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부동산 투자 분석 방법

주식이나 다른 동산에 투자할 때  흔히 들 자금에 비해 얼마의  수익이 남는가를 비교하다가도, 부동산투자의  경우에는 쉽게 얼마  짜리 건물인데 렌트 수입은 얼마 밖에 안  되느냐?는 식으로 빗나가는  게 일반이다. 투자수익에 대한 정확한 이해와 분석 능력이 없는 한, 부동산의 적격여부나 장단점을 비교한다는 것은 바로 장님이 코끼리를 더듬는 격이 된다.
기본적으로 자기자금투자액(Investment)이 얼마마한 수입효과 (Capital Gain)를 가져오는가를 백분율(Capital Rate)로 찾아내는 방법을 말한다. 이는 대략 예금  이자와 이자율과 같은 관계이지만, 은행예금은  정해진 이자율로 이자액을 계산하는 순서가 되지만, 거꾸로  투자의 경우는 투자액과 수입액(임대료 수준)으로 그 수익률을 찾는 순서가 된다. 
그 외에도 부동산투자 수익의 분석에는 여러 가지 더 복잡한 요소들이 있다. 수입임대료는 얼마까지가 현실적으로 가능한  임대료가?, 필수적으로 써야 되는 관리비용의 한계는 어딘가? 건물의 감가상각 (건물의 마모에 따른 가치 감소)은 무엇이고 이것은 수입에 어떤 영향을 주나? 수입세는  얼마가 될 것이며, 가지고 있는 동안 가격은 얼마나 올라 줄 것인가를, 모두 통계나  객관적인 자료를 기준으로 파악하고 감안해야 한다.
⊙먼저 현재의 임대료 수입을 파악해  보자. Rent Roll이라 통칭하는 임대료 명세서를 요구하면 임차인, 임대면적, 임대료와  임대기간을 파악할 수 있다. 나아가, 임차인은 개인인지  법인인지, 법인이면 임대차계약서상  법인대표의 개인보증이 들어 있는지를 구별하고, 임대료는  기초임대료(Base Rent)와 부속임대료 (부동산세,   임대주의 보험료   분담액, 냉난방비   분담액, 관리비=CAM등)를 구분하고, 또 임대기간  중에 약정된 임대료  인상폭(Escalation)
도 확인해 둔다.
현재 임차인이 없거나 1년 이내에 임대차기간이 만료되는 공간은 되도록  제3 중개인을 통하여 적정임대료 수준을 파악(Speculation)하여 이를  임대료로 계상 할 수 있다.
이렇게 종합된 임대료 수입합계 중에서 평균 공실율(Vacancy Ratio)을 공제하여야 현실적인 총  임대수입(Effective Gross  Operating Income)이 된다. 이 공실 율은 시황이나 지역 또 임대부동산의  종류에 따라 다르나, 뉴욕 지역이라면 대략 5%내지 15%이며, 그 평균 수치는 부동산 전문지나 지방일간지에서 입수할 수 있다. 주의할 것은 같은 시기에 동일 지역에서의 투자대상
을 분석 비교하려면, 같은 종류의 부동산에는  반드시 동일한 공실율을 적용해야 공정한 결과를 기대할 수 있다.
⊙ 다음으로 관리비용을 제대로 파악해야 하는데,  이를 중개인이나 파는 사람이 제시하는 항목과 계수에만 의존하면 아니 된다. 임대 수입은 물론 특히 비용을 검토할 때는 우선 (1)모든 항목이 다  열거되었는지 와, (2)그 내용이 충실한 것 인지와,  (3)그 금액은 현재  적정 수준인지를  판단하고 조정해서 받아 들여야 된다. 부동산세액은 타운의 징세과에  확인함은 물론 최근의 부동산세 인상추세와 계획도 타진해 보고, 보험료도 현재의 보험내용을 받아서 부보액(Insured Amount)이 합당한지와, 보일러보험, 수해보험  등 특수 보험이 누락된 것은 추가로 산입시키고, 전기, 난방, 상수도, 하수도, 그리고 쓰레기 수거료 등이 모두 정확히 산정되었는 지도 확인한다. 건물시설 중에 승강기, 보일러, 조경  등과 같이 전문가의 손길이  필요한 분야의 영선 계약은 되어 있고 그 비용도 제대로 계산되었는지, 정기적으로 받는 검사비 (승강기는 매년과 매  5년, 아파트의 정기 시설검사는 매  5년 등)나 수수료 등은 누락되지 않았는가도 본다. 
가장 애매한 부분이 수리나  영선 비용이다. 많은 경우  노출을 가장 꺼리는 부분이고 또 주인이 직접 수리할 능력이 있는 경우엔 이를 생략하는  경우가 많다. 또 이 비용이 많을수록 건물에 문제가 많은 것으로 인식되므로 밝히기를 꺼리기도 하다. 이는 건물운영에 관한  세무보고서를 징구하면 비교적 제대로 망라되어있다. 이는 부동산을 파는 목적과는 상반된 목적에서 작성되기 때문이다. 그래도 모호한 경우에는 건물의 수명과  관리상태를 보아 총 임대수입의 5%정도를 계상하면 된다.
또 부동산의 규모가 작던 크던 간에 반드시 대행관리비도 총 임대수입의 5%정도를 계상할 것을 권장 한다. 이는 아무리 주인이 직접 관리할 수 있는 규모라 해도, 적지 않은 시간과  사무적인 일이 수반되는 바,  이것도 비용으로 계상되어야 정확한 투자효과를 분석할 수 있기 때문이다.
⊙ 이렇게 집계된 관리비 (Operating Expense)를 위의 총 임대수입(GOI)에서 빼면 우선 순 임대수입(Net Operating Income)이 나온다. 여기서 일년간 지급해야할 융자 원리금액 (모게지)을 다시 빼면 이때에 일년간 투자해서 얻는 잔여현금액(Cash Flow before Tax)이  나오지만, 이것이 바로 투자 수익이 되는 건 아니다. 왜냐하면, 지급된 융자원리금액 중에는 원금을  상환액수가 일부 포함되어 있기 때문에 이자로 지급된 액수만 비용이 되기 때문이다.
⊙ 제대로 투자수익을 분석하려면,  순 임대 수입에서  다음의 4가지 요소를 가감해야 한다. 즉 모게지 지급액  중의 이자부분만 공제하고, 다시  건물 부분의 감가상각 액을 뺀 후라야 비로소 과세대상 수입액 (Taxable Income)이 된다. 
연간 지급될 모게지 이자액의 산출은  대충 현행 이자율을 대입하여  추산할 수 있고, 건물가격은 과세평가가격 중에서 건물이  차지하는 비중을 총 구입가격에 대입하여 예상하고 그 금액의 30분지 1을 매년의 상각비용으로  잡으면 무난한 기준이 된다. 
그후에 여기 발생하는 손실이 투자하는  본인의 소득세에 미치는 절세  효과가 있으면 이 금액도 가산한 후에,  마지막으로 부동산의 예상 가격상승액도 감안하여야 실제의 투자 수익 액을 예상할 수 있다. 
이렇게 손질된 예상 수익 액을 부동산 구입가격이 아닌 투자액 (다운페이)으로 나눈 백분율이 바로 부동산 투자수익율 (Capital  Rate)이 되며,  여러 개의 부동산을 비교할 때나 나아가  다른 종류의 투자방법과 비교하는  기준으로 삼아야 한다.