주택 첫 구매자, 융자보다 신용도 먼저 파악해야 > 부동산 살까말까

주택을 유지하느라 어렵고, 언더워터 상황에서는 모기지 융자도 불가능해 재융자도 못한 채 어려운 시기를 보내는 이들이 많다.

그러나 일부에서는 최고 60% 가까이 떨어진 집값을 보면서 낮은 이자율의 융자를 기회로 집을 사러 나서는 이들도 종종 있다.

언제나 집은 필요한 사람은 사러 나서야 하는 입장이고 보면 지금 사야 하는 한인들로서는 필요한 정보가 무엇인지를 아는 것도 중요하다.

처음 집을 사는 이들이 유의해야 할 사항이 무엇인지 집어본다.

1. 자신의 신용점수를 파악하자

집을 사려는 이가 우선 염두에 둬야 할 점은 집을 사기 위해 융자를 알아보려는 행동을 하기 전에 우선 자신의 신용점수, 즉 크레딧 스코어가 어떻게 되는 지부터 살펴야 한다.

집사려 융자 신청서를 작성하기전 적어도 3개월에서 6개월 전에 자신의 신용점수를 파악해야 한다고 전문가들은 지적한다. 만일 잘못된 것이 발견될 경우 이를 시정할 수 있는 시간을 갖기 위해서이다.

신용점수를 파악하기 위해서는 3가지 종류의 크레딧 점수관련 기관을 이용할 수 있다. 즉 익스페리언(Experian)을 비롯해 트랜스 유니언(TrasUnion) 그리고 이쿠이팩스(Equifax) 등이다.

신용점수를 무료로 알아볼 수 잇다는 점도 유의하자. annualcreditreport.com에서도 무료 조회가 가능하다.

FICO 신용점수에서는 300에서 850까지 사이에서 점수가 보여지며, Vantage 시스템에서는 501점에서 990점까지 사이에 놓이게 된다. 이들 점수가 무엇을 의미하는지는 잘 숙지해야 한다.

그리고 점수에서 잘못된 부분이 없는지를 파악하는 것이 매우 중요하다. 통계에 의하면 4명 가운데 1명 꼴로 점수가 잘못된 경우가 발견되는 것으로 나타나 있으며, 이로인해 엄청난 영향을 받아 융자결정여부에 영향을 미치는 것으로 조사됐다.

2. 다운페이와 클로징 비용을 준비한다.

한 세대 전에는 집 가격의 20%를 다운페이로 준비하는 것이 관행이었다. 그러나 최근들어서는 융자가 힘들어 대략 20%의 다운페이를 해야 한다고 하지만 아직도 3-5% 사이만을 준비하고 집을 사려는 첫 주택구입자들이 종종 있다.

첫 주택구입자들로서 정부 융자인 FHA를 이용하는 것이 유리하다는 지적에서 이같은 방법이 유용하다는 언급을 자주 듣는다.

FHA융자의 경우 3.5%만을 다운페이 해도 융자가 이뤄지기 때문이며, 정부융자시 상환불능의 경우를 당할 가능성이 일반 은행이나 렌더 보다는 적다.

그럼에도 불구하고 처음에 다운페이를 많이 할 경우엔 이후 모기지 상환금이 낮아지는 잇점이 있다는 사실도 염두에 두자.

일반 융자에서 20% 이상의 다운페이를 할 경우 모기지 회사가 요구하는 보험(PMI)을 들지 않아도 된다.

만일 20% 미만으로 다운페이 할 경우 융자금 10만달러 당 55달러의 보혐료가 든다는 사실을 알아두자.

3. 어느 가격대 집을 구입할 것인지 정하자

부채 대비 수익의 비율을 잘 알면 자신이 어느 정도의 집을 구입할 수 있는지 가늠할 수 있게 된다. 최근에는 융자회사들이 아예 자기가 버는 소득에서 모기지 월 상환금이 50% 이상일 경우에는 잘 융자해주지 않는다. 물론 모기지 내는 부분이 자신이 버는 소득의 50% 이상일 경우에도 융자가 이뤄지기는 한다.

그러나 집 규모를 선정할 경우 전문가들은 대게 이 비율이 30% 정도가 되도록 하는 것이 바람직하다고 조언한다.

예를 들어 월 수입이 5000달러일 경우 세금을 제하고 난 뒤 받는 실질 소득이 약 3600달러 정도 될 경우 세후 소득의 30%를 계산하는 것이 바람직하다.

즉 5000달러의 30%인 1500달러로 삼아 집 규모를 정할 경우 실제 받는 월급이 3600달러이기에 자신이 갖는 여유는 2100달러 밖에 안된다.

그러나 3600달러의 30%로 잡을 경우 모기지 월상환금을 내더라도 쓸 수 있는 자금은 늘어나게 된다.

4. 집 정하기

자기가 생각하는 이상형의 집을 찾는 것은 바로 에이전트를 제대로 만나는 것에서 출발한다. 이에대해 부동산 관계자들은 에이전트를 잘 만나는 것이 미식축구에서 “제대로된 쿼터백을 만나 먼거리까지 진출하면서 경기가 술술 풀릴 수 있는 기회를 잡는 것”이라고 말한다.

때문에 집을 사러 나서기 이전부터라도 유능한 에이전트, 자신이 믿을 수 있는 부동산 중개인을 알아보고 교류하는 것이 좋다.

그러나 아무리 유능한 에이전트를 만나더라도 ‘페어 하우징 법’에 의해 물어봐도 에이전트가 대답하지 못하는 질문이 있다.

즉 주변에 종교관련 시설이 있는지 여부나 인근 학교 시스템의 질, 혹은 범죄율 등의 정보는 에이전트가 답하지 못하며 자신이 알아봐야 하는 대목이다.

때문에 집을 사려는 이들은 동네가 맘에 든다해도 그 지역의 정보를 적극적으로 알아볼 필요가 있다.

이웃집에 성범죄자가 사는지, 동네 범죄율이 어떤지, 어떤 강력사건이 벌어졌는지, 등은 최근 온라인을 통하면 쉽게 알 수도 있다.

최근 일부 주에서는 에이전트가 관심 주택에서 어떤 범죄가 발생했었는지 등에 대해 반드시 설명하도록 하기도 한다.

그러나 자살의 경우에는 예외로 하는 경우가 많다. 때문에 자신이 어떤 정보를 알고 싶은지에 대해서도 집을 정하기 전에 미리 정해두는 것이 좋다.

5. 오퍼 하기

집을 파는 사람이 집값을 희망하는 것이 보통이지만 그렇다고 집을 사려는 이가 터무니 없는 가격에 수긍하는 것은 아니다.

이럴 때 에이전트에게 주변 지역의 집 매매 사례 등을 토대로 지난 6개월 동안 거래됐던 내역을 중심으로 가격대를 요구할 수 있다.

또한 최근에는 압류주택이나 숏세일로 매매가 이뤄진 경우가 많기 때문에 이 변수도 고려해 정보를 알아볼 수 있다.

6. 적절한 가격 형성

주택을 사려하면서 가격을 정할 때 사는 이로서는 가격이 주변 지역의 매매수준에 적절하게 비교돼 이뤄졌는지를 알 권리가 있다.

아울러 희망 주택에 다른 저당이 설정돼 있지 않은지 확인해야 하며, 집을 내놓은 이에 반드시 집수리할 곳이 없는지에 대한 정보를 들어야 하며, 집 파는 이는 이에대해 정확하게 알려줄 의무가 있다.

만일 집주인이 팔기전에 이같은 정보를 제대로 알려주지 않은 채 넘겼을 경우 이는 이후 집매매계약 자체가 무효화될 수 있는 여지가 된다.

7. 일관성 있게 매매를 진행하자.

집을 처음 보고 매매의사를 교환하면서 융자가 이뤄져 클로징까지 가는 기간은 적어도 4-5개월은 족히 걸린다. 그렇기 때문에 이 과정에서 다른 변수에 휘둘리거나 혹은 더 낮은 가격이 되지 못했다고 우왕좌왕 하는 등 갈피를 잡지 못하면 피곤하고 계약에 이르는 과정이 험난해진다.

그리고 집을 매입하는 절차가 끝났다고 해서 집이 그 순간 모든 고민이 사라진 것은 아니다는 것이 집을 산 이들의 말이다.

진짜 집을 보유하면서 나타나는 문제는 첫 모기지 상환청구서를 받으면서 시작된다는 점을 염두에 두자.