매입 절차 - 미 주택구입 절차 > 부동산 살까말까

구매의사를 밝히는 오퍼(Offer)를 쓸 때입니다. 에스크로가 클로즈 될 때까지의 절차를 미리 알고 계십시오 .

그리고 클로즈가 되고 나서 새 집으로 이사들어 가는 데 필요한 나머지 일들이 제시됩니다.

 

집을 파는 사람들이 주도하는 이른바 Selle’s Market 속에서 적정가의 집을 찾을 때는 성공적인 가격 흥정이

그 무엇보다 중요합니다. 유리한 가격 흥정에서 필수적으로 갖춰져야 하는 것은 상대편에 대한 정보 수집과

분석입니다.

집값 흥정에서 상대편에 대한 정보란 그 집에 대한 공정가 (시가 ) 설정과 Seller 의 개인적 상황파악입니다.

성공적인 매입을 위해 필수적으로 알아두어야 할 내용 들은 다음과 같습니다.

 

1. 집의 가치 파악 ( Comparable Home Prices )
2. 흥정,오퍼 ( Negotiating and Making an Offer )
3. 매매 계약서 내용과 주의사항 ( Purchase Contract )
4. 인스펙션 ( Inspections )

 

Listing 가격이 높다고 해서 그 집의 가치 또한 높다고 생각하는 것은 경우에 따라 서는 틀린 생각일 수도

있습니다. Seller 를 대변하는 Listing Broker 의 입장은 최 대한 높은 값에 집을 팔아줘야하는 의무가 있기

때문에 그들이 책정한 리스팅 가격은 공정가격보다 높은 경우가 많습니다.

 

가격을 흥정하기 전에 주변에 비슷한 집들이 얼마에 팔렸는지를 미리 알아 본 다면 Seller 와의 흥정에

유리한 위치에 서게 됩니다. 물론 담당 에이전트가 잘 알아서 조사 분석 해 주겠지만 Buyer 가 직접 가격

흥정에 들어가고 싶은 경우엔 다음과 같은 방법으로 공정가격을 알아 볼 수 있습니다.

과거 거래 가격 비교 ( Comparable Sales Price, 또는 Comps / 캄스 )

비교자료를 뽑을 때는될 수 있는데로 같은 동네, 비슷한 싸이즈, 비슷한 구조를 가지고 있는 집들의 거래내역을

나열하는 것이 공정가의 신빙성을 더해 주게 됩니다. 제대로 선정된 Comps 들은 유리한 흥정에 필요한 최고가와

최저가의 폭을 설정해 줍니다.

소유자 내역 리포트 ( Ownership History Reports )

Ownership History 를 보게 되면 과거 그 집의 소유권이 언제, 얼마에 이전되었는 지 쉽게 알 수 있습니다.

그러한 정보는 그 집의 가격 상승 또는 하락의 패턴을 쉽게 알려 주기 때문에 매입 결정과 가격 흥정에 도움이

되는 자료가 될 것입니다

 

통계자료에 의하면, 주택 평균(실제) 매매 가격은 Listing Price 에 비해 6 % 정도 싸게 책정되었습니다.

그것은 $100,000 에 리스트 된 집이 평균적으로 $94,000에 팔렸다는 말입니다.

흥정 ( Negotiation )

2000 년대 초반처럼 뜨거운 주택시세를 제외하고는 리스트 가격을 액면 그대로 받아 들이는 것은 피하는것이

좋습니다. 처음 오퍼를 넣을 때는 주로 5% 에서 10% 정도 낮은 가격으로 흥정을 시작하는 것이 적당하다는

것이 전문가들의 의견입니다. 그 집이 시장에 나온 기간이 길수록 흥정이 유리해 집니다. 흥정을 잘하는 사람은

집 값뿐 아니라 그 집에서 마음에 드는 가구나 커튼, 개인 물품까지도 포함하여 거래를 할 수 있다는 것이 바로

협상의 예술인 것입니다.

 

오퍼 ( Offer )

오퍼에 들어가는 조항들 :

· Buyer 의 이름과 오퍼 날짜
· 지불내용, 디파짓, 다운페이, 융자액수, 지불방법
· 오퍼 가격 및 오퍼 유효기간
· 클로징 예상날짜

 

 

매매 계약 조항

 

오퍼가 받아들여지고 나면 매매 계약서를 작성하고 싸인을 하게 됩니다. 계약서에는 오퍼작성서보다 훨씬

많은 방대한 내용이 들어있는데 계약에 묶이기 전에 각 조항 하나 하나를 읽어 보고 이해하는 것이 바람직합니다.

만약 영문 계약서를 해독하는데 문제가 있다면 담당 전문인의 도움을 받아서라도 완벽한 이해 절차를 밟은 것이

좋습니다.

 

특히 유의해야 할 조항은 :

 

· 터마이트 리포트
· 홈인스펙션
· 타이틀 보험
· 수리비용
· 매입자가 소유하게 될 유동재산 ( Detachable Properties ) 리스트

 

그 외에도 계약 당시 명확히 제시되어야 할 내용들이 빠져 있는지 신중한 검토가 필요합니다.

매매 계약에 포함되는 조항들

 

· 양쪽 이름
· 매매 대상 주택 주소와 Description
· 빌딩구조, Improvements, 부동재산 ( Fixtures )
· 가구, 가전제품( 세탁기, 드라이어, 오븐,냉장고, 기타등등 )
· 등기 내용: Ownership Restrictions, Easements, 권리와 의무
· 건축플랜 승인 내역과 여부
· 매매가격, 디파짓, 융자액수, 비용 명세
· 에스크로 협의 내용 ? 특히 매매가 성사되지 않았을 경우 디파짓과 이자는 Buyer 에게 돌아간다는내용 명시
· 클로징 날짜, 시간, 장소
· 클로징 이후 그 집에 아무런 입주자가 없이 비어 있는 상태에서 집을 재 점검 할 수 있고 이사 들어 갈 수 있다는 보장
· 등기 ( Title ) 에 문제가 발견 되었을 경우 Seller 가 30일 안에 해결한다는 약속 조항
· Buyer 를 보호하는 조항 중, 등기에 문제가 있거나 저당액 ( Encumbrances ) 이 남아 있을 경우에 Buyer 가 소유권을

         넘겨 받았다면 Seller 는 해당되는 액수 를 배상하거나 매매가격을 낮춘다는 동의내용
· 재난으로 집에 피해가 생겼을 경우 보험으로 커버한다는 내용
· Buyer 는 Seller 가 클로징 기간에 커버되는 ‘주택 소유자 보험 (Homeowner’s Insurance ) 이 있는 것을 확인
· Seller 가 사는 기간동안에 유틸리티를 부담해야 한다는 내용
· 재산세 할당 계산 명시
· 중개 브로커 커미션 내용과 라이센스 내용
· 브로커들이 매매계약에 포함되어 있다는 내용 ( 따라서 계약에 문제가 생겼 을 경우 관련 브로커에게도 책임이

       따라가는 것 입니다 )
· Seller 가 이혼했거나 미망인이라면 등기에 하자가 없음을 명시하는 내용 ( Spousal Release )
· Seller 가 보장하는 워런티 또는 약속조항
· 컨틴전시, 즉 계약파기 원인이 될 수 있는 조항들
· 연방, 주 정부, 또는 시 정부로 부터 요구되는 빌딩코드에 맞는 구조를 갖추었 는지 확인

매매 계약서에 자주 들어가는 부수적인 조항들

 

· 융자 승인 기간이 길어졌을 경우 요구되는 30일 자동 연장 조항
· 융자 이자율 최고 한도치 조항
· 터마이트 제거 조항
· Seller Warranty : 상하수도 문제가 없다는 보장과 지붕,벽,천정등에 Water 피해가 없다는 보장
· 홈인스펙션에서 문제가 발견되었을 경우 Seller 가 시정해 줄 책임을 인정 하는 조항
· 집 감정을 했을 때 감정사가 지적한 집 수리를 Seller 가 부담한다는 내용

 

에스크로 디파짓 ( Escrow Deposit )

 

대부분의 경우 주택 매매 계약이 성사되면 Buyer 가 에스크로에 입금을 하게 됩니다. 입금액은 주로 매매계약의

5 % - 10 % 정도로 정해집니다. 에스크로에 입금된 돈은 신탁구좌 ( Trust Account ) 에 디파짓되는데 컨틴전시에

걸려서 매매가 성사되지 않았을 경우에는 그 돈이 이자와 함께 Buyer 에게 돌아 갑니다.

이 때 Seller 는 그 돈을 돌려 줘도 좋다는 싸인을 해야하지만 싸인을 거부할 경우 에도 에스크로는 Buyer 에게

Refund 해 주거나 부동산 중재기관으로 넘길 수 있습 니다.

 

위에서 보신대로 부동산 매매 계약서에는 내용이 많고 전문적일 수 있기 때문에 변호사등 전문가들의 도움을

요청하는 것이 바람직합니다.

 

주택 매매 계약 조건부 조항 ( Contingencies )

 

조건부 조항 ( 컨틴전시 Contingencies )

 

컨틴전시는 바이어가 계약에서 빠져 나갈 수 있게 하는 비상구이기도 합니다. 조건부 조항을 잘 이용하면

에스크로 기간동안 마음이 바뀌거나 여의치 못한 상황의 변화가 생겼을 때 자신을 보호할 수 있습니다.

 

 

대표적인 컨틴전시는

1. 융자가 안되었을 때
2. 홈인스펙션에서 문제를 발견했을 때
3. 변호사가 계약 내용을 승인하지 않았을 때입니다

1. 융자 조건부 ( Financing )

 

만약 클로징 기간안에 융자를 승인 받지 못 했을 경우 30일을 더 연장해 주는 조항을 이용할 수 있습니다.

 

2. 홈인스펙션 조건부

 

집에 구조적인 문제, 눈에 쉽게 보이지 않는 문제,위험성등을 발견했을 경우 매매 계약을 파기할 수 있다는

조항입니다. 인스펙션은 주로 셀러가 계약을 받아 들인지 일주일에서 2주일 안에 이루어지는데 인스펙션

기간을 놓치게 되면 컨틴전시 혜택을 잃게 되기 때문에 주어지 기간내에 인스펙션을 마치는 것이 중요합니다.

 

3. 변호사 승인 여부

 

계약서를 변호사에게 의뢰해서 전문 어드바이스를 받겠다는 내용입니다. 부동산 매매처럼 중요한 계약서를

싸인하기 전에 전문어드바이스를 받는 것은 당연한 일 입니다. 일단 계약서를 싸인하고 나면 변호사도 어쩔 수

없는 경우가 생기니 계약서에 묶이기 전에 어드바이스를 받을 것을 권장합니다.

컨틴전시 부분에서 유의해야 할 사항들

 

· 홈 인스펙션 마지막 날짜
· 인스펙션에서 발견된 문제점을 셀러가 어떻게 책임 질 것인가
· 워런티 보험
· 기본적인 집 수리 비용을 셀러가 커버해 줄 것인가 ? 카펫,페인트,기타수리

그외에도 자주 등장하는 컨틴전시조항들

 

· Sale of Prior Residence ? 매입자가 기존에 살고 있는 집을 성공적으로 팔아야 한다는 조항
· 칸튜리 클럽 멤버쉽 ? 골프장을 끼고 도는 집을 살 경우, 바이어가 그 클럽 멤버쉽에 승인을 받아야 매매가

       성립된다는 조건부
· 터마이트, 에스베스토스, 레이돈,납성물질과 같은 유독성 물질이 모두 제거 되어야 집을 산다는 조항
· 새로 지은 집일 경우 집이 빌딩코드에 하자 없이 지어졌다는 것이 확인되어 야 한다는 조건부등이 있습니다.

 

 

 

중고차를 구입할 때 자동차 전문인에게 의뢰하여 차에 문제가 있는지또는 사고가 있었는지를 알아보듯이

주택 매매 때도 그 집에 대한 조사가 필요합니다.

홈 인스펙션은 주로 매매 계약서가 작성되고 일주일 정도 내에 이루어지고 정해진 인스펙션 시기를 놓치게

되면 바이어에게 주어진 검사 기회가 사라져 버리기 때문에 집을 쇼핑할 때는 미리 부터 인스펙션 전문가를

선정해 놓는 것이 좋습니다.

홈 인스펙션 가이드

 

중고차를 사 보셨나요 ?
괜찮겠지 하고 큰 돈을 지불했던 차가 한 달도 못 가서 수백달러가 넘는 고장을 일으키는 경우를 자주 보게 됩니다.

전 주인에게 불평해 보지만 결국 재정적 부담과 정신적 고통은 내 차지가 되어 버립니다.

 

집을 살 때도 마찬가지로 구입하기 전에 전문인을 고용하여 집을 상세히 둘러 보고 난 후에 결정을 해야 합니다.

집은 겉으로 보기와는 달리 수 만 가지의 부품 이 물리학적으로 연결되어 있습니다. 기반, 전기,플러밍,냉방,온방,

각종시스템 들이 맞물려 우리의 생활에 직접적인 영향을 주고 있습니다.

 

그러므로 집을 살 때 작은 문제 까지 모두 해결할 수는 없더라도 눈으로 쉽게 보이지 않으면서도 큰 문제가 될 수

있는 것들을 미리 검출하여 바로 잡아야 할 것입니다. 따라서 주택 매입시 홈 인스펙션은 가장 중요한 절차 중에

하나입니다

 

홈 인스펙션이란

 

전문인이 실시하는 주택 검사 행위를 말합니다. 검사인은 집의 전반적이 문제점 들을 조사 분석하여 고용인에게

다음과 같은 보고서를 제출합니다.

 

· 집으로서의 기본적이 역할을 하는데 문제점이 있는가
· 안전한가
· 집 가치를 손상할 만한 문제가 있는가
· 참고로 홈 인스펙션은 미관적인 문제점을 조사하는 것이 아닙니다.

홈 인스펙션 전문인이 갖춰야 할 자격 조건

 

검사인을 잘못 쓰면 제대로 문제를 발견하지 못하게 되며 그런 문제점은 바로 바이어에게 불이익을 주게되는 경우가

있습니다. 그러므로 검사인을 고용하기 전에 반드시 점검해야 할 사항이 있습니다.

 

· 검사인의 경험 수준: 얼마나 오랫동안, 얼마나 많이 그 일을 하였는가
· 검사인의 전문성 : 주택을 전문으로 해 왔는가 ( 파트타임으로 하는 사람들이 간혹 있는 경우가 있음 )
· 보고서의 형식이 어떤 것인가 : 그의 샘플 보고서를 요구
· 인증을 받았는가 : American Society of Home Inspection (ASHI ) Certification
· 보험이 있는가 : 검사인은 실수와 묵인에서 생기는 문제 보상을 커버하는 보험 ( Errors and Omission ) 이 있는가

      그에 따른 보상액 한도가 충분한가 보험이 없으면 나중에 문제가 생겨도 보상 받기가 힘들어 집니다.

비용과 검사인 고용시기

 

주로 검사비는 $200 에서 $500 정도이며 거리와 집 형태, 난이도에 따라 가격차이 가 있습니다. 검사인 검색 역시

은행융자처럼 집을 찾기 전 부터 준비해 두어야 좋습니다. 검사 보고서가 나오려면 주로 1주일 정도 소요되며

매매 계약서가 서명되는데로 홈 인스펙션이 바로 따라 주어야 합니다. 매매 계약이 되고 나서 진행하려면 검사인을

찾는 과정등 차분히 이루어지는데 문제가 있습니다.

따라서 바이어가 구매 의사를 분명히 가지고 오퍼를 넣을 경우에는 바로 그 다음날 부터 검사인 스케쥴을 통보하는

경우가 많이 있습니다.  바이어는 반드시 검사인과 함께 집을 둘러 보는 것이 바람직 합니다. 검사시간 은 주로

2시간 이상 소요되며 검사인은 문제점은 물론 긍정적인 부분도 함께 보고하는 것이 올바른 과정입니다.

문제가 발견되면

 

생각지도 않은 문제가 발견되었지만 그래도 그 집을 사고 싶다면 셀러와 상의해 보고 누가 비용을 부담할 것인가를

결정합니다. 이런 경우가 생길 것에 대비 하여 처음 매매 계약을 싸인하기 전에 계약 조건을 반드시 추가해야 합니다.
일반적으로 집의 구조적인 문제나 터마이트 문제는 셀러가 부담하게 되는데 그렇지 않은 경우에는 바이어가 부담하되

집 값을 내려보는 방법도 있습니다.

 

 

김 창 선