모기지가 연체되면 > 모게지줄이기

주택가격이 하락하고 경기침체가 가속화되면서 주택 소유주들의 모기지 연체가 급증하고 있다. 모기지 페이먼트를 제때 못 내면 주택 소유주는 크레딧이 망가지고 차압 위험에 노출된다. 일반적으로 모기지 페이먼트를 두번 이상 납부하지 못하면 은행으로부터 차압의 첫 절차인 'Notice of Default (NOD)' 통보를 받는다.

3개월 이상 연체되면 집소유주에게 차압경고서 (Notice of Intent to Foreclosure)를 먼저 보낸 후 30일 이후에 바로 차압 조치에 들어 갈 수 있다. 체납 초기에는 밀린 돈만 내면 모기지는 다시 정상으로 회복되지만, 일단 법적 소송이 시작되면 밀린 페이먼트 외에 융자 잔액 전체와 법적 경비까지 모두 지불해야한다.

이처럼 융자금액 전체를 일시에 변제해야 하는 의무는 융자서류에 있는 Acceleration Clause라는 소급변제의무 조항때문이다. 소유주로부터 아무런 회복조치가 없으면 은행은 차압 소송을 내고 주택소유주에게 솟장 을 발송한다. 동시에 리스팬던스(Lis Pendens)란 소송계류를 알리는 등기를 하여 소유권 전매가 금지된다.

타이틀서치 후 2차 은행등 다른 담보권자들에게도 차압사실을 통보한다. 솟장이 전달되고 기간내 소유주의 이의신청이 없으면 법원은 체납판결 을 내리고 차압, 즉 포클로져 세일 이 시작된다. 이때 소유주는 많은 경우 심리적인 공황 상태에 빠져 자포자기하게 되는데 이럴때일수록 정신차려 전문가와 상의해야 한다.

크레딧은 나빠질대로 나빠져서 미래의 모든 경제 활동에 제약을 받는다. 차압을 피하기 위해서는 우선 차압 전에 집을 싸게라도 빨리 파는 것이 상책이다. 만일 집을 팔아도 모기지 상환액에 부족할 경우는 렌더로부터 숏세일(Short Sale) 허가를 받는 방법이 있다. 숏세일은 파산 전에 조치하는 방법으로서, 일단 숏세일의 결정 시점은 은행에서 월 납입액 연체 고지서나 전화가 왔을 때 바로 결정하는 것이 좋다. 숏세일을 통해 집을 처분하면 미상환 부채가 탕감이 되고 크레딧도 회복되는 장점이 있다.

은행은 차압이라는 최악의 조치를 원치 않는다. 배보다 배꼽이 더 큰 차압 경비 때문이다. 은행과의 페이먼트 조정 협상도 할 수 있다. 소유권 양도포기증서를 은행에 넘길 수도 있다. 비용이 적게들고 차압 절차를 밟는 것보다 심리적으로 안정되며 크레딧 손상도 덜할수 있다. 숏세일 외에 차압를 피하는 방법에는 파산(Bankruptcy)이 검토될 수 있다. 경매 직전까지 가능하다. 그러나 파산 결정은 정말 신중해야한다. 쉽게 도피할려는 마음으로 파산 결정했다가 후회하는 한인들이 많다. 파산은 신용인생의 끝이다.

파산 신청에는 챕터 7과 챕터 13의 두 가지 방법이 있다. 챕터 7은 전 재산을 매각해 빚을 갚고 크레딧 붕괴는 막는 방법이고 챕터 13은 고정적 수입이 있을 때 법원에 의뢰해 5년 동안 일정 금액을 갚아나가는 대신 그동안 은행 차압을 막는 방법이다.

어느 방법이 좋은지 전문가와 상의하라. 일단 차압 절차에 들어가면 일정기간의 신문 광고를 게제한 후 경매가 진행된다. 법원은 경매 낙찰가에서 경매경비와 세금을 먼저 공제하고, 채권 은행들의 빚을 1차 2차 3차 은행등 담보 순위별로 차례로 갚고 난 후, 만약 돈이 남으면 채무자에게 돌려준다. 은행은 경매 가격이 낮아 은행의 빚을 다 회수 못 했을 때, 모자라는 금액에 대해 추가 결손소송을 제기한다.

만약 경매가 유찰이 되었을 때는 소유권 타이틀이 은행으로 넘어가고 추후 은행이 직접 팔게되는데 이런 은행 소유의 부동산을 R.E.O(Real Estate Owned) 라고 한다.