CMA리포트의 중요성
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작성자 장미 댓글 0건 조회 563회 작성일 15-07-09 08:43
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주택 부동산 시장의 뜨거운 열기가 서서히 식어가면서 그동안 거의 매일같이 모든 미디어들이 큰 관심거리로 다루던 ""부동산 거품""과 그 영향력의 실제 모습이 드디어 서서히 윤곽을 드러내는 듯 하다. 지난 2005년 중반(가격하락세가 시작된 시점)부터 현재까지의 부동산시장 흐름과 여러가지 중요한 부수 요인들을 이해하는 것이 중요하므로 예(Case Study)를 들어 설명해 본다.
지난 2006년 1월경 어느 판사의 요청으로 8유닛 아파트의 CMA(Comparative Market Analysis)리포트를 만들어 제출한 적이 있다. 법정자료로 쓰여야 했으므로 세밀히 조사하지 않을 수 없었는데 CMA리포트의 주 내용은 다음과 같다.
1. 현재 시장에 나와있는 건물가격 조사
2. 거래가 성사되어 에스크로 진행 중인 건물 조사
3. 지난 6개월에서 1년까지 이미 거래된 건물 조사
4. 지난 6개월에서 현재까지 시장에 나왔으나 거래가 성사되지 않은 건물 조사
5. 위의 자료들을 종합하여 불필요한 자료 삭제 및 필요한 부분 추가 작업
이와 같은 자료들을 바탕으로 현재 시세를 정할 수 있었는데 위의 과정을 거친 결과 2006년 1월에는 이미 주택시장 실제 판매가가 2005년 초에 비해 5% 이상 가격이 하락하였으며 전체적인 부동산 가격이 전반적인 하락세에 접어들었음을 느낄 수 있었다.
이런 결과를 확인하고자 많은 주택부와 상업용 브로커들과 얘기를 나눈 적이 있었다. 그들은 하나같이 '가격이 내리다니 무슨 소리냐'는 태도로 일관하였다. 본인은 그제서야 많은 부동산 브로커들, 특히 스스로를 전문가라 일컫는 분들조차도 CMA리포트를 작성해 본 적이 없거나 부동산 호경기로 인해 별다른 노력 없이 리스팅을 쉽게 받아 보니 필요성을 느끼지 못해서, 그리고 불행하게도 고객들이 CMA리포트를 준비한 브로커들의 필요성을 자신들이 쉽게 이해하지 못해서 또는 부동산 브로커를 전문가로 인정하면 자신들 마음대로 컨트롤하기가 어렵다는 등의 이유로 CMA리포트가 널리 사용되지 않았음을 알게 되었다.
다시 말하면 브로커나 건물주 모두 건물시세와 큰 상관 없이 자신들의 건물가를 책정하여 시장에 내놓았다는 얘기다. 2002년 이후 많은 한인 건물주들이 자신들이 원하는 가격에 또 그를 지지하는 많은 브로커들로 인해 되는대로 시장에 내놓아 왔고 이를 팔아온 브로커들이 가격 인상에 크게 공헌해 왔으며 이에 따른 결과로 많은 바이어들, 특히 2005년 이후 제대로 평가되지 않은 건물을 구입한 분들은 단기적으로 큰 피해를 입을 수 있다는게 본인의 추측이다.
이미 2006년 중반 이후 그런 종류의 문의를 많이 접하기 시작했다. 2005년 말에 여러 브로커가 '지금 바로 되팔아도 몇십 만불을 남길 수 있다. 내 바이어만 해도 여러 명이 줄을 서있다' 등의 말로 바이어를 현혹시켜 거래를 성사시켰으나, 매달 Cash Flow가 없고 이자상승으로 인해 오히려 매달 몇천 불씩 은행에 페이먼트를 지불하며 손해를 보고 있다는 하소연을 쉽지 않게 듣곤 한다.
부동산 시장 변화에 큰 상관없이 현명하게 투자하는 법, 그리고 건물 살 때 주의해야 할 점은 좋은 브로커를 만나고, 자신도 어느 정도의 지식을 갖추어야 한다는 것이다. 부동산 투자에 왕도는 없다. 그리고 지름길도 없다는 인식 아래 꾸준히 관련서적과 정보를 입수하고 습득하는 게 가장 빠르고 안전한 길이라는 것을 다시금 되새겨 보아야 할 시점이다.
지난 2006년 1월경 어느 판사의 요청으로 8유닛 아파트의 CMA(Comparative Market Analysis)리포트를 만들어 제출한 적이 있다. 법정자료로 쓰여야 했으므로 세밀히 조사하지 않을 수 없었는데 CMA리포트의 주 내용은 다음과 같다.
1. 현재 시장에 나와있는 건물가격 조사
2. 거래가 성사되어 에스크로 진행 중인 건물 조사
3. 지난 6개월에서 1년까지 이미 거래된 건물 조사
4. 지난 6개월에서 현재까지 시장에 나왔으나 거래가 성사되지 않은 건물 조사
5. 위의 자료들을 종합하여 불필요한 자료 삭제 및 필요한 부분 추가 작업
이와 같은 자료들을 바탕으로 현재 시세를 정할 수 있었는데 위의 과정을 거친 결과 2006년 1월에는 이미 주택시장 실제 판매가가 2005년 초에 비해 5% 이상 가격이 하락하였으며 전체적인 부동산 가격이 전반적인 하락세에 접어들었음을 느낄 수 있었다.
이런 결과를 확인하고자 많은 주택부와 상업용 브로커들과 얘기를 나눈 적이 있었다. 그들은 하나같이 '가격이 내리다니 무슨 소리냐'는 태도로 일관하였다. 본인은 그제서야 많은 부동산 브로커들, 특히 스스로를 전문가라 일컫는 분들조차도 CMA리포트를 작성해 본 적이 없거나 부동산 호경기로 인해 별다른 노력 없이 리스팅을 쉽게 받아 보니 필요성을 느끼지 못해서, 그리고 불행하게도 고객들이 CMA리포트를 준비한 브로커들의 필요성을 자신들이 쉽게 이해하지 못해서 또는 부동산 브로커를 전문가로 인정하면 자신들 마음대로 컨트롤하기가 어렵다는 등의 이유로 CMA리포트가 널리 사용되지 않았음을 알게 되었다.
다시 말하면 브로커나 건물주 모두 건물시세와 큰 상관 없이 자신들의 건물가를 책정하여 시장에 내놓았다는 얘기다. 2002년 이후 많은 한인 건물주들이 자신들이 원하는 가격에 또 그를 지지하는 많은 브로커들로 인해 되는대로 시장에 내놓아 왔고 이를 팔아온 브로커들이 가격 인상에 크게 공헌해 왔으며 이에 따른 결과로 많은 바이어들, 특히 2005년 이후 제대로 평가되지 않은 건물을 구입한 분들은 단기적으로 큰 피해를 입을 수 있다는게 본인의 추측이다.
이미 2006년 중반 이후 그런 종류의 문의를 많이 접하기 시작했다. 2005년 말에 여러 브로커가 '지금 바로 되팔아도 몇십 만불을 남길 수 있다. 내 바이어만 해도 여러 명이 줄을 서있다' 등의 말로 바이어를 현혹시켜 거래를 성사시켰으나, 매달 Cash Flow가 없고 이자상승으로 인해 오히려 매달 몇천 불씩 은행에 페이먼트를 지불하며 손해를 보고 있다는 하소연을 쉽지 않게 듣곤 한다.
부동산 시장 변화에 큰 상관없이 현명하게 투자하는 법, 그리고 건물 살 때 주의해야 할 점은 좋은 브로커를 만나고, 자신도 어느 정도의 지식을 갖추어야 한다는 것이다. 부동산 투자에 왕도는 없다. 그리고 지름길도 없다는 인식 아래 꾸준히 관련서적과 정보를 입수하고 습득하는 게 가장 빠르고 안전한 길이라는 것을 다시금 되새겨 보아야 할 시점이다.
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