집 지킬까? 포기할까? > 부동산 살까말까

경제 침체로 수입이 줄어들면서 주택 유지가 힘들어지는 데다 주택 가격 급락으로 에퀴티가 줄어들거나 융자액이 감정가를 넘어서는 경우가 급증하면서 힘들게라도 주택을 유지해야 할 지, 지금이라도 포기하는 게 현명한 지 고민하는 한인 주택소유주들이 많다.

주택을 계속 유지하자니 경제적 부담이 만만치 않고, 그렇다고 포기하자니 아메리칸 드림이 깨어지는 것 같고 크레딧 파산등 경제적 비용도 커 결정을 내리기가 쉽지 않다. 주택 유지 및 포기의 장단점과 비용을 정리했다.

비교 대상은 지난 2006년 LA한인타운의 50만달러 짜리 단독주택을 20% 다운 페이먼트하고 40만달러를 융자받아 구입한 한인 A씨다. A가 향후 3년간 주택을 보유하고 있다고 가정할 때 3년 후의 주택 가치로 인한 손익 및 비용을 비교했다.

▷유지

현재 이 주택의 시장 가치는 40만달러 정도. 당시 7%의 이자율로 융자를 받았기에 A가 내는 월 모기지 페이먼트는 2661달러다. 그리고 보험료로 매년 500달러 정도 재산세로 6000달러 정도를 부담한다.

따라서 A가 현재 이 주택을 유지하는 데 연간 드는 비용는 3만8500달러 정도. 모기지 페이먼트가 1년에 3만1932달러에 이르고 여기에 재산세 및 보험료 등을 더한 금액이다. 물론 전기세나 개스세 같은 다른 비용은 제외했다.

그러나 A가 재융자를 받으면 주택 유지 비용은 훨씬 줄어든다. A는 지난 4년간 꾸준히 페이먼트를 했기에 현재 원금은 38만7000달러 정도. 이를 현재 받을 수 있는 30년 고정 이자율 5%로 재융자 하면 월 페이먼트는 2078달러로 줄어든다. 따라서 연간 모기지 페이먼트가 2만4936달러가 되며 재산세 및 보험료를 더해도 연간 유지비용은 3만1500달러 정도가 된다.

그러나 모기지 이자 및 재산세 등에 대해서는 매년 세금보고시 일정액을 세금 크레딧 형태로 돌려받을 수 있다.

개인 소득에 따라 환급받는 세금 규모는 달라지지만 A의 경우 3000달러 정도는 가능하다. 결국 A가 주택을 유지하는 데 드는 비용은 2만8500달러 정도인 셈이다. 앞으로 3년간 보유한다면 8만5500달러 정도가 필요한 셈이다.

여기서 한가지 더 고려해야 할 것은 앞으로 주택가격 추이다. 많은 경제학자들이 예측하는 것처럼 주택 가격이 올해말 또는 내년에 바닥을 치고 소폭 상승한다면 3년 후에는 현재보다 10% 정도의 가격 상승이 가능하다.

역사적인 주택 가격 그래프를 보면 바닥 시점으로부터 2년 정도가 지나면 주택 가격이 평균적으로 10% 정도 반등하는 것으로 나타나고 있기 때문이다.

따라서 A는 4만달러 정도의 주택가치 상승을 기대할 수 있다. 또 3년간 줄어드는 원금이 1만7000달러 정도. 이를 감안하면 향후 3년간 실질적으로 들어가는 주택 유지 비용은 2만8500달러 정도인 셈이다.

▷포기

만약 주택을 포기할 생각으로 페이먼트를 내지 않는다면 1년 정도는 현재의 주택에 거주할 수 있다. 그리고 1년 후 현재의 주택과 비슷한 수준의 아파트를 렌트한다면 렌트비로 매월 2000달러 정도는 부담해야 한다.

따라서 주택을 포기하고 앞으로 3년간 들어가는 비용은 아파트 렌트비 2년치인 4만8000달러 정도. 여기에 이사비용 및 아파트 시큐리티 디파짓 비용 정도가 더 들어간다.

그러나 주택을 포기하면 크레딧이 완전히 망가지게 된다. 미국에서 크레딧의 중요성은 말할 필요가 없다. 크레딧이 망가지면 A의 이름으로 경제 활동은 사실상 힘들다.

수시로 날아드는 차압 관련 통보 및 강제퇴거시의 정신적 고통도 생각해야 한다. 또 주택을 포기할 때의 상실감 및 생활의 변화로 인한 스트레스 등도 감안해야 한다.

▷결론

A씨를 예로 보면 주택을 포기할 때 향후 3년간 손익을 계산해보면 순수하게 절약할 수 있는 비용은 3만7500달러로 커지만 주택 가치 상승분을 생각하면 오히려 1만9500달러 손해다.

물론 주택가치 상승분은 미실현된 이익이기에 예로 든 것보다 늘어날 수도 있고 오히려 주택가치가 현재보다 더 하락할 수도 있다. 즉 주택을 포기함으로써 얻는 경제적 이익은 주택 가치 상승분에 크게 좌우된다.

결국 당장은 힘들더라도 안정적인 생활을 유지하면서 주택 가치 상승분을 기대하는 것이 나을지 파손된 크레딧 및 차압으로 인한 스트레스가 견디기 힘들지라도 경제적으로 조금아나마 여유를 찾는 게 나을지를 고려해 결정해야 한다.