정신호의 부동산 정보_"바인더" 또는 "오퍼" 란? > 부동산 살까말까

"바인더" 또는 "오퍼" 란?



부동산거래 의 초기에 흔히 바인더 (Binder)란 말을 많이 쓴다. 이와  유사한 용도로 오퍼   (Offer)란 용어를   쓰기도 한다.   또 구매희망서   (Letter of Intent), 또는 예비청구서  (Pre Forma  Invoice)란 용어도  사용한다. 이들은 모두 예약의 일종으로, 본 계약  또는 정식계약 (Formal Contract)을 준비하기 위하여 쌍방 합의된 기본  조건을 나열한 메모로 보는 것이  합당한 해석이다. 형식으로 보면, 상대방이 어떤  행위를 해 준다면 나는  이러이러한 의
무를 이행하겠다 라는 약속이다.
예약서의 법률적인 성립요건이나 효력에 관하여는  법률가에게 맡기고, 여기에서는 부동산 상 관례 상 이들의 역할을 중심으로 소개 드린다.
흔히 '아, 그 건물은  내가 한달 전에 벌써  바인더 해 놓았어!'  라는 장담을 듣거나, '그 땅은 오퍼가 두 개씩이나 있대!'  라는 말이 사실이라 해도, 이는 아직도 엄연한 매물이며, 다른 어느 누구라도 더 좋은 조건을 제시하면 매매가 가능한 open 상태이다.
바인더든, 오퍼이든 또는 거래희망서이든 어떤 형식의 예약서이든지,  이들의 목적은, 정식계약서 작성을 돕기  위한 것이기 때문에,  예약서 싸인만으로는 아무런 거래가 이루어 질 수 없고,  또 당사자에게 어떤 구속력도 없다.  정식계약서가 적법하게 작성되고, 당사자들이  이에 서명을 하고  나면, 예약서의 수명은 끝이 난다. 그렇다고 정식계약서가  반드시 예약서의 내용을 계승하거나 준수해야 되는 것도 아니다. 예약서는  정식계약서에 반영이 될 주요한 내용들을 미리 합의한 것이지 예약서  자체로는 구속력이 없기 때문이다. 따라서 예약서란, 서면화된  신사협정이라 보는 것이  가까운 표현이라 하겠
다.
어쩌면 전혀 불필요할 것 같은 이런 수단을 이용하는 이유는, 첫째는 정식계약서를 작성하는 작성자(주로 변호사)에게 계약의 주된 내용을 알려 주는 데에 있다. 둘째는 쌍방간에 협상이 필요한 복잡한 조건들을 미리 간추려 협상해 둠으로써 정식계약서  작성시 수많은  조건들을 일일이 변호사를  통하여 절충해야 하는 시간과경제성을 단축시키기 위한  것이다. 셋째로는 신사협정이라 하더라도 구두로 하는 것 보다는, 서면으로  해 두면 상호 보다 신중한 결정, 즉 심리적인 구속력이 있기 때문이다.
그러나 주택매매에서는 예약서나 오퍼라는  이런 진행과정이 필요치  아니하고, 직접 본 계약서로서 거래를 시작하는 것이 상례이다. 뉴저지에서는  단독 주택의 경우, 정식  계약서를 부동산 중개업자가  작성하고,  쌍방이  서명한 후, 그 계약서를 쌍방의 변호사에게 검토  수정하게 함으로써 거래의 진행을 간소하고 신속하도록 하고 있다. 이때에 정식  계약서를 사는 쪽에서 서명하여 파는 쪽에게 제시하는 단계를 오퍼의 제시(청약)이라 한다. 이 때는 오퍼라는 서류가 따로 있고 정식계약서가 따로 있는 것이 아니다. 계약서 하나로 병행해서 사용한다.
정식계약서라 하면 당사자나 당사자의 변호사, 다시 말하여 법적으로 계약서를 작성할 자격이 있는 사람이 작성한 계약서를 말하며, 물론 이때에도 계약서가 갖추어야 할 기본 성립요건을 갖춘 것이라야 효력이 있음은 말할  나위 없다.
따라서 예약서를 작성하면서 일종의  예약금을 예치하였다하더라도 어떤  사유이던, 정식계약에 이르지 못할 경우에는 그  예약금은 전액 반환되는 것이 원칙이다. 그러나 합의에  의하여 계약서작성이라든지  또는 신용조사비용과 같이 정식계약을 위하여 불가피하게 소요된 실비를 충당하는 경우는 있지만, 근거 없이 전액을 위약금의 형식으로 몰수하지는  못한다. 특히 사업체 매매 알선에서 중개인이 예약보증금을 수고비 또는 위약금조로 반환하지 않는  것은 않될일이다.
부동산 거래에서 발생하는 예약서의 종류를 보면,  임대차 거래시의 입주 신청서, 상업용 부동산 임대차나 매매시의  거래용의서, 주택매매시의 오퍼, 콘도나 코압 거래시의 약식 오퍼 등이 모두 이에 속한다.
또 예약서도 그 나름대로의 목적을  달하려면 다음과 같은 사항들을  갖추어야 한다. 거래 당사자의 이름과 주소, 거래 대상 물건의 표시, 예약서이며 법적 구속력이 없음을 확인하는 문구, 본  계약의 체결시한, 중개료 유무, 예약 예치금액과 이의 반환 조건 그리고 본 거래 조건들이다. 거래 조건에는 구입희망가격, 계약보증금액, 자기자금 동원 액과 융자 희망액과 기타 계약의  성립조건들이 있다. 계약을  이행하는데 필수적인  성립조건이란 '이러  이러한 것이 만족되면 계약을 이행하고, 그렇지  못하면 계약을 취소하기로 하자.'는 조건들이다. 예를 들어, 융자조건의 경우에는  승인 받을 수 있는  융자 기간
과 이자율이 얼마 이하, 시설검사의  내용이 수용할 만한 상태,  사업체의 경우에는 일정기간 동안의 매상이 얼마 이상 등으로 계약 체결 이후에  확인되어야 하는 사안 등이다. 마지막으로 쌍방의 서명을 빼 놓을 수는 없다.