상업용 빌딩투자 언제 해야하나?
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작성자 장미 댓글 0건 조회 446회 작성일 15-07-09 04:56
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몇일전 우연히 본인이 일하는 고층 사무실 앞을 지나다 같은 건물 1층에서 수년간 비즈니스를 운영하시는 오너 부부와 이야기를 나누게 됐다.
필자와는 벌써 몇년째 같은 건물에서 일해온 관계로 늘 인사를 나누던 사이로 가끔씩 지나다 비즈니스에 관해 애기를 나누던 사이였다. 이날은 우연찮게 빌딩 투자에 관해 이야기를 나누게 됐다.
우선 여자분은 "우리 나이가 60이 넘었으니 상업용 건물투자는 너무 늦었어" 라며 안타까워 하셨다. 사장님은 "집사람이 지난 수년간 상업용 건물투자를 반대하고 말리는 바람에 좋은 기회를 놓쳐 이젠 늦었다"라며 안타까워했다. 과연 이 부부는 앞으로 상업용 건물 투자를 할 수 없을까? 너무 늦은 나이라 어쩔수 없이 은행 이자를 받아 용돈 정도 쓰다가 결국은 원금을 축내야 하는 것일까?
나의 의견은 다르다. 엊그제 우연히 텔레비젼을 보다가 이라크 전쟁에서 크게 부상을 입고도 목숨을 건진 여러 병사들의 인터뷰를 본 적이 있다. 요점을 이야기하자면 현대 의학기술의 발전으로 과거에는 목숨을 구하기 어려웠던 부상병들의 목숨을 구함은 물론이고 이들이 앞으로 평상인과 더불어 사회생활을 해나가는 데도 필요한 내용들을 짚어준 내용이었다.
본인의 조부모님은 90세를 훨씬 넘기셨다. 살아계신 친조모는 이미 연세가 90세를 돌파한지 수년이 된 바 있다. 현대의학기술의 발달로 인구의 고령화가 계속되고 있다는 이야기다. 그렇다면 위의 두분들은 앞으로도 30~40년의 미래를 생각하지 않을 수 없다.
현재 60대에 있는 분들은 더욱더 적극적으로 하지만 신중하게 투자를 해야 할 것이다.
60세를 넘기시고 은퇴를 목적으로 하는 분들께는 최소한 50% 정도나 그 이상의 다운페이먼트 하길 권한다. 이분들중 대부분이 매달 들어오는 캐시 플로어를 중요시 하므로 현재 모기지 이자율에 따라 그 다운페이먼트가 틀려지게 될 것이다. 상업용 융자도 프로그램이 지난 부동산 호경기 중 많이 다양해졌다. 흔히 일반인들이 말하는 35% 다운페이먼트에 변동이자, 상환기간 3에서 5년, 25년 기준 상환 (amortization) 은 이미 옛말이다.
투자건물에 따라, 종류에 따라, 바이어의 건물사용 유무에 따라, 또는 은행마다의 특별 프로그램에 따라, 여러 종류의 프로그램이 존재한다. 이중 나이든 분들은 50% 이상 다운, 7에서 10 년내 잔여금 상환기간, 고정이자, 30년 기준 상환을 권하고 싶다. 한가지 추가한다면, 이자만 지불하는 상업용 융자 프로그램도 존재하는데 현재 캐시 플로어가 절대적으로 필요한 분을 제외하고는 가능한 고정이자로 원금을 적당히 지불해나가는 프로그램이 경기 변동에 대한 안정성을 고려한다는 면에서 더 바람직하다고 본다. 표에서 10년 기준 고정 프로그램으로 예를 보기로 한다.
이처럼 현재 매달 들어오는 렌트비와 별도로 원금을 갚아 나가게 되므로 일년에 평균 1만2천불 이상 저축한 셈이 된다. 그렇다면 과연 현재 평방 피트 당 2불을 받고 있는 가게의 렌트비가 10년 뒤에도 그 자리에 머물러 있을까? 그러면 10년 뒤에 물가 가치는 얼마나 올라가 있을까? 지금 은행에 있는 100만불이 10년 뒤에도 100만불의 가치를 유지 할까? 이처럼 투자는 철저히 투자로서 해석해야 한다. 투자는 시기가 빠르면 빠를수록 유리하다.
부동산 가격이 내리기를 기다리는 한인들에게 묻고 싶다. 투기를 원했던 것인지 투자를 하려고 했던 건지 말이다. 투자는 투자답게 해야 그 본질이 한껏 발휘된다.
필자와는 벌써 몇년째 같은 건물에서 일해온 관계로 늘 인사를 나누던 사이로 가끔씩 지나다 비즈니스에 관해 애기를 나누던 사이였다. 이날은 우연찮게 빌딩 투자에 관해 이야기를 나누게 됐다.
우선 여자분은 "우리 나이가 60이 넘었으니 상업용 건물투자는 너무 늦었어" 라며 안타까워 하셨다. 사장님은 "집사람이 지난 수년간 상업용 건물투자를 반대하고 말리는 바람에 좋은 기회를 놓쳐 이젠 늦었다"라며 안타까워했다. 과연 이 부부는 앞으로 상업용 건물 투자를 할 수 없을까? 너무 늦은 나이라 어쩔수 없이 은행 이자를 받아 용돈 정도 쓰다가 결국은 원금을 축내야 하는 것일까?
나의 의견은 다르다. 엊그제 우연히 텔레비젼을 보다가 이라크 전쟁에서 크게 부상을 입고도 목숨을 건진 여러 병사들의 인터뷰를 본 적이 있다. 요점을 이야기하자면 현대 의학기술의 발전으로 과거에는 목숨을 구하기 어려웠던 부상병들의 목숨을 구함은 물론이고 이들이 앞으로 평상인과 더불어 사회생활을 해나가는 데도 필요한 내용들을 짚어준 내용이었다.
본인의 조부모님은 90세를 훨씬 넘기셨다. 살아계신 친조모는 이미 연세가 90세를 돌파한지 수년이 된 바 있다. 현대의학기술의 발달로 인구의 고령화가 계속되고 있다는 이야기다. 그렇다면 위의 두분들은 앞으로도 30~40년의 미래를 생각하지 않을 수 없다.
현재 60대에 있는 분들은 더욱더 적극적으로 하지만 신중하게 투자를 해야 할 것이다.
60세를 넘기시고 은퇴를 목적으로 하는 분들께는 최소한 50% 정도나 그 이상의 다운페이먼트 하길 권한다. 이분들중 대부분이 매달 들어오는 캐시 플로어를 중요시 하므로 현재 모기지 이자율에 따라 그 다운페이먼트가 틀려지게 될 것이다. 상업용 융자도 프로그램이 지난 부동산 호경기 중 많이 다양해졌다. 흔히 일반인들이 말하는 35% 다운페이먼트에 변동이자, 상환기간 3에서 5년, 25년 기준 상환 (amortization) 은 이미 옛말이다.
투자건물에 따라, 종류에 따라, 바이어의 건물사용 유무에 따라, 또는 은행마다의 특별 프로그램에 따라, 여러 종류의 프로그램이 존재한다. 이중 나이든 분들은 50% 이상 다운, 7에서 10 년내 잔여금 상환기간, 고정이자, 30년 기준 상환을 권하고 싶다. 한가지 추가한다면, 이자만 지불하는 상업용 융자 프로그램도 존재하는데 현재 캐시 플로어가 절대적으로 필요한 분을 제외하고는 가능한 고정이자로 원금을 적당히 지불해나가는 프로그램이 경기 변동에 대한 안정성을 고려한다는 면에서 더 바람직하다고 본다. 표에서 10년 기준 고정 프로그램으로 예를 보기로 한다.
이처럼 현재 매달 들어오는 렌트비와 별도로 원금을 갚아 나가게 되므로 일년에 평균 1만2천불 이상 저축한 셈이 된다. 그렇다면 과연 현재 평방 피트 당 2불을 받고 있는 가게의 렌트비가 10년 뒤에도 그 자리에 머물러 있을까? 그러면 10년 뒤에 물가 가치는 얼마나 올라가 있을까? 지금 은행에 있는 100만불이 10년 뒤에도 100만불의 가치를 유지 할까? 이처럼 투자는 철저히 투자로서 해석해야 한다. 투자는 시기가 빠르면 빠를수록 유리하다.
부동산 가격이 내리기를 기다리는 한인들에게 묻고 싶다. 투기를 원했던 것인지 투자를 하려고 했던 건지 말이다. 투자는 투자답게 해야 그 본질이 한껏 발휘된다.
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