가장 좋은 조건의 모기지 융자를 얻으려면
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작성자 장미 댓글 0건 조회 804회 작성일 15-07-10 01:04
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지난 1995년 이후 모기지 분야에도 상당한 변화가 있었다. 융자서류를 우편이나 FAX로만 받던 방식에서 E-MAIL로 융자 심사를 요청할 수 있게 됐고, 융자심사 또한 사람이 직접 하는 MANUAL에서 이젠 기계가 심사판정을 하는 시대로 바뀌었다. 그러다 보니, 예전엔 모기지 신청에서부터 승인까지 30일이 걸리던 것이 1시간 반이면 승인을 받을 수 있고 융자 CLOSING 또한 한 달 반씩 걸리던 일이 이젠 1주일 내로 단축됐다. 그만큼 융자 받기가 쉬워진 것이다.
그렇다고 모든 융자회사가 다 그런 것은 아니다. 오직 많은 지식을 가진 회사만이 손님에게 꼭 맞는 융자, 가장 좋은 융자를 제공할 수 있으므로 융자회사의 선택이 중요하다.
우선, 집을 살 계획이 있거나 재융자가 필요하면 융자를 신청하기 전 좋은 융자를 얻기 위해 혹은 예상치 못한 일로 융자가 잘못되는 것을 사전에 막기 위해 미리 준비하는 것이 중요하다.
모기지 산업 분야는 1차 시장과 2차 시장으로 나뉜다. 1차 시장이란 돈을 융자회사에 빌려주는 LENDER를 일컬으며, 2차 시장은 1차 시장의 LENDER들이 융자해준 서류를 투자자 (WASHINGTON MUTUAL, CITIBANK ETC.) 들에게 파는 시장을 말한다. 투자자들은 모든 융자서류를 다 사들이는 것은 아니다. 그들 나름대로 일정 기준치를 정해두고 그 기준에 맞는 융자서류만 사게 된다. 흔히 이것을 일컬어 FNMA, FREDDIE GUIDE LINE이라 부른다. 그 가이드 라인의 일부를 소개하면 다음 4가지 사항을 근거로 융자가 결정된다고 볼 수 있다.
첫째, 현찰 부문, 즉 어느 정도의 예금을 가지고 있느냐다. 융자회사에서는 은행 잔고증명, 혹은 투자 금액 증명등을 주로 요구한다. 또한 그 예금은 어떻게, 어디서 왔는지, LOAN CLOSING 하기에 충분한 잔고가 있는지를 검정한다.
둘째, 융자 신청자의 신용도를 검토한다. 신용은 어느 정도 기간을 두고 쌓았는지, 제 때 지불하는 습성을 가졌는지, 부채는 어느 정도인지, 혹 갚지 않은 빚은 없는지, 파산 신고는 없는지, 최근에 지불연체가 많지 않은지 기타 등등을 검정하게 된다. 그리하여 미국 신용기관 (EQUIFAX, TRANSUNION, EXPERION) 에서는 개개인의 신용점수를 위 사항을 점수로 환산해 보관하고 있다. 신용점수는 최악의 신용 400점부터 최고의 신용 등급인 900점까지 있다. 융자 신청을 하기 몇 달 전에 내 신용 등급은 어느 정도인지 미리 보는 것도 좋은 융자를 얻기 위한 방법 중의 하나다. 보다 좋은 점수를 갖기 위한 방법은 다음 기회에 자세히 설명하겠다.
셋째, 융자 신청자의 수입 부문이다. 어느 정도의 돈을 버는지, 그 수입이 자영업인지, 월급인지, 혹은 은퇴구좌인지, 또는 건물에서 나오는 월세수입인지 등등. 또 세금신고를 하였는지 등을 묻게 된다. 참고로 요즘, 투자자들간의 높은 경쟁으로 인하여 세금보고와는 관계 없이 직장에 다니는 증명만으로 융자를 신청할 수 있다.
넷째, 융자하고자 하는 건물, 집의 실제 가격이 정말 값어치가 있나를 본다. 그리하여 감정사가 감정을 할 때 시장가격과 너무 차이가 나지 않는지, 법적으로 하자가 없이 지어진 건물인지, 주변 건물이나 집과의 가격차이가 크지 않는지, 홍수 지역은 아닌지 기타 등등을 감정하게 된다. 따라서 보다 좋은 융자를 받으려면 미리 준비를 하는 것이 현명하다. 개인의 신용등급에 따라 이자율이 적게는 1%, 많게는 4% 이상까지도 차이가 날 수 있다.
그렇다고 모든 융자회사가 다 그런 것은 아니다. 오직 많은 지식을 가진 회사만이 손님에게 꼭 맞는 융자, 가장 좋은 융자를 제공할 수 있으므로 융자회사의 선택이 중요하다.
우선, 집을 살 계획이 있거나 재융자가 필요하면 융자를 신청하기 전 좋은 융자를 얻기 위해 혹은 예상치 못한 일로 융자가 잘못되는 것을 사전에 막기 위해 미리 준비하는 것이 중요하다.
모기지 산업 분야는 1차 시장과 2차 시장으로 나뉜다. 1차 시장이란 돈을 융자회사에 빌려주는 LENDER를 일컬으며, 2차 시장은 1차 시장의 LENDER들이 융자해준 서류를 투자자 (WASHINGTON MUTUAL, CITIBANK ETC.) 들에게 파는 시장을 말한다. 투자자들은 모든 융자서류를 다 사들이는 것은 아니다. 그들 나름대로 일정 기준치를 정해두고 그 기준에 맞는 융자서류만 사게 된다. 흔히 이것을 일컬어 FNMA, FREDDIE GUIDE LINE이라 부른다. 그 가이드 라인의 일부를 소개하면 다음 4가지 사항을 근거로 융자가 결정된다고 볼 수 있다.
첫째, 현찰 부문, 즉 어느 정도의 예금을 가지고 있느냐다. 융자회사에서는 은행 잔고증명, 혹은 투자 금액 증명등을 주로 요구한다. 또한 그 예금은 어떻게, 어디서 왔는지, LOAN CLOSING 하기에 충분한 잔고가 있는지를 검정한다.
둘째, 융자 신청자의 신용도를 검토한다. 신용은 어느 정도 기간을 두고 쌓았는지, 제 때 지불하는 습성을 가졌는지, 부채는 어느 정도인지, 혹 갚지 않은 빚은 없는지, 파산 신고는 없는지, 최근에 지불연체가 많지 않은지 기타 등등을 검정하게 된다. 그리하여 미국 신용기관 (EQUIFAX, TRANSUNION, EXPERION) 에서는 개개인의 신용점수를 위 사항을 점수로 환산해 보관하고 있다. 신용점수는 최악의 신용 400점부터 최고의 신용 등급인 900점까지 있다. 융자 신청을 하기 몇 달 전에 내 신용 등급은 어느 정도인지 미리 보는 것도 좋은 융자를 얻기 위한 방법 중의 하나다. 보다 좋은 점수를 갖기 위한 방법은 다음 기회에 자세히 설명하겠다.
셋째, 융자 신청자의 수입 부문이다. 어느 정도의 돈을 버는지, 그 수입이 자영업인지, 월급인지, 혹은 은퇴구좌인지, 또는 건물에서 나오는 월세수입인지 등등. 또 세금신고를 하였는지 등을 묻게 된다. 참고로 요즘, 투자자들간의 높은 경쟁으로 인하여 세금보고와는 관계 없이 직장에 다니는 증명만으로 융자를 신청할 수 있다.
넷째, 융자하고자 하는 건물, 집의 실제 가격이 정말 값어치가 있나를 본다. 그리하여 감정사가 감정을 할 때 시장가격과 너무 차이가 나지 않는지, 법적으로 하자가 없이 지어진 건물인지, 주변 건물이나 집과의 가격차이가 크지 않는지, 홍수 지역은 아닌지 기타 등등을 감정하게 된다. 따라서 보다 좋은 융자를 받으려면 미리 준비를 하는 것이 현명하다. 개인의 신용등급에 따라 이자율이 적게는 1%, 많게는 4% 이상까지도 차이가 날 수 있다.
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