부동산 기대이익 배상과 계약이행 거절
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작성자 장미 댓글 0건 조회 589회 작성일 15-07-09 08:35
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부동산 거래시에 원칙적으로 셀러 혹은 바이어의 계약사항 위반에 대한 손해배상청구는 피해당사자의 손실이 합리적으로 명확하게 증명될 수 있는 범위내에서만 허용되는 것이 원칙이다.
일례로, 임차인은 쇼핑센터 내의 매장시설을 매달 퍼센티지 리스인 임대료와 매상액에 대한 일정비율을 지급하기로 하고 5년 임대계약을 체결하였다.
그런데 임대인의 착오 혹은 과실로 그 임대 장소가 다른 사람에게 임대되었고 임차인은 그 임대 장소의 사용이 거절되었다.
임대인이 개업하려는 비즈니스는 새로운 업종이어서 매출 및 이윤에 대한 과거의 입증 자료가 없고, 양측이 서로의 합의점을 찾을 수 없다면 결국 문제를 유발시킨 당사자는 임대인이므로, 임대인은 임차인의 피해 손실액에 대해서 보상하여야 할 것이다.
이처럼 새로운 업종은, 정확한 매상 및 순익을 판단하기가 어려우므로 피해보상액에 대한 산술적 정확성은 요구되지 않을 수 있다.
또 다른 경우로서, 부동산 거래의 승락 후 계약 이행거절이 발생시에는 계약서에 근거하여 당사자간의 합리적인 기준에서 신의성실의 원칙에 의해서 누구의 잘못인가를 판단하는 것이 일반적인 관례이다.
예를 들면, A는 건물 완공 후에 B사로부터 100만달러를 지급받기로 하고 주택을 건축하기로 계약하였다. 양측은 B사가 대금 지급을 위해서 대출받는 것을 알고 있었다.
A는 B사가 대출을 받으려던 금융기관으로부터 대출받는 것이 불가능한 것을 안 후, B사에게 공사대금을 공탁하거나, B사의 사장이 개인적인 보증을 하지 않으면 이행을 유예한다고 통보하였다.
B사가 A의 두가지 요구사항 중에 어느 한 가지도 이행하지 않는 경우에 A는 계약거절 책임을 물어 B사에 손해배상을 청구할 수 있다.
이러한 상황에서는 계약서의 계약조건과 계약전후에 B사의 신용상황의 변화에 대한 합리적인 근거를 제시하였는가를 중요 쟁점으로 삼을 수 있다.
B사가 특정 금융기관으로 부터 대출받을 수 없는 원인이 신용상황 변화 때문인지 혹은 다른 합리적인 원인이 있는지를 판단해야 한다.
즉 계약서상 합리적인 기준에서 양측이 신의성실에 어긋나는지 혹은 원래의 계약조건을 변경하려는 의도였는지를 판단하여 누구에게 책임이 있는지를 판단해야 한다.
일례로, 임차인은 쇼핑센터 내의 매장시설을 매달 퍼센티지 리스인 임대료와 매상액에 대한 일정비율을 지급하기로 하고 5년 임대계약을 체결하였다.
그런데 임대인의 착오 혹은 과실로 그 임대 장소가 다른 사람에게 임대되었고 임차인은 그 임대 장소의 사용이 거절되었다.
임대인이 개업하려는 비즈니스는 새로운 업종이어서 매출 및 이윤에 대한 과거의 입증 자료가 없고, 양측이 서로의 합의점을 찾을 수 없다면 결국 문제를 유발시킨 당사자는 임대인이므로, 임대인은 임차인의 피해 손실액에 대해서 보상하여야 할 것이다.
이처럼 새로운 업종은, 정확한 매상 및 순익을 판단하기가 어려우므로 피해보상액에 대한 산술적 정확성은 요구되지 않을 수 있다.
또 다른 경우로서, 부동산 거래의 승락 후 계약 이행거절이 발생시에는 계약서에 근거하여 당사자간의 합리적인 기준에서 신의성실의 원칙에 의해서 누구의 잘못인가를 판단하는 것이 일반적인 관례이다.
예를 들면, A는 건물 완공 후에 B사로부터 100만달러를 지급받기로 하고 주택을 건축하기로 계약하였다. 양측은 B사가 대금 지급을 위해서 대출받는 것을 알고 있었다.
A는 B사가 대출을 받으려던 금융기관으로부터 대출받는 것이 불가능한 것을 안 후, B사에게 공사대금을 공탁하거나, B사의 사장이 개인적인 보증을 하지 않으면 이행을 유예한다고 통보하였다.
B사가 A의 두가지 요구사항 중에 어느 한 가지도 이행하지 않는 경우에 A는 계약거절 책임을 물어 B사에 손해배상을 청구할 수 있다.
이러한 상황에서는 계약서의 계약조건과 계약전후에 B사의 신용상황의 변화에 대한 합리적인 근거를 제시하였는가를 중요 쟁점으로 삼을 수 있다.
B사가 특정 금융기관으로 부터 대출받을 수 없는 원인이 신용상황 변화 때문인지 혹은 다른 합리적인 원인이 있는지를 판단해야 한다.
즉 계약서상 합리적인 기준에서 양측이 신의성실에 어긋나는지 혹은 원래의 계약조건을 변경하려는 의도였는지를 판단하여 누구에게 책임이 있는지를 판단해야 한다.
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