미 주택구입 절차 - 사전 계획 > 부동산 살까말까

 

 

 

 

뉴욕부동산을 비롯한 전체 미국에서의 중요한 첫 단계입니다. 첫 단추가 잘못 끼워지면 일이 어려워진다는 것은

모두가 알고 있듯이 올바른 계획은 향후 집 마련에 있어서 비용절감은 물론 주택을 소유하고 있는 동안의 골치거리를

방지해 주게 될 것입니다.

또한 이 첫 단계는 미리부터 크레딧 점수를 보강하고 큰일을 준비하는 시점이기도 합니다. 얼마짜리 집을 살

수 있을지 계산 해 보겠습니다.

 

 

좋은 결과를 위해 모든 일이 그렇듯이 주택 매입 또한 사전지식과 전략이 요구됩니다. 주택 소유에 대한 꿈과

순간적인 충동에 이끌려 성급히 마련한 집은 자칫 자신의 안식처로서의 역할을 다하지 못하는 사태가 생길

수도 있습니다. 이상적인 주택 마련 계호기은 주택 소유에 따르는 장점과 단점에 대한 정확한 파악은 물론,

개인의 처지와 형편에 맞도록 세워야합니다.

· 주택 소유에서 생기는 혜택 ( Benefits of Homeownership )

 

 

집을 가지기 위해 들여야 하는 목돈과 장기적 채무의 짐을 지는 대신 나에게 생기는 가장 큰 혜택은 바로

세금절약입니다. 예를 들어 :

 

-  30년 기간 $120,000(십이만불)의 융자액을   7.5 % 에 받았다면    첫 해에 내는 은행이자는 총 $8,957 입니다.
   따라서 주택 소유주는 첫 해에 9천달러에 가까운 소득공제를 할 수 있게 됩니다. 또한 은행 융자시에 발생되는

   융자포인트( Loan Fee ) 도 공제 할 수 있습니다.

 

돈을 Cash 로 따로 모으기가 여의치 않다면 집으로 저축해보세요. 매달 상환하는 페이먼트에는 이자와 원금

상환이 동시에 이루어집니다.  예를 들어 :

 

향후 30년간 주택 시세 상승률이 평균 6% 수준이라고 보고 30만 달러짜리 집을 구입하여 27만달러의 융자를

했다면

 

o 첫째 30년 후에 모두 갚게되는 액수가 $270,000
o 둘째 30년 동안 집가격 상승에서 생기는 이익 $1.4million

o 셋째 총 에퀴티가 $1,700,000 에 가깝습니다.  필요에 따라 주택 소유주는 에퀴티를 담보로 은행에서 추가

융자를 받아 이용할 수 있습니다.

 

 

당연히 납부해야 하는 것이지만 세금이라는 말만 들어도 마음이 긴장되는 것은 어쩔 수 없는 것 같습니다.

하지만 ‘세금혜택’에 대한 화제가 있으면 귀가 솔깃해 지는 것이기에 미국에서는 주택 소유가 그렇게도 인기

있는 주제가 되지 않나 생각합니다.

 

주택소유는 눈에보이는 확실한 절세방식중 하나이기에 더없이 훌륭한 투자 대상이 되기도 하는 것입니다.
특히 테넌트들은 매월 소득의 작지않은 부분을 렌트로 지불해도 정부에서는 아무런 혜택을 부여하지 않는

반면에 렌트를 받는 사람들은 오히려 큰 세금 공제를 받게 되는 것이 현재 미국 실정입니다.

 

 

주택 융자에 대한 이자 페이먼트 액수가 전액 소득 공제로 적용됩니다.
해당 공제 융자 타입은 1차 융자, 2차 융자, 주택 업그레드 비용에 대한 융자( Home Improvement Loan ),

그리고 에퀴티 크레딧 라인에 대한 이자지급이 모두 포함됩니다.

 

그런데 공제는 자신이 살고있는 집과 ( Owner Occupied Primary Residence ) 두번째 집 ( Second Home-별장)

까지만 적용됩니다. 또한 공제액은 부부가 함께 세금 보고했을 때 총 융자액이 $1,000,000 일 때 까지로 제한 되며

부부가 따로 세금보고를 할 때는 $500,000 융자액에 대한 이자만 공제를 할 수 있습니다.

 

홈에퀴티 융자일 때는 부부가 함께 세금 보고 할 때는 총 $1,000,000 융자액에 대한 이자를 공제할 수 있으며

부부가 따로 보고 할 때는 총$500,000로 제한 되어 있고 융자액이 집 가격의 100%를 넘어가면 안됩니다.

 

* 재산세 ( Property Taxes) :매년 주정부에 납부하는 재산세는 세금 공제에 해당 됩니다. 재산세는 주, 군,시정부에서

  공공사업을 이끌어 가는데 필요한 중요한 수입입니다.

 

· 디스카운트 포인트 ( Discount Points ) : .융자때 시중시세보다 낮은 이자율을 받기 위해 지불하는 비용을 디스카운트

  포인트라 하는데 주택 매입시 페이한 포인트는 전액이 그 해에 해당하는 세금에 공제를 할 수 있으며 재융자시

  페이한 디스카운트 포인트는 모기지 상환기간 동안 나누어서 매년 조금씩 공제 할 수 있습니다. 여기서도 마찬가지로

  총 융자액이 $1,000,000로 한정되어 있습니다.

 

공제 대상에서 제외되는 부분

-클로징 비용 - 홈오우너 보험비용 -유틸리티 -부동산 에이전트 커미션
-감가 상각 -홈 인스펙션, 감정및 융자신청비 -PMI Private Mortgage Insurance
장기적인 경제적 의무와 책임 ( Long Term Financing Commitment )

 

 

집을 사기 전에 주택 소유시 요구되는 막중한 의무와 책임에 대해서도 재삼 고려하십시오.

집은 그 어느 투자보다도 큰 일입니다.  집을 살 때 일단 융자를 받고 나면 30년 또는 15년이라는 장기적

계약을 체결하게됩니다.

 

주택 소유주는 매달 지켜야만 하는 은행과의 약속과 의무만이 아니라 유틸리티,

재산세, 보험, 집수리, 그리고 지역에 따라 로칼 시티에서 부과하는 세금을 내야 하는데 처음으로 집을 장만하는

사람들에게 그러한 책임은 작지 않은 부담이 될 수도 있습니다.

 

경우에 따라서 주택 소유와 유지비는 그 동안 지불해 왔던 렌트보다 훨씬 높은 경우도 있기 때문에 갑자기

지출이 늘어 날 수 있음을 염두에 두어야 할 것 입니다.

 

집 장만의 꿈이 현실화 되는 기쁨이 채 가시기도 전에 페이먼트 연체로 인해 은행에 집을 돌려 주거나

수 년간 열심히 쌓아 온 크레딧에 커다란 흠집이 생겨서는 안될 것 입니다.

 

 

내집을 장만하고 나면 수도 꼭지 하나만 고장이 나도 고쳐야 할 책임자는 바로 집 주인이라는 사실을

생각하십시오. 물론 전문가를 고용하면 되겠지만 내 집은 내가 지키고 관리하는 습관이 몸에 배어 있는

곳이 미국입니다. 렌트하는 사람들이 생각지 못했던 새로운 일거리가 있다는 것을 미리 염두에 두고 집

장만을 결정해야 할 것 입니다.

 

 

집은 유동성을 빼앗아 갑니다. 또한 멋지게 잘 지어진 모습만 생각하면 더 중요한 것을 잊게 될 수도 있습니다.

우리가 집을 고를 때 반드시 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다.

 

· 현재 직장과의 거리
· 향후 직장 변경 가능성
· 자녀들의 학교와 이웃들과의 관계
· 주변의 생활환경
· 투자가치 전망

 

어떠한 자산이든 시세 변화는 언제나 있게 마련입니다. 특히 집은 대형 가치자산이기 때문에 거시 경제의

흐름과 지역 경제상태 변화에 민감 할 수 있습니다. 나의 안식처를 결정할 때는 예견되는여러가지 변황에서도

최대한 지킬려는 마음가짐과 노력이 필요합니다.

 

아울러 집 장만을 단기적 투자성만을 목표로 생각지 말고 부동산 시세 하락시에 확대 될 수 있는 다른 문제에

대해서도 미리 알고 결정해야 할 것 입니다.

 

집 소유주로서 생각하기 싫은 것이 바로 집을 차압 당하는 것 입니다.
하지만 처음부터 재정적 계획이 올바로 세워져 있다면 걱정할 필요는 없습니다.

그러나 페이먼트가 약속데로 이행되지 않을 경우(주로 60일 연체시 차압처리가 시작됩니다) 은행은 권리

이행에 들어가게 되는데 연체의 원인이 내가 콘트롤 할 수 없는 상태라 할지라도 차압을 피할 수 없게 됩니다.

하지만 경제적 어려움이 있음을 미리 통보하고 재조정을 요청하여 최악의 사태를 막을 수도 있습니다.

 

원하는 집을 매입해도 정말 문제가 없는 걸까 ?

앞서 설명한 장점과 단점을 모두 고려해 봤을 때 매입이 유리하다는 판단이 선다면 이제는 재정적으로 타당할

것인지를 알아야 합니다.

자신 스스로의 테스트는 현재 놓여 있는 자신의 재정상태를 점검해 보고 얼마짜리의 집을 사도 부담없이 생활을

즐길 수 있는지 계산상으로 알아 보는 것입니다.

 

먼저 아래의 수치를 종이에 써 봅니다 :

 

A. 내 가정의 월 총 수입 (세금을 내기 전의 수치)
B. 총 수입의 30% 가 ( 더 정확히는 28 % ) 집에 대한 페이먼트 ( Monthy Housing Expenses ) 로 가능해야 합니다.

집값이 높을수록 퍼센티지(%) 는 약간 높아도 됩니다.

여기서 Housing Expenses 는 다음과 같은 종목을 포함합니다.

 

1. 은행 주택 융자 페이먼트
2. 재산세
3. 화재 보험
4. 융자보험 : 융자액이 매입가격의 80%가 넘을 때 은행이 요구하는 보험료이며 PMI (Private Mortgage Insurance)

       라고 하는데 80% 가 넘는 융자도 PMI 없이 융자를 받을 수 있는 프로그램이 있습니다.
5. Homeowner’s Association Fee : 콘도나 타운하우스일 경우 또는 게이트로 막아진 주택단지에는 공동 관리비를

     부과하게 됩니다.

C. 다음은 내 가정에서 지불해야 하는 월 페이먼트를 계산합니다. (자동차 융자, 크레딧 카드 페이먼트….)

D. 총 Housing Expenses 와 다른 융자 페이먼트를 모두 더해서 내 가정의 월 총 수입에 비해 33%에서 40% 안에

    들어 와 있는가를 계산해 보십시오. 만약 수치가 40%를 넘는다면 새로 장만하는 이번 집이 앞으로 내 가정에

    재정적 인 압박을 가져다 줄 가능성이 높다고 추측할 수 있습니다.

 

 

은행이 보는 관점

대부분의 소비자 담보융자를 심사할 때 내용은 거의 비슷합니다.

 

· 융자를 재 상환 할 능력이 있는가 (Ability to Pay ) :안정된 직장과 소득
· 페이먼트 약속날짜를 지킬 자세가 되어 있는가 ( Willingness to Pay ) : 신용
· 담보의 가치가 있어 계약 불이행시 집을 팔아 남은 융자액을 회수 할 수 있는가 ( Collateral )

 

결론적으로 소득 능력과 신용 그리고 집의 가치만 판명되면 주택 융자 승인을 얻을 수 있습니다.

중요한 것은 나의 능력과 신용 기록을 서류로써 증명하는 것인데 자칫 소홀히하면 에스크로가 끝나가는 시점이

가까워 졌을 때에 와서야 융자승인이 거절되는 경우를 보게 됩니다. 그런 경우는 제출한 서류의 심사 과정에서

미비한 점이 발견되었기 때문일 것 입니다.

 

또한 어떤 커뮤니티에서는 세금보고 기록 정리가 잘 안되어 있거나 크레딧이 미비한 경우를 볼 수가 있는데

그럴 때에도 떳떳히 융자를 받을 수 있는 프로그램들이 많으니 전문인들과 상담하는 것이 좋습니다.

 

 

은행 페이먼트를 못할 경우가 생겼다면

이민생활을 하다보면 예측하지 못했던 일이 생기는 경우는 많이 있습니다.
크레딧을 지키려는 욕심에 생활이 어려운데도 무리하여 페이먼트를 하는 사람 들을 종종 보게 되는데 상황이

정말 어려울 때는 채무 불이행(Default)으로 어려움에서 일단 벗어나고 새로운 경제적 기반을 다지는데 최선의

노력을 해야 할 것입니다.

요즈음은 뱅크럽시를 했거나 집 압류를 당했다 하더라도 경제적 어려움에서 비롯된 타당성있는 채무 불이행은

2년만 지나도 다시 융자를 받을 수 있게 되어 있습니다. Default 가 생기면 은행은 융자심사 당시에 제출되었던

모든 서류가 감사(Audit) 를 받게되며 감사에서 문제점이 나타나면 은행은 당사자와 브로커, 그리고 브로커가

속해 있는 회사를 법적 소송관계까지 이끌어 가는 경우가 있습니다.

 

아래 숫자들은 융자를 받기 위해서 필요한 것 임은 물론, 장기적이고 편안한 주택소유의 즐거움을 유지하는데

반드시 고려 되어야 할 내용입니다.

 

· 융자 신청인의 월 총 수입
· 수입 곱하기 28% = Total Housing Expenses
· 주택 매입 가격
· 다운 페이먼트
· 융자액
· 재산세와 보험 프리미엄
· 수입 곱하기 36 % = 월별 총 페이먼트 부담
· 자동차 페이먼트
· 크레딧 카드 페이
· 양육비 또는 위자료 페이
· 다른 모든 부채 페이먼트

 

 김 창 선