모기지 융자 모르면 '집이 짐된다' > 모게지줄이기

최근 3~4년 사이에 주택가격이 급등하면서 무리하게 매입에 나섰던 사람들에게 이제 그 주택이 '집'이 아니라 '짐'이라는 부메랑으로 돌아와 시름시름 앓게 만들고 있다. 이러한 무리한 주택마련의 원인은 크게 '집이 점점 멀어지는 것만 같은 무주택자들의 불안감'과 '부동산 활황기를 재테크'기회로 삼았던 두 유형으로 볼 수 있다. 1% 이자온리(Interest Only)나 노다운 융자 등으로 위험하게 집장만을 시도하면서 당장의 페이먼트를 외면할 경우 머지 않아 닥칠 페이먼트쇼크(payment shock)를 감수해야 한다.
　성급하게 집을 계약하기에 앞서 내가 이용할 수 있는 융자상품들이 어떤 게 있나 살펴보자. 
▶ 30년 고정 모기지 금리 (30 Year Fixed)
　이번 주 30년 고정모기지 금리 평균이 6.34%로 나타났다. 아직까지 이 이율은 7%선이었던 평균 금리에 비해 여전히 낮아 향후 30년간 매월 동일한 이자율과 상환금액이 보장돼 금리시장에 긴장할 필요가 없다. 하지만 30년 동안 일정한 이자율을 보장해 주면서 은행이 감수해야 되는 위험이 이자율에 가산되어 있기 때문에 10년 이상 그 집을 소유할 계획이 아니라면 이 상품을 고집할 필요는 없다. 
▶ 15년 고정 모기지 금리 (15 Year Fixed)
　이번 주 15년 고정 모기지 금리 평균이 6.06%이다. 이자율을 보장해 주는 기간이 짧기 때문에 30년 고정금리에 비해 대략 0.3~0.5% 가량 이자율이 낮아 월 페이먼트 여력이 충분할 경우 적절하다. 15년이라는 짧은 기간 내에 원금을 전액 상환을 해야 하기 때문에 변동금리 상품에 비해 월 상환액이 1.7~2.0배 가량 많다. 
▶ 변동금리 (ARMs)
　흔히 1/1, 3/1, 5/1, 7/1 ARM 등으로 불리는 상품이다. 이번 주 5/1 ARM의 이자율은 6.04%, 1/1 ARM은 5.54%로 나타나듯이 초기 고정금리 기간이 길어질수록 적용되는 고정 이자율은 높다. 처음 몇년간 고정 이자율을 적용받다가 이후에는 매년 조정되는 변동이율이 적용돼 월 상환액도 변한다. 시장 금리의 지표가 되는 인덱스(Index)에 은행의 이윤(Margin)을 더해 이자율이 결정되므로 월페이먼트 예상금액을 사전에 가늠하기 힘들 수도 있다. 이 상품은 변동 이자율이 적용되기 전, 즉 1·3·5·7년 후에는 집을 팔고 이사할 계획이 있는 경우에는 매우 낮은 초기 이자율을 적용받을 수 있어 유리한 면이 있다.
▶ 이자만 내는 융자 (Interest Only ARM)
　변동금리 상품으로 일정기간 동안 원금은 갚지 않고 이자만 내는 상품이다. 이자만 내는 초기에는 월 상환액 부담이 적어 금방 다시 집을 팔 경우 이용한다. 하지만, 초기 몇년간은 월페이먼트 부담이 적지만 이자만 내는 기간이 지나고 나면, 원금과 이자를 함께 내야 하는데 이때 월 상환액이 크게 늘게 된다. 이 상품의 경우 단기간에 매입한 부동산 가격이 올라 그 차액을 노리는 재테크성 부동산 매입에 많이 활용하지만 이자온리 기간이 지난 후 부동산 가격이 오르지 않을 경우 집을 팔고 나서 오히려 적자가 날 가능성도 배제할 수 없다. 처음 샀던 가격에 되판다고 하더라도 제반 비용을 감안할 경우 최소 매입가격의 6% 이상 가격이 올라야 손해를 보지 않는다는 사실을 명심하자.
▶ 옵션 융자 (Option ARM)
　보통 1.0~1.95%의 이자만 내는 미니멈 페이먼트 (Minimum Payment) 또는 월 납부금액을 정할 수 있는 페이먼트 옵션 (Payment Option)의 변동금리 상품이다. 형편에 따라 월 상환액을 본인이 정하면 된다는 편리함과 소득에 비해 비싼 집을 살 수 있다는 장점이 있지만 가려진 약정 이자(6% 정도)의 차액분은 곧바로 원금에 더해져 시간이 지날수록 원금이 기하급수적으로 늘어날 수 있다. 종종 융자상품에 대해 제대로 이해하지 못하는 소비자들이 당장의 월페이먼트 부담을 줄이고 싶어 선택하기도 하지만 수개월 혹은 수년 후 페이먼트쇼크(payment shock)에 처하면서 재정 압박으로 작용한다.
　최근 몇년 사이 부동산 가격이 급등하면서 차액을 노리고 이 상품을 이용해 무리하게 주택을 매입했다가 초기 금액의 3~4배까지 급등한 페이먼트를 감당못해 주택을 차압매물로 시장에 나오게 만든 주범으로 지목받기도 했다. 가주 의회에서도 이러한 변형 모기지 상품에 대한 규제를 강화하는 법안을 추진하는 등 정부에서 규제에 나서고 있는 요주의 상품이라 할 수 있다.