콘도와 코압의 차이 > 경제예측 돈의흐름

단독 주택과 달리 많은 초보자들이 혼동하는 주택 형태가 콘도와 코압 그리고 타운 하우스이다. 주로 큰 단지에 단체로 조성된 이들 주택들을 부동산 전문 용어로는 Common Interest Development (CID) 라 하는데 여러 소유주가 공통적으로 소유하고 있다는 말이다.

콘도 (Condo)란 Condominium의 약자로서, 여러 사람이 공유하는 주택 단지 (Complex) 안에서 본인의 유닛(Unit)에 대해 단독 소유권을 갖고 누릴 수 있는 법적 소유 형태이다. 본인 마음대로 사고 팔 수 있으며 세를 줄 때도 아무런 제약이 없다.

물론 재산세도 따로 매겨져서 본인이 직접 낸다. 흔히 콘도를 한국의 ‘아파트’와 같은 건물 양식의 형태으로 혼동하는데 외형이 아닌 법적인 분류이므로 고층 아파트, 정원식 아파트, 타운하우스뿐만 아니라 호텔 또는 독립주택 등 여러 가지 건물형태를 취할 수 있다. 한인 밀집 지역인 뉴져지 팰리세이드팍에 있는 많은 듀플렉스 주택이 법적으로 콘도의 형태를 가진것이 그 일례이다.

콘도는 입주자 회의 (HOA-Home Owners Association)가 있어 예산과 빌딩 관리 및 중요 결정을 결정한다. 로비, 수영장, 헬스클럽, 산책로, 회의실, 파티룸, 도서관 등 편의 시설을 일정 지분으로 공동 소유하게 되는데 이들 시설을 공동 시설 (Common Elements)라 한다. 이를 위해 매월 관리비 (Maintenance Fee)를 내는데 Condo Fee 또는 HOA Fee라고도 한다.코압 (Co-operative)은 개별 유닛의 소유권이 없다.

코압의 매매란 땅과 건물 (부동산)이 아닌 주식회사의 주식 (동산) 매매이다. 즉 특정 유니트에 해당하는 주식을 사고 해당 유닛(Unit)의 세입자로 들어 가는 셈이다. 입주자는 빌딩 관리비와 빌딩의 모기지, 재산세, 보험료 등으로 매월 관리비(Maintenance Fee)를 내는데 별도의 재산세는 없다. 이사회 대표들의 관리 부실로 인한 재정 파탄을 가져올 수도 있다.

코압은 원칙적으로 세를 줄 수 없고 임대 심사가 까다롭다. 주주 대표들로 구성된 이사회 (Board)가 있어 특정 인물이 자기 회사의 주주가 되는 것을 거부할 수 있다. 직장, 인컴, 자산, 신용도 등을 엄격히 따지는데 많은 한인들이 자격 미달로 입주허가를 받지 못한다. 이러한 이유로 한인들 사이에는 코압은 아예 사지 말아야 한다는 인식이 많고 가격은 싸지만 사고 팔기 힘든 부동산으로 이해한다.

타운 하우스는 이웃끼리 벽을 공유하고 있는 외형적인 건물 양식을 말한다. 법적으로는 콘도일 수도 있고 단독 주택일수도 있다. 대부분이 2층 집으로 1층에 부엌과 거실이 있고 방은 2층에 있는 경우가 많다.

콘도나 타운 하우스에는 개별 유닛이 지켜야 할 제한 사항이 있는데 이를 CC&R (Convenants, Conditions & Restrictions)라고 한다. 주차 진입로 (Driveway) 모양, 페인트 색깔, 커튼 모양, 광고, 심지어는 주거 인원의 제한과 개별적인 내부 공사의 금지 등 많은 제한 사항이 있는데, 한인들이 이러한 CC&R을 무시하여 손해를 보는 일이 종종 있다.

콘도는 전통적으로 단독 주택에 비해 투자가치가 낮다고 여겨지다가 최근 들어 콘도의 인기와 가격 상승이 단독주택을 앞지르는 이변이 나타나고 있다. 특히 콘도의 편리함, 프라이버시, 보안 경비 철저 등의 이유로 젊은 세대 신혼부부나 은퇴 한인들에게 인기가 많다.