'30년 고정이 최고' 환상서 벗어나라 > 모게지줄이기

주택구입이나 재융자를 할때는 거주기간이나 현재 이자율 등 여러가지 조건을 잘 비교해서 선택하는 것이 좋다. 
지난 가을부터 급락한 주택 모기지 금리가 올해도 사상 최저치 행진을 이어가고 있다. 집을 처음 사는 바이어는 물론이고 재융자를 하려는 홈오너들에게는 좋은 소식이 아닐 수 없다. 많은 사람들이 금리가 내려가면 무조건 재융자가 유리하고 융자 프로그램중에서 30년고정이 최고라고 생각하는 경우가 많다. 하지만 자세히 들여다보면 사정은 약간 달라진다. 다음은 융자에 관련된 몇가지 정설이다.

 

1. 30년 고정은 항상 좋은 것은 아니다

낮은 이자를 30년이라는 오랜 기간동안 묶어두는 것은 다른 프로그램이 따라 올 수 없는 큰 매력이다.

요즘처럼 3% 후반대서 움직이는 이자를 30년동안 변함없이 가질 수 있다면 이보다 더 좋을 수 는 없다.

　30년고정 프로그램은 분명이 좋은 융자상품이다.

그러나 조건에 따라 혜택이 달라 질 수 있다.

　30년고정은 현재의 금리가 장기가 보장된다는 장점이 있지만 반대로 보면 돈을 빌리는 사람한테는 가장 비싼 옵션이라고 볼 수 있다. 그 이유는 30년보다는 15년이 유리하고 15년보다는 7년 또는 5년 고정의 이자율이 더 낮다. 만약 구입하려는 집이나 현재 살고 있는 집에서 7년이상 거주할 계획이 없다면 다른 옵션을 선택하는 것이 유리하다.

 

2. 재융자 비용 발생 염두에 두어야

　몇년전 30년고정이 5%가 넘을때 주택을 구입한 사람들은 지금 마음이 불편하다.

이자율 차이로 인해 가만히 앉아서 페이먼트를 더 낸다고 생각하기 때문이다. 50만달러짜리 주택을 20% 다운해서 30년고정 이자율이 5.5%라면 월 상환금은 원금과 이자포함 2271달러다. 만약 이자율이 4%로 내려간다면 1910달러로 줄어든다.

한달에 360달러를 절감하게 된다. 샤핑을 해서 이자율을 3.875%로 맞춘다면 1881달러가 된다.

이런 계산으로 재융자를 하려는 홈오너들이 많다. 그러나 모기지 전문가들은 지금 갖고 있는 이자와 현재의 모기지 금리차이가 2%이하라면 재융자를 하지 않는 것이 좋다고 조언하고 있다.

　현재 모기지 이자율이 3.9%라면 여기에 2%를 더한 5.9%이상일 경우에만 재융자를 하라는 것이다.

　2% 기준을 두는 이유는 재융자에 비용이 발생하기 때문이다.

융자금액의 1%에 해당하는 수수료와 감정비 에스크로 비용 등을 계산해야 된다. 만약 재융자 비용이 6000달러고 페이먼트 절감액이 매월 300달러라면 1년8개월이후부터 투자비용을 뽑게 된다.

 

3. 수년내 이사계획 있다면 재융자하지마라

　이것은 이자율이 2%이상 차이날때 재융자를 하라는 것과 내용적으로 비슷하다. 위에서 언급했지만 대개의 경우 2년정도는 살아야 재융자 비용을 뽑을 수 있다.

　자녀의 전학이나 이직 또는 사업상 2~3년내 이사계획이 있다면 지금의 이자율이 높더라도 그냥 사는 것이 낫다.

 

4. 여유있으면 15년고정으로 가라

　집을 구입했는데 그 곳에서 최소 10년이상 살 계획이 있고 페이먼트 상환에 여유가 있다면 15년고정이 좋다. 모기지 이자는 수치상으로 낮게 보여도 장기간 페이먼트를 해야하므로 완납할때까지 갚아야하는 이자가 꽤 많다.

　융자금 40만달러를 30년 고정에 4% 이자를 선택하면 총 갚아야할 금액은 70만달러가 넘는다.

반면 15년고정에 3.3%이자로 가면 총 상환금액은 50만달러정도다. 15년을 줄이면 20만달러의 이자를 절감할 수 있게된다.

 

5. 융자 상품은 될 수록 많이 알아봐라

　지금은 모기지 관련 상품이 5년전보다 많지 않다.

하지만 잘 알아보면 이자율도 다르고 융자할때 생기는 비용을 절감하는 경우도 있다.

　메이저급 은행마다 은행 수수료를 깎아주거나 면제해주는 경우도 있으므로 되도록 많이 알아보는 것이 유리하다.

　또한 융자를 알아볼때 은행에서 '프리퀄'(Pre-Qualification)레터를 발급해줄때가 있다.

이것은 융자자격이 된다는 서류로 '사전융자승인서'(Pre-Approval)로도 통용된다.

즉 바이어가 은행에서 원하는 서류를 모두 제출하면 융자를 해주겠다는 것과 같은 뜻이다.

　융자컨설턴트인 피터 장씨는 "재융자를 할때는 2% 차이 기준도 중요하지만 수년내 이사갈 계획이있다면 하지 않는 것이 좋다"고 말했다.

 

 
출처: 중앙일보 LA