이자율 약속 > 모게지줄이기

이자율이 처음 약속 받았던 것과 차이가 나서 브로커에게 사기 당한것 같아 기분 상했던 경험을 해 본 독자가 많을줄 안다. 아마 모기지 회사에 대한 불만 1호는 처음 약속과 다른 이자율이라 할수 있을것 같다. 융자 세계에서는 100% 보장이라는 말이 있을수 없다. 이자율은 처음과 끝이 다를수도 있다. 같은 브로커 입장에서는 예민한 이슈이지만 그 원인을 다루어 보자.

첫째 이자율은 항상 변하기 때문이다.

주식 시장이 매일 움직이듯 이자율은 매일, 하루에도 몇번씩이나 바뀐다. 오늘은 이 은행이 낮았는데 내일은 저 은행이 낮을수 있다. 모기지 적용 이자율은 미리 락인 (Lock-in)을 하든지 아니면 클로징 3일 전의 금리로 결정된다. 전화로 여러군데 이자율 쇼핑할 때와 한 회사로 확정해 신청서를 제출할때, 그리고 두달 후 클로징을 할때는 당연히 많은 이자율의 변동이 있을수 있다. 항상 변하는 이자율의 메카니즘 때문에 락인 전에는 브로커도 어찌 할 수 없다는 것을 이해해야 한다. 만일 모기지 상담할 때의 이율이 지켜지지 않았을 경우에는 반드시 그 사유를 손님은 브로커에게 물어야 한다.

둘째 신청자의 서류미비 때문이다.

신청시에는 소득과 자산이 얼마라고 해서 견적을 했으나 실제 서류를 제출받다 보면 증빙서류가 미비하거나 부실하여 원래 적용됐던 프로그램을 못 받을 경우가 종종 있다. 은행은 증빙서류의 제출 정도에 따라 Full Doc, Low Doc, No Doc 으로 나누어 이자율에서 많은 차이가 난다. 소득, 자산, 재직증명 등 증빙서류가 은행 요구조건에 미달시는 Full Doc 견적에서 할수 없이Low Doc이나No Doc 기준 이자율로 높아질 수밖에 없다. 특기할 사항은 많은 한인들이 은행의 2개월 평균 잔고 증명이 제대로 안되어 원하는 이자율을 못 받는 사례가 많다는 점이다.

세째 신청자의 크레딧 하자 때문이다.

견적 때 기준했던 크레딧 점수와 융자 신청 한 후의 크레딧 점수에 차이가 있다면 이자율이 올라갈 수 있다. 모기지 쇼핑하느라 크레딧 조회도 여러번 있었고 비싼 가구나 자동차 구입 등으로 카드빚이 많이 늘어나면 점수가 갑자기 내려간다. 그래서 융자 신청 전후의 크레딧 관리는 특별한 주의가 요망된다. 많은 한인들이 크레딧 구좌가 한 두개 밖에 없고, 여러개 있다 하더라도 한국에서 온지 얼마 되지 않아 전부 1년 미만의 것 등 약한 크레딧 (Light Credit)의 소지자가 많다. 대부분의 융자 은행은 반드시 2년 이상 된 구좌가 최소 4개 이상이 있어야 하는데 그렇지 못하므로 이자율은 당연히 올라갈 수 밖에 없다.

네째 악덕 모기지 브로커의 농간 때문이다.

일부이긴 하지만 전화로 이자율을 물어오면 다른 회사와 비교하겠지 하며 무조건 얼토당토 않는 이자율을 견적하는 회사가 있다. 제대로 된 모기지 회사는 한달 정도 유효하게 될 평균 미디안 이율을 오파하는 게 정상이다. 그러나 이런 악덕 브로커는 고객을 우선 끌고 보자는 식으로 도저히 불가능한 낮은 이율을 주어 고객 유치만 하고 보자는 식이 된다. 최저 견적 덕택에 고객 유치는 했지만 누가 손해보는 장사를 하겠는가. 신청서 제출후 온갖 이유를 둘러대며 이자율을 올리게 되고, 나중에 알게 되었을 때는 이미 감정도 끝나고 타이틀 조회도 끝난 상태에서 다른 브로커로 옮길 시간적인 여유가 전혀 없는 상황이라 울며 겨자먹기로 참지만 사기꾼 소리가 나올 수밖에 없다.모기지도 이젠 전문인 경쟁 시대이다.

지난 수년 간의 부동산 활황 덕택에 이미 많은 동포들이 집 융자 재융자를 통해 모기지에 대한 상식을 갖추었다. 일부 브로커농간에 피해보던 시기는 지났다. 고객들은 고객대로 너무 무리한 이자율을 요구하지 말고, 브로커는 브로커대로 수고한 대가만을 정정당당히 받아 서로 신임하는 한인사회 융자시장이 됐으면 하는 게 필자의 바람이다.