장상태의 복덕방 넋두리_집팔때 취해야 할 중요한 팁 > 부동산 살까말까

집팔때 취해야 할 중요한 팁


 
1.페키징 / 메이크업
옷이나 식품을 산다고 하자.  누구나 깔끔하고 예쁘게 포장된 물건 부터 집어 볼 것이다.  부동산도 마찬 가지이다.  내용이 어떤가는 다음 문제.  우선 많이 보여져야 거래가 있을 것 아닌가?  보러 왔다가 외관이 깔끔치 않아서 돌아 가는 경우가 허다하다.  또, 외관은 깔끔한데 들어 가 보니 빨리 나가고 싶은 집도 있다.  재건축 용도로 땅 값에 내어 놓은 집이 아니면 최소의 신부 화장은 해야 되지 않을까?  내벽과 외벽의 페인팅, 마당과 정원 미화 작업은 최소의 노력으로 최대의 효과를 볼 수 있다.  우선, 부동산 에이젼트를 불러서 의견을 조회하라.  오래된 집이면 메이크업 뿐만 아니고 터마이트나 인스펙션등이 먼저 선행되어야 하는 경우도 있다.  문제를 모르고 있다가 클로징 전에 진땀 흘리고 노심초사 돈이 깎기는 경우가 허다하다.  미리 알고 최소의 실비용으로 클레임 소지를 없애고 깔끔하게 단장하면 마음의 평화는 보장된다.  따라서 집을 마켓에 내어 놓은 시점까지 이런 사전 점검 및 보수 작업에 소요될 시간을 미리 예견하는 것이 바람직하다.  그냥 급히 내어 놓은 집이나 깔끔이 단장한 집이나 클로징은 오히려 후자 쪽이 빠를 수 있다.

2. 최적 가격이 열쇄
어느 물건을 살 때나 사는 입장에서는 가격이 최 우선 조건이다.  비싼 물건만 선호하는 사람도 너무 싼 물건이 있으면 사고 싶은 충동이 일어나고 반대로 물건이 괞찮아서 집었더니 너무 비싸면 다시 놓게 된다.  최적 가격이 열쇄이다.  새 것은 가격을 믿지만 중고의 경우 애매하거나 신뢰가 없을 수 있다.  하물며 부동산의 경우는 그 위험 부담이 더 크게 느껴진다.  어떻하나?  바로 이 부분이 부동산 에이젼트가 가장 크게 도와 줄 수 있는 부분이다.  원하는 가격이 있어도 최적 가격인지 전문적인 시장 조사를 해야 한다.  가격 탄력성에 의한 매매 기간도 예상하는 것이 좋다.  급히 팔아야 하면 값을 낮추고 시간 여유가 있다면 높은 벳팅을 시도할 수도 있다.  보통의 경우 90일 기준으로 보면 현 시세로 정확히 내어 놓은 것이 좋다.  현재의 부동산 시장과 그 추세를 파악하는 것도 매우 중요하다.

3. 부동산 에이젼트
광고나 하고 커미션만 챙기는 것이 부동산 에이젼트의 고유 업무일까?  유능한 에이젼트는 결정을 돕는 참모가 된다.  궁금한 모든 질문에 답을 줄 수 있어야 하고, 거래 과정의 꼬인 문제를 풀기 위한 대화의 창구 노릇을 해야 한다.  발로만 뛰어도 안되고, 머리만 돌리고 있어도 안된다.  필요에 따라서 뛰기도 하고 돌리기도 해야 한다.  에이젼트를 선정할 때에는 사심과 인정은 금물!  반드시 리스팅 계약도 해야 하며 모든 네고나 계약 사항을 미리 점검하고 동의하여야 한다.  솔직 담백하라.  그러면 솔직 담백한 에이젼트를 얻을 수 있을 것이다.

4. 커미션 부담
구더기 무서워 장 못담그는 경우를 연상케 하는 말이 커미션이다.  커미션이 부담스러운 것은 당연한 심리이니 부끄러워할 필요는 없다.  그러나 그것은 심리적인 현상이다.  커미션은 대개 4%에서 6%정도인데 상식적으로 생각해 보라.  매년 소비자 생활 지수가 보통 4%정도 오른다.  그보다 낮으면 소비경제가 안 좋은 거고, 더 높으면 소비경제가 좋은 거라고 말들 한다.  지금 부동산을 사면 언제 되 팔 것인가?  일년도 안되어 사자 마자 판다면 당연히 커미션의 부담을 안게 되지만, 2년을 넘긴다면 부담이 없어지고 해가 갈 수록 커미션의 부담은 줄게 된다.  또 새 건물의 경우는 프리미엄이 몇 년 정도 가산될 수 있으므로 커미션 부담을 덜 느낀다.

5. 4%가 5%보다 순수익이 더 좋을까?
단순 수학 계산으로 보면 커미션이 비용이므로 당연히 낮은 커미션이 순수익을 증가시키는 결론을 짓는다.  그런데, 이 논리는 옛날 복덕방 시절에나 적용되는 말.  모든 주택은 100% MLS라는 전문 에이젼트 넷트워크를 통하여 거래가 되는데, 커미션의 절반이 바이어를 데려 오는 구매 에이젼트와 나누게 되므로 커미션이 적은 것 보다 많은 것이 오히려 입질이 많아 가격이 보호되고 매물에 따라서는 경쟁 상태까지 치다를 수 있다.  커미션 4%의 경우 한 쪽이 2%가 되고 6%의 경우 한 쪽이 3%가 된다.  에이젼트라면 어느것을 택하겠는가?  요즈음 부동산의 등가로 인해 100만불 이상의 주택은 4%, 30만불 이상의 주택은 5%, 그 이하는 6%가 일반적인 커미션율이다.  커미션이 몇 %이든 리스팅 계약 시 상대편 에이젼트에게 얼마를 주겠다는 COMMISSION SPLIT FORM을 서명하게 되는데 잘 보고 절반(?)이 지급 되는 지, 아니면 리스팅 에이젼트가 더 취하는 지 확인한 후 싸인해야 한다.  왜냐면 집을 파는 사람은 바로 바이어를 데려오는 쎌링 에이젼트이지 집을 내 놓은 리스팅 에이젼트가 아니기 때문이다.

6. 마켓팅
부동산 마켓팅은 전문 넷트워크와 일반 넷트워크를 통해 이루어 진다.  전문 넷트워크는 부동산 브로커 넷트워크로서 대표적인 것이 MLS (Multiple Listing Service)이며 가장 효과적이고 가장 많은 판매 넷트워크이다.  MLS는 모든 부동산 에이젼트의 매물 리스팅을 한 곳에 모아서 구매 에이젼트와 커미션을 나누어 갖는 방식의 마켓팅 방법이다.  일반인 즉 For Sale By Owner 리스팅은 등록할 수 없다.  일반 넷트워크는 가장 간단한 For Sale 싸인으로 부터 우편, 잡지, 신문, 라디오, TV등의 광고 매체를 이용한 마켓팅이다.  전문과 일반 넷트워크 모두를 통한 최다 노출이 마켓팅의 관건이다.

7. 락박스
특별한 사정이 없으면 락 박스를 다는 것이 당연하다.  가게에 물건을 사러 갔는데 물건을 못 만지게 한다면?  마찬가지이다.  프라이버시 문제가 있으나 너무 제한을 두면 구매 에이젼트가 귀찮은 것을 피할 수 있어 안 보여 주기 십상.  에이젼트 넷트워크를 믿고 주의 사항을 잘 하달하여 프라이버시를 최대한 지키면서 출입이 용이하게 락박스를 달도록 허용하는 것이 기왕 팔려고 내 놓은 집을 빨리 처분할 수 있다.