'그라운드 리스'에 대해 알고 싶어요
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작성자 harvard 댓글 0건 조회 1,075회 작성일 10-12-31 01:15
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Q. 미개발 필지 30년이상 장기리스 필지 성격 따라 리스기간 제한도
A. 일반적으로 개발되지 않은 필지를 개발하기 위하여 필지를 30년 이상 장기 리스를 하는데 이런 리스 형태를 그라운드 리스라고 부릅니다. 그라운드 리스의 특징은 다음과 같습니다. 첫째, 그라운드 리스는 일반 리스보다 장기간의 기간을 갖고 있습니다. 보통 35년, 55년 또는 99년의 리스인 경우가 많습니다. 또한 그라운드 리스의 대상인 필지 성격에 따라서 그라운드 리스의 기간이 제한되기도 합니다. 예를 들어 시정부가 소유하고 있는 필지일 경우에는 55년, 시소유의 광산권일 경우에는 35년, 농지일 경우에는 99년, 시정부 소유의 필지는 99년, 주정부 소유의 공원일 경우에는 10년으로 제한돼 있습니다.
둘째, 일반 리스와는 달리, 그라운드 리스는 개발이 일부만 돼있거나, 전혀 개발이 안 된 부동산을 리스할 때 사용됩니다. 따라서 그라운드 리스를 하는 임차인은 미개발 부동산을 리스해 상당액의 돈을 투자하는 부담이 있기 때문에 임대인으로부터 리스 협상시, 일반 리스보다 임차인에게 개축이나 증축을 용이하게 할수있는 권리를 받는 경우가 많습니다. 예를 들어, 일반 리스에서는 리스하는 건물의 구조변경이나 증축을 할 때, 임대인으로부터 사전 허락을 받는 등 제한을 받습니다. 그러나 그라운드 리스를 받고 부동산 개발을 하는 임차인은 미개발 부동산에 차후 개발을 할 때 임대인의 간섭이나 사전 허락을 받는 절차를 최소화 할 필요가 있습니다. 따라서 그라운드 리스 계약을 협상할 때, 이러한 조항을 삭제하거나 최소화합니다. 물론 임차인이 그라운드 리스를 받은 부동산에 개발을 한 건물은 리스 기간이 종료되면 임대인에게 반환되므로 리스 기간 동안에 개발한 건물에 대한 소유권 행사를 할 수 있는 조건을 제시합니다.
셋째, 그라운드 리스를 받는 임차인은 미개발 부동산을 개발해야 되기 때문에 일반적으로 부동산 개발융자를 받습니다. 일반 리스에서는 건물의 소유는 임대인에게있고 임차인은 융자를 받더라도 리스하는 건물의 내부보수에 필요한 융자를 받습니다. 그러나 그라운드 리스를 받는 임차인은 비록 토지에 대한 소유권은 없지만 토지에 건립되는 건물을 개발하는데 필요한 융자를 받아야 하기 때문에 융자를 받는데 지장이 되는 계약조항이 그라운드 리스 계약서에 들어가서는 안 됩니다.
그렇다면 그라운드 리스를 하는 경우는 무엇때문일까요? 그 이유는 세금인 경우가 많습니다. 예를 들어 렌트는 전액이 비즈니스 운영 비용으로 계산돼 세금에서 공제할 수 있지만 모기지 페이먼트일 경우에는 이자 비용만 공제할 수 있으므로 그라운드 리스의 임차인은 그라운드 리스 개발에 들어가는 비용 뿐아니라 임대인에게 지불하는 렌트비 또한 공제할 수 있으므로 세금에서 유리합니다. 또한 토지구입에 필요한 초기 투자금액을 절약할 수있는 이점이 있습니다. 동시에 건물에 대한 소유권이 있으므로 건물에 대한 감가상각을 할 수 있는 권리도 있습니다.
그라운드 리스를 주는 임대인의 경우 또한 세금 혜택이 있는데, 보유하고 있는 미개발 토지를 파는 경우에는 즉시 양도차액에 따른 세금을 내야 되지만, 그라운드 리스를 줬을 경우에는 부동산에 대한 소유권을 갖고 있으므로 양도차액세금을 즉시 내지않고 미루는 효과를 낼 수 있습니다. 물론 리스 기간이 종료된 후, 개발된 건물에 대한 소유권을 갖는 이점도 있습니다. 또한, 일반 리스에 비해 그라운드 리스는 장기 리스이므로 장기간 동안 안정된 렌트를 확보할 수 있는 장점도 있습니다. 그라운드 리스 임차인은 부동산 개발에 필요한 자본투자를 했기 때문에 임대 렌트의 불이행에 관한 위험부담이 적은 이점도 있습니다. 그러나 그라운드 리스 계약은 일반 리스와는 달리 위에 설명한 것과 같은 복잡한 이해관계를 규정하기 때문에 반드시 전문가 도움을 받아 작성해야 합니다.
A. 일반적으로 개발되지 않은 필지를 개발하기 위하여 필지를 30년 이상 장기 리스를 하는데 이런 리스 형태를 그라운드 리스라고 부릅니다. 그라운드 리스의 특징은 다음과 같습니다. 첫째, 그라운드 리스는 일반 리스보다 장기간의 기간을 갖고 있습니다. 보통 35년, 55년 또는 99년의 리스인 경우가 많습니다. 또한 그라운드 리스의 대상인 필지 성격에 따라서 그라운드 리스의 기간이 제한되기도 합니다. 예를 들어 시정부가 소유하고 있는 필지일 경우에는 55년, 시소유의 광산권일 경우에는 35년, 농지일 경우에는 99년, 시정부 소유의 필지는 99년, 주정부 소유의 공원일 경우에는 10년으로 제한돼 있습니다.
둘째, 일반 리스와는 달리, 그라운드 리스는 개발이 일부만 돼있거나, 전혀 개발이 안 된 부동산을 리스할 때 사용됩니다. 따라서 그라운드 리스를 하는 임차인은 미개발 부동산을 리스해 상당액의 돈을 투자하는 부담이 있기 때문에 임대인으로부터 리스 협상시, 일반 리스보다 임차인에게 개축이나 증축을 용이하게 할수있는 권리를 받는 경우가 많습니다. 예를 들어, 일반 리스에서는 리스하는 건물의 구조변경이나 증축을 할 때, 임대인으로부터 사전 허락을 받는 등 제한을 받습니다. 그러나 그라운드 리스를 받고 부동산 개발을 하는 임차인은 미개발 부동산에 차후 개발을 할 때 임대인의 간섭이나 사전 허락을 받는 절차를 최소화 할 필요가 있습니다. 따라서 그라운드 리스 계약을 협상할 때, 이러한 조항을 삭제하거나 최소화합니다. 물론 임차인이 그라운드 리스를 받은 부동산에 개발을 한 건물은 리스 기간이 종료되면 임대인에게 반환되므로 리스 기간 동안에 개발한 건물에 대한 소유권 행사를 할 수 있는 조건을 제시합니다.
셋째, 그라운드 리스를 받는 임차인은 미개발 부동산을 개발해야 되기 때문에 일반적으로 부동산 개발융자를 받습니다. 일반 리스에서는 건물의 소유는 임대인에게있고 임차인은 융자를 받더라도 리스하는 건물의 내부보수에 필요한 융자를 받습니다. 그러나 그라운드 리스를 받는 임차인은 비록 토지에 대한 소유권은 없지만 토지에 건립되는 건물을 개발하는데 필요한 융자를 받아야 하기 때문에 융자를 받는데 지장이 되는 계약조항이 그라운드 리스 계약서에 들어가서는 안 됩니다.
그렇다면 그라운드 리스를 하는 경우는 무엇때문일까요? 그 이유는 세금인 경우가 많습니다. 예를 들어 렌트는 전액이 비즈니스 운영 비용으로 계산돼 세금에서 공제할 수 있지만 모기지 페이먼트일 경우에는 이자 비용만 공제할 수 있으므로 그라운드 리스의 임차인은 그라운드 리스 개발에 들어가는 비용 뿐아니라 임대인에게 지불하는 렌트비 또한 공제할 수 있으므로 세금에서 유리합니다. 또한 토지구입에 필요한 초기 투자금액을 절약할 수있는 이점이 있습니다. 동시에 건물에 대한 소유권이 있으므로 건물에 대한 감가상각을 할 수 있는 권리도 있습니다.
그라운드 리스를 주는 임대인의 경우 또한 세금 혜택이 있는데, 보유하고 있는 미개발 토지를 파는 경우에는 즉시 양도차액에 따른 세금을 내야 되지만, 그라운드 리스를 줬을 경우에는 부동산에 대한 소유권을 갖고 있으므로 양도차액세금을 즉시 내지않고 미루는 효과를 낼 수 있습니다. 물론 리스 기간이 종료된 후, 개발된 건물에 대한 소유권을 갖는 이점도 있습니다. 또한, 일반 리스에 비해 그라운드 리스는 장기 리스이므로 장기간 동안 안정된 렌트를 확보할 수 있는 장점도 있습니다. 그라운드 리스 임차인은 부동산 개발에 필요한 자본투자를 했기 때문에 임대 렌트의 불이행에 관한 위험부담이 적은 이점도 있습니다. 그러나 그라운드 리스 계약은 일반 리스와는 달리 위에 설명한 것과 같은 복잡한 이해관계를 규정하기 때문에 반드시 전문가 도움을 받아 작성해야 합니다.
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