 대표적인 예다. 이 방법은 예상매출액에 따른 수익성 판단을 빨리 할 수 있고 당사자 간 직접 계약에 의해서 이루어지므로 권리금 조정을 수월하게 할 수 있다. 하지만 소개하는 납품업자와 현 점포주간 담합이 이루어질 때는 큰 피해를 볼 수 있다. 따라서 신뢰할 수 있는 사람의 소개라 하더라도 최종 계약 전 충분한 사전 조사가 필요하다.
사회, 경제적인 현상에 주목하라
서울 시내 메인 상권 165.29㎡(50평) 이상의 점포는 권리금이 기본 수억원이다. 하지만 사회, 경제적 현상을 잘 파악하면 권리금을 대폭 줄일 수 있다.
예를 들어 과거 성인게임장이 정부의 단속에 의해서 대거 문을 닫을 때나, 본사의 경영환경이 좋지 않아서 대리점이 고전할 때, 최근 저축은행 사태로 대거 퇴출될 때를 노리면 좋다. 최근 일본 원전 사태로 인해서 횟집이 큰 타격을 받은 경우나 과거 광우병과 조류독감의 영향을 받은 경우도 이용하기 좋은 시기다. 많은 업소가 폐업을 준비, 점포를 상당히 낮은 가격에 내 놓기 때문이다.
필자도 사회 경제적인 상황을 잘 파악해 매장을 저렴하게 얻은 적 있다. 어느 날 S업체에서 서울과 수도권 매장 2곳의 점포 개발과 상권조사를 의뢰받았다. 일을 진행하던 중 Y업체가 경영환경이 어려워져 대리점들이 고전한다는 정보를 입수했다. 필자는 당시 이 정보로 권리금 시세가 2억원 정도 하던 198.35㎡(60평) 매장을 5000만원에 계약했다. 또 성인게임장으로 사용됐던 빈 점포를 발견해 적정한 가격에 해당 점포를 개발하기도 했다.
그러나 이 경우 접근 시 주의가 필요하다. 해당 점포들은 주로 대형매장으로 권리금뿐 아니라 임대료가 높다. 따라서 임대료를 추가로 조정한 뒤에 협상해야 한다.
뻐꾸기 둥지 차지하기 조심해야
뻐꾸기는 남의 둥지에 알을 낳고 알을 깨고 나온 뒤에도 다른 새의 먹이를 받아먹고 산다. 심지어 다른 새의 새끼들을 둥지 밖으로 밀어내기도 한다. 창업 현장에는 ‘뻐꾸기 둥지 차지하기’ 식의 점포 개발이 비일비재하게 발생한다. 창업자들은 이를 고려, 점포를 선정해야 한다.
서울시 시흥동 은행나무상권은 소비수준이 높지 않지만 약 1만5000명의 배후세대를 확보한 곳이다. 많은 외식업체는 좋은 배후세대 덕에 비교적 높은 매출을 올리고 있다. 약 1년 반 전 한 커피전문점이 특이하게 동네상권 2층에 출점했다(일반적으로 커피전문점이 A급 상권 위주로 출점한다). 다행히 매출은 안정적이었다. 하지만 곧 인근에 타 커피전문점이 하나 둘 들어서더니 현재는 약 100m 이내에 4곳이나 커피전문점이 출점돼 있다. 해당 상권의 저가 프랜차이즈 빵집도 비슷한 피해를 보았다. 해당 빵집이 중간 이상의 매출을 내자 비슷한 콘셉트의 프랜차이즈 빵집이 30m 인근에 가게를 오픈한 것이다.
이와 같은 현상은 일명 ‘뻐꾸기 둥지 차지하기’라 부른다. 후발 업체가 선점업체가 시장의 잠재력을 충분히 파악하고 시장성이 있다고 판단되면 선점업체 점포보다 더 경쟁력이 있는 입지에 점포를 확보, 기존 업체의 경쟁력을 잠식하는 것이다. 창업자는 이러한 현상을 고려, 향후 경쟁점 출현에도 철저한 대비를 해야 한다.
이번에는 실제 창업현장에서 사용하는 점포 개발 방법을 소개했다. 위와 같은 방법을 도입할 시 반드시 상권에 대한 충분한 지식을 겸비해야 한다. 필요할 경우 전문가들의 조력을 받는 것도 좋다.
댓글목록
등록된 댓글이 없습니다.