미국부동산업 관련 자격제도 > 부동산 살까말까

CPM, CCIM, CIPS의 개략적 설명

□ 미국 리얼터협회의 가입단체 및 수여자격증

□ 미국에서 대부분의 자격증이 전문협회 위주로 수여되고 있음
.
1. 중개분야

부동산 관련자격증 중 가장 기본적인 부동산 판매사(real estate salesperson)와 부동산중개사 자 격증만은 주에서 관장하고 있음. 부동산 중개자격증시험은 1919년 캘리포니아주에서 처
음 실시된이후 모든주에서 다 실시되고 있음. 부동산중개사가 되기위해서는 먼
저 그 전단계로서 부동산 판매사가 되어야 함. 물론 일정한 자격수준에 도달한 사람은 바
로 증개사 시험에 응시할 수 있음. 이들 자격증에 대한 요구수준은 주마다 다소 차이가 있
으나 대체적인 경향은 갈수록 더 높은 수준을 요구하고 있고

조지아주에서는 부동산 판매사 자격을 고졸이상의 학력을 가진 18세 이상의 미국시민으로서 주의 부동산위원회에서 인정하는 교육기관에서 24시간이상의 부동산학 교육을 이수한 자로 제한하고 있음. 그리고 부동산중개사 시험에 응시하기 위해서는 판매사로서 3년이상의 경력이 있어 야 하며 60시간이상의 교육을 필하여야 함. 한편 인디애나주에서는 대졸이상의 부동산 관련학과를 전공한 학력과 2년이상의 부동산판매사 경력이 있을 것을 요구하는 등 엄격한
기준을 적용하고 있고 시험에 합격하더라도 개업을 하기 위해서는 또 교육을 이수해야 하
며 영업을 계속하기 위해서는 2~3년 마다 정기적인 교육을 필하여야 함. 부동산중개사자
격증 소지자들은 원칙적으로 모든 종류의 부동산을 다 중개할 수 있으나

부동산 중개사 자격증을 가지고 있는 사람도 주거용, 공업용, 상업용 등의 전문중개사 자격증을 다시 취득하고 있음. 미국에서

주거용 부동산의 전문중개사 자격증으로는 CRB(Certified Real Estate Brokerage Manager)와 CRS(Certified Commercial Investment Member),

상업용으로는 CCIM(Certified Commercial Investment Member)그리고 공업용과 업무용으
로는 SIOR(Member,Society of Industrial and Office REALTORs)과 PRE(Professional
Real Estate Executive) 가 있음.
전문협회 수여자격증Counselors of Real
Estate CRE, Counselor of Real EstateREALTORs
Land Institute ALC, Accredited Land ConsultantInstitute of Real
Estate Management CPM, Certified Property Manager
ARM, Accredited Resident Mamager
AMO, Accredited Management OrganizationREALTORs National
Marketing InstituteCCIM, Certified Commercial Investment Manager
CRB, Certified Real Estate Brokerage Manager
CRS, Certified Redisential Specialist
Real Estate Securities
and Syndication InstituteSRS, Specialist in Real Estate SecuritiesSociety of Industrial
and Office REALTORsSIOR, Member Society of Industrial and Office REALTORs
PRE, Professional Real Estate Executive
Women's Council
of REALTORsLTG, Leadership in Training GraduateAmerican Chapter
International Real Estate
FederationCIPS, Certified International Property Specialist
표 2) 미국리얼터협회 가입단체 및 수여자격증
출처 : Halbert C. smith and John B. corgel Real Estate
Perspectives : An Introduction to Real Estate(Homewood, IL:
Irwin, 1992),

2. 평가분야

부동산 평가 자격증도 주택평가사와 부동산 평가사로 이원화 되어 있다. 미국"Appraisal Institute" 에서는 주택평가사로는 SRA(Senior Residential Appraiser)라는 자격증을, 부동산평가사로서 MAI(Member, Appraisal Institute)라는 자격증을 수여하고 있다. Appraisal Institute는 미국의 가장 대표적인 부동산 평가협회로서, 과거의 AIREA (American Institute of Real Eastate Appraisers)와 SREA(Society of REAL Estate Appraisers0가 1991년 1월1일부로 통합된 것이다.
MAI가 되기위해서 대졸이상의 학력과 부동산평가부문에서 5년이상 경력이 있어야 한다.
그리고 수익성부동산에 관한 시험용 평가보고서가 통과 되어야 하며, 부동산평가실무기준 에 관한 교육과정을 필해야 한다. SRA가 되기 위해서도 대졸이상의 학력과 평가경력이 필요 하다. SRA후보자는 2년이상 의 경력이 요구 되며, 협회에서 정하는 교과과정과 평가실무기준 교육과정을 성공적으로 이수한후, 주택평가에 관한보고서를 협회에 제출하고. 이것이 통과되어 야 한다. 2년경력 은 후보자가 평가실무를 행함에 있어서 완성한 평가보고서의 수로 산정된다. 즉1년의 경 력을 인정받기 위해서는 완성된 보고서 수가 적어도 얼마이상은 되어야 한다는 규정이 있 다. 이와 같은 최소한의기준을 초과해야만 1년의경력을 환산된다.
MAI가 되면 모든종류의 부동산을 다평가할 수 있다. 그러나 통상적으로는 주로 자신이 전 공하는 분야를 중점적으로 평가한다.
즉, 주택평가, 건물평가, 농업평가, 광산평가, 수용평가, 저당평가, 과세평가, 등 별도의 전문평가부문이 정해지는 것이다. 평가사가 아무리 엄격한 선발과정을 거쳤다고 하더라 도, 특정분야 에 대해서는 여전히 경험이나 지식이 부족할수 있다. 미국의 경우, 평가사가 자신이 잘모르는 분야에 대해 평가의뢰를 접수하는 것은 직업윤리상 비도덕적인 것으로 되어 있다. 정당한 대가를 지불하는 고객은 언제나 정당한 전문적 서비스를 받을 권리가 있다.

3. 관리분야.

부동산관리분야의 자격증도 주택관리사와 부동산 관리사로 이원화 됨. 미부동산관리협회(IREM: Institute of Real Estate Management)에서 ARM(Accredited Residential Manger)즉 주택관리와 CPM(Certified Property Manager)이라는 부동산관리사 자격증을 수여 하고 있다.

CPM이되기위해서는 대졸이상의 학력과 3년이상의 실무 경력이 있어야 하며, 협회에서
실시하는 시험에 합격해야 한다. CPM응 모든 종류의 부동산을 다 관리할수 있지만,

그보 다 낮은 수준인 ARM은 아파트와 같은 공동주택만을 관리할수 있다. CPM과 ARM은 개인에게 주어지는 자격증이지만 , 단체나 조직에 주어지는 자격증으로 는 AMO(Accredited Management Organization)가 있다. IREM에서 1945년부터 부동산 관리회사에 대해 AMO라는 자격증을 수여 하고 있다. 부동산 관리회사가 이자격증을 획득 하기 위해서는 오랬동안 부동산 관리업에 적극적으로 종사하고 있으면서 지역사회에서 좋은평판을 얻어야 한다. 또한 부동산관리에 관한 윤리규정을 성실히 준수하고, IREM에서 주는 최고의 자격증인 CPM소지자를 적어도 한명이상 고용하고 있어야 한다. 이자격증을  획득한 부동산 관리회사는 IREM이 인정하는 회사라는 선전문구나 광고를 사용할수 있으 며, 이것을 회사이름에 병기할수 있다.

4. 기타부동산관리 자격증

부동산관리부문에는 이외에도 여러 가지 전문관리사 자격증제도가 있다. IREM과 쌍벽을 이루는 BOMA(Building Owners and Managers Assciation International)에서는 RPA (Real Property Administrator)라는 건물관리사 자격증을 주고 있다.
그리고 미국주택건설업자협회(NAHB: National Association of Home Builders 에서는 RAM(Registered Apartment Manager)과 "Executive RAM" 이라는 아파트관리사 자격증을 미국 아파트협회(NAA:National Apartment Manager)에서 는 각각 CAM(Certified Apartment Manager),CAPS(Certified Apartment Maintenance Technician)이라는 아파트관리사 자격증을 수영하고 있다.
이외에도 국제쇼핑센터협회(ICSC: International Council of Shopping Centers)에서는 공인쇼핑센터관리사(CSM: Certified Shopping Center Manger)이라는 자격증을 콘도미니엄과 조합주택관리자 양성기관CAL (Community ssociation Institute)에서는 PCAM (Professional Community Association Manager)라는 자격증을 수여하고 있다.
미국을 위시한 선진제국에서는 이처럼 부동산 자격증에 대해 우리나라보다 훨씬 높은 수 준의 학력과 경력을 요구하고 있다. 또한 각협회는 나름대로 윤리강령을 만들고 이것을 회 원들에게 강제하고 있다. 이것은 부동산 산업이 고도화됨에 따라업무수행에 있어보다 수 준높은 전문지식이요구 되고 있기 때문이다 그리고 타인재산을 직업적으로 다루는 부동산 업 종사자로 하여금, 전문성의 부족과 윤리의식 결여로부터 발생할수 있는 위험이나 사고 를 미연에 방지 하기 위함이기도 하다.
※부동산상담사; 부동산 문제에 대하여 조언, 안내 , 지원을 제공하는 것을 의미한다. 보 다 엄격하게는 윤리헌장에 서명한 자격있는 전문가가, 일정한 수수료를 받고 이같은 서비스를 제공하는 것으로 한정의뢰인의 청구에 의해 의뢰인이요구하는 전문적인 서비스를 제공하는 것이다.

미 협회인 REALTORs National Marketing Institute협회에서 주는 자격증 3가지 에는
CCIM, Certified Commercial Investment Manager
CRB, Certified Real Estate Brokerage Manager
CRS, Certified Redisential Specialist 이 있습니다
이중ccim은 수탁받은 부동산에관한 자산 소유자의 처분업무로 자산이 최종 수익과 수익 률을 달성하기위한 투자분석전문가이며 자세한 내용은

-1차적인 관리업무, 2차적인 처분업무, 그리고 파생적인 업무인 제3자(위탁자에 대한 대출자, 주로 금융기관이 됨)를 위한 담보 목적의 보유?관리업무, 신탁재산에 부가가치를 생산하는 개발업무, 그리고 관련 업무로서 대리사무(정확한 용어가 아니나, 업계에서 通稱 하는 용어이므로 그대로 사용함) 등이 있는데, 모두 부동산의 직접 활동 영역인 만큼 당연 히 CCIM 임

관리업무는 CPM과 관련이 며 CPM에서도 투자분석을 하고 있듯이, 부동산 자산의 효율적?수익적 관리와 자산보유자의 목적에 부합하기 위해서 CCIM의 투자분석이 요구된다.

처분업무는 자산의 최종 수익과 수익률을 달성하기 위해서 CCIM 방법을 통한 투자분석 을 함으로써 최선적?안정적 매각가를 도출해 낼 수 있다.

담보업무는 유효담보가치를 산정함에 있어 LTV, DCR 및 그 기초가 되는 부동산가치와 NOI가 직접적으로 적용되며, 담보업무의 실질적 수요자인 대출자(금융기관)의 입장에서 담보 투자가치를 파악할 수 있다.

개발업무는 가장 종합적이고 실질적이며 직접적으로 크게 CCIM의 필요성이 요구되는 영 역이다. 부동산에 대한 입지와 함께 사업계획, 시행 등에 있어서 특히 CCIM 정규 과목 중 102과목의 마케팅 분석은 입지 및 사업계획에서 핵심적인 역할을 하며, 또한 사업계획 뿐 아니라 사업 시행 중 수시로 행해지는 중간 분석에서는 투자분석과 수치적 분석이 반드시 요구됨

이상과 같은 내용들은. 사업계획 및 실행에 있어서 마케팅이나 현금 흐름이 중요함에도 그 기초가 되는 사실과 자료들의 타당성은 강한 신뢰에 접근하기에는 부족했다. 물론 이에 는 우리나라 부동산 개발 사업에 있어서의 오랜 환경과 관습, 객관적 사실 보다는 개인적 경험과 판단에 좌우한 사업 착수?진행 등의 이유도 있지만, 수치화된 사업 분석과 사업화 의 판단 근거를 도출하는 기법이 덜 세련된 탓도 있었다. CCIM에서는 시각화되고 비교?분석할 수 있는 계량화된 자료를 생산하고, 그것을 분석하는 능력을 제고한다.

물론 아무리 좋은 방법과 기술이 있더라도 그것을 뒷받침하는 최우선 전제조건이 있다.
풍부한 기초 자료(또는 제공처)가 필요하다는 것이다. 그러기 위해서는 국가적 차원의 자 료(예, 통계청 등)에 대한 분석 능력(통계학적 방법)과 양질의 다양한 私的 자료가 더 풍부 해야 한다. 이것을 단기간에 갖추기는 어렵더라도 바로 그 역할을 할 수 있는 중요 구심체 중 하나가 또한 CCIM이라 할 수 있다. 회원간의 정보 교류 및 방법 공유는 회원들간 서로 장단점을 보완하고 각계에서 서로 레버리지를 일으킬 수 있으며(마치 투자의 레버리지와 유사하게), 부동산업의 기회를 확대할 수 있는 계기를 제공함.

부동산업을 수행하는 데 있어서 중요한 부분을 두 가지로 꼽고 있다. 그 중 하나가 법적 마인드이고, 다른 하나는 바로 경제적 마인드(수익적 사고) 이다. 여기서 경제적 마인드 를 양성?심화시키는 제도화되고 우수한 길이 CCIM을 통한 접근이다. CCIM의 내용은 그 동안 우리들과 전혀 무관하거나 우리들이 전혀 생각하지 않았던 것은 아니다. 단지 그것 을 실천하거나 더 세분화하여 세련된 절차와 실행을 하지 않았거나 못했던 것들이다.
CCIM은 이러한 것들에 대한 그림을 제공하고, 그것을 가능하게 한다.(물론 각자의 미시 적인 노력은 당연히 추가로 필요하다)
우리나라와 우리 사회와 부동산업에서는(다른 분야도 마찬가지이지만) 이제 막연한 논리 와 추측성 계획 그리고 感만으로 일을 하기엔 한계가 있으며 주변의 여건과 국제적 환경 도 변하였으며, 이는 이미 수년전부터 가시적으로 나타난 현실이다.

이러한 사회 환경의 변화 흐름에 맞추어 부동산업에서 체계적인 전문 영역으로 자리 잡 을 수 있는 CCIM은 이미 내게 많은 실무적 지식과 함께 자신감을 주었다. 또한 기존에 계 속적으로 사용하여 오던 나의 개별적 방식과 비교하여, 부족한 부분을 보완하고 신뢰할 방 법을 제공함