상권 분석의 허와 실
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작성자 뽕킴 댓글 0건 조회 1,417회 작성일 10-06-09 10:52
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| (이경태의 간결한 상권매뉴얼) 상권 분석의 허와 실 |
| 소자본 창업자는 무조건 이유 있는(?) 헐값의 점포 발굴에 초점을 두어야.. |
| 상권을 조사하는 기법은 다양하다. 인구조사부터 경쟁점 조사, 거시적 상권 발전 조사까지 그 세세한 면을 살펴보자면 끝이 없다. 저마다 창업 전문가들은 상권 분석에 대한 대안과 자기만의 툴을 공개하지만 실상 살펴보면 거기서 거기인 경우가 대부분이다. 특히 이론적으로 무장되어 있을 경우 실제 현장에서 대응하는 허술함은 보기 민망할 정도가 많은데 그 까닭은 지나치게 이론적으로 치장한 상태인 탓에 현실적으로 응용 가능한 부분이 아주 적은 이유라고 볼 수 있다. 상권은 퇴근 방향이 좋다. 점포가 언덕 방향에 있어서는 망하기 쉽다. 전면이 넓은 점포가 가시성이 좋다. 코너 점포가 가게를 크게 보여주고 접근성에서 유리하다. 보행자 통로가 넓을수록 파라솔 설치가 가능해 우수하다. 시간당 유동인구가 1천명 이상은 되어야 한다. 이런 식의 틀에 박힌 소리는 누구나 아는 이야기다. 그러나 실제 현장에 나가보면 이런 기준에 들어 맞는 점포는 눈을 씻고 봐야 할 정도로 드물다. 상가를 짓는 사람이 이런 기준을 염두에 두고 건축하지 않는 이상 점포는 생긴 대로 방치되어 있다. 때문에 상권 분석은 이러한 장점을 두루두루 갖춘 점포를 선택한다기 보다 최악의 약점이 있는 여부만 살피는 데 그치는 것이 현장에서 뛰는 실전 전문가들의 한결 같은 지적이다. 필자도 상권 분석에 남다른 소신을 가지고 있다. 업력만 놓고 본다면 벌써 십수해를 넘어간다. 그러나 솔직하게 말해 시간이 지날수록 상권을 보는 이론적 토대가 줄어든다. 직감적 감이나 상권과는 무관하게 업종 컨셉에 따라 결정하는 빈도가 높음을 고백한다. 그에 대한 변명은 다음과 같다. 소자본 창업자에겐 임차비용에 투자하는 자금이 적은 탓에 입지력을 따르다 보면 창업은 물 건너 가기 십상이다. 둘째는 상권은 이렇게 분석하나, 저렇게 분석하나 결론은 처음의 감과 크게 다르지 않다는 점이다. 마지막으로 척박한 상권이 아닌 이상 무엇보다 중요한 창업의 요소는 컨셉이라고 굳게 믿는 필자의 집착 때문이다. 조금 더 심하게 표현을 하자면 소자본 창업자는 업종에 맞는 상권을 고르는 일이 사실상 불가능하다. 무조건 발품을 팔아 상대적으로 적은 임차 비용에 나온 매물을 고른 후에 그에 맞는 업종을 끼워 넣어야 한다. 예를 들면 이렇다. 서울에서 5천만원으로 식당을 차리는 일이 가능할까? 그것도 번듯한 식당을.. 하지만 5천만원으로 기술력과 시설에 대한 편애가 필요한 서비스업은 도저히 불가능하다. 있다면 겨우 대여점 정도만 있을 뿐이다. 그렇다고 유통업을 선택할 수 있을까? 철저하게 유동량에 의해 매출이 좌우되는 유통 판매업은 소자본 창업자에게 그림의 떡이다. 있다면 겨우 도매상 수준의 유통업 창업이 가능할 뿐이다. 바로 이런 탓에 소자본 창업자들이 외식업으로 몰릴 수 밖에 없는 것이고, 눈에 띠게 외식업의 경쟁은 심할 수 밖에 없다. 예를 들어 5천만원 정도로 외식업을 창업하자면 입지의 우수성은 무시할 수 밖에 없다. 먹는 장사는 입지가 첫째이자 끝이라고 하지만 그건 있는 사람들의 이야기다. 그림의 떡이라는 뜻이다. 따라서 입지를 포기하면서 고객을 확보하기 위해서는 컨셉이 중요하다. 같은 고기집을 하더라도 메뉴의 특색, 시설의 특색, 조리의 특색, 서비스의 특색이 수반되어야 일단 경쟁력을 확보할 수 있다. 그래서 소자본 창업자는 무조건 이유 있는(?) 헐값의 점포 발굴에 초점을 두어야 한다. 급작스런 이사, 병치레, 계약 만료 등의 뚜렷한 이유가 있는 그래서 상대적으로 권리금이 낮은 점포를 확보한다면 절반은 성공한 것이라고 믿고 전력 투구를 다해야 한다. |
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